Решение от 1 июня 2021 г. по делу № А51-16907/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16907/2020
г. Владивосток
01 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Беспаловой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – администрация г. Владивостока

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 05.10.2020 № 16462/20у об отказе в реализации права выкупа нежилых зданий

при участии:

от заявителя - представитель ФИО3 (доверенность от 12.09.2018),

от ответчика и третьего лица – представитель ФИО4 (доверенность от 25.12.2020 № 28/5-11144 и доверенность от 18.12.2020 № 1-3/4738),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 05.10.2020 № 16462/20у об отказе в реализации права выкупа нежилых зданий а именно: нежилого здания караульного имущества инв. 5 (лит.Б) с пристройкой (лит.Б) площадью 69,8 кв.м с кадастровым номером 25:28:020025:152 и нежилого здания караульного имущества инв.7 (лит.В.) площадью 40,4 кв. м. с кадастровым номером 25:28:020025:151, расположенных по адресу: <...>, а также земельного участка, необходимого для эксплуатации этих двух объектов недвижимости и об обязании совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении и письменных возражениях на отзыв ответчика. Указал, что не согласен с оспариваемым отказом в реализации преимущественного права выкупа арендуемых предпринимателем нежилых зданий и земельного участка, необходимого для их эксплуатации, поскольку все обязательные условия для реализации преимущественного права выкупа, предусмотренные положениями Федерального закона № 159-ФЗ были соблюдены. Указал, что пользование нежилыми зданиями более 2-х лет подтверждается условиями самого договора аренды, ИП ФИО2 включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра, у предпринимателя не имеется задолженности по арендной плате, что не оспаривается УМС г. Владивостока. Считает, что основанием для отказа послужил ошибочный вывод о том, что ИП ФИО2 не использует арендуемое имущество по целевому назначению, поскольку опровергается совместным актом проверки от 19.08.2020 № 11, который был предметом исследования Арбитражным судом Приморского края при рассмотрении дела № А51-6738/2020, в рамках которого УМС г. Владивостока просило расторгнуть договор аренды с предпринимателем. Пояснил, что в рамках указанного дела судом установлено, что арендуемое ИП ФИО2 имущество используется в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды и поддерживается в надлежащем состоянии. Указал, что на момент принятия оспариваемого решения УМС г. Владивостока было осведомлено о наличии принятого в рамках дела № А51-6738/2020 судебного акта Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2020 об отказе в иске. Полагает, что ответчик препятствует предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендуемых им длительное время объектов недвижимости, тем самым нарушив его права и законные интересы. Просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика и третьего лица в судебном заседании не согласился с требованиями заявителя по доводам, изложенным в письменном отзыве. Указал, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорных объектов недвижимости, имелись доказательства о том, что вышеуказанные здания находились в неудовлетворительном состоянии и использовались не по назначению. Фактически предприниматель приступил к использованию спорных объектов по целевому назначению, согласно условий договора аренды, только после подачи в Арбитражный суд Приморского края искового заявления о расторжении данного договора, т.е. после 29.04.2020. Сославшись на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик полагает, что оспариваемое решение принято законно и обоснованно, при наличии к тому правовых оснований и считает, что в рассматриваемом случае, ИП ФИО2 использует свой статус субъекта малого предпринимательства лишь с целью приобретения зданий в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия условиям для возникновения преимущественного права, что является недобросовестным поведением. Также указал, что в своем обращении предприниматель просил сформировать земельный участок, необходимый для дальнейшей эксплуатации двух арендуемых объектов недвижимости, при этом, истребуемая площадь которого, является необоснованно завышенной. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Из материалов дела судом установлено, что муниципальное образование город Владивосток является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания - склад, площадью 786,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:020035:149, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134191;

- нежилого здания – контрольно-пропускной пункт, площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:020035:150, согласно выписки из ЕГРН от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134190;

- нежилого здания - контрольно-пропускной пункт, площадью 40,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:020035:151, согласно выписки из ЕГРН от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134186;

- нежилого здания - караульное помещение, площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:020035:152, согласно выписки из ЕГРН от 13.04.2020 №25/000/002/2020-134189.

Указанные здания склада, контрольно-пропускных пунктов и караульного помещения предоставлены в аренду ИП ФИО2 на основании договора от 01.03.2005 № 306/05, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю, как арендодателем, Шкотовской квартирно-эксплуатационной частью, как балансодержателем, и предпринимателем, как арендатором.

Арендодатель при участии балансодержателя сдали во временное пользование арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, в/г Владивосток-50, общей площадью 1 839,8 кв.м., в том числе: нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м.; нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м; нежилое здание склада инв. 9 (лит. А), площадью 899,0 кв.м; нежилое здание склада инв. 10 (лит. Е), площадью 786,4 кв.м; нежилое здание караульного помещения инв. 11 (лит. Д), площадью 44,2 кв.м.

Цель использования арендованного имущества: склады, авторемонт.

В соответствии с пунктом 1.2 срок действия договора аренды устанавливался до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.03.2005 по 28.02.2010.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН имеется запись от 09.09.2005 № 25-25-01/165/2005-41.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 № 61 в договор аренды внесены изменения, пункт 1.1 раздела 1 «Предмет договора» изложен в новой редакции: «Арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, в/г Владивосток-50, общей площадью 940,8 кв.м., в том числе: нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м.; нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м; нежилое здание склада инв. 10 (лит. Е), площадью 786,4 кв.м; нежилое здание караульного помещения инв. 11 (лит. Д), площадью 44,2 кв.м».

Пункт 1.2 договора также изложен в новой редакции, а именно, срок действия договора устанавливался с 01.03.2005 по 30.11.2053.

Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН имеется запись от 06.08.2012 №25-25-01/129/2012-292.

Дополнительным соглашением от 26.02.2020 в договор аренды от 01.03.2005 № 306/05 внесены изменения, договору аренды присвоен номер 01-16109-001-Н-АР-8910-00, преамбула договора изложена в новой редакции: «Управление муниципальной собственности г. Владивостока, в лице начальника Управления ФИО5, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>, дата присвоения 28.12.2004, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:».

Согласно пункту 1.1 договора аренды цель использования арендованного имущества: склады, авторемонт.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендодатель обязан не менее чем за месяц письменно уведомить арендатора о необходимости освобождения имущества в связи с принятым в установленном порядке решениями о постановке здания или его части на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его ликвидации по градостроительным причинам (основаниям).

Предприниматель обратился в УМС г. Владивостока с заявлением от 14.09.2020 (peг. № 16462/20у) о реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества на основании договора аренды от 01.03.2005 и дополнительного соглашения № 61 к нему, а именно: нежилого здания - караульного имущества инв.5 (лит.Б) с пристройкой (лит.Б1) площадью 69,8 кв.м. с кадастровым номером 25:28:020025:152 и нежилого здания - караульного имущества инв.7 (лит.В) площадью 40, 4 кв.м. кадастровый номер 25:28:020025:151, а также просил сформировать земельный участок площадью 7 085 кв.м, необходимый для эксплуатации этих двух объектов недвижимости, согласно представленной схеме.

По результатам рассмотрения обращения принято решение, оформленное письмом от 05.10.2020 № 16462/20у, которым отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с учетом актов проверок использования муниципального имущества от 10.08.2018 № 115, от 23.11.2018 № 180, от 21.08.2019 № 206, от 07.02.2020 № 16, подтверждающих, что имущество не используется по целевому назначению.

Также указанным решением по вопросу формирования испрашиваемого земельного участка сообщено, что в соответствии с действующим законодательством сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 25:28:020037:2609 площадью 1 000 кв.м, в границах которого размещаются нежилое здание – контрольно-пропускной пункт общей площадью 40,4 кв.м, кадастровый номер 25:28:020035:151 и нежилое здание – караульное помещение общей площадью 69,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:020035:152 и основания для формирования иного земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных зданий отсутствуют.

Не согласившись с данным решением ответчика, посчитав, что оно не соответствует нормам земельного законодательства, нарушает права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав и изучив пояснения сторон и третьего лица, выяснив обстоятельства дела, суд пришел к выводу о необоснованности требований заявителя в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно части 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статья 1 Закона № 159-ФЗ).

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным Законом 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 8 статьи 4 Закона № 159).

Исходя из изложенного, в силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного закона.

При этом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных выше условий.

Из материалов дела следует, что на день подачи в уполномоченный орган заявления предприниматель относился к субъектам малого предпринимательства, у него отсутствовала задолженность по арендной плате и им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Как следует из оспариваемого решения от 05.10.2020 № 16462/20у, отказ в реализации преимущественного права обоснован положениями пункта 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и пункта 1 статьи 10 ГК РФ с учетом актов проверки использования муниципального имущества от 10.08.2018 № 115, от 23.11.2018 № 180, от 21.08.2019 № 206, от 07.02.2020 № 16.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, суд приходит к выводу о его правомерности, исходя из следующего.

Как указывалось, в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, преимущественное право может быть реализовано при условии, в том числе, того, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений статей 606, 607, 611 ГК РФ по договору аренды имущество (земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи) предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом установлено, что нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м. и нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м находится в муниципальной собственности города Владивосток и как объекты аренды переданы во временное пользование предпринимателю на основании договора аренды от 01.03.2005 № 306/05 в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2020 № 61 к нему, которым внесены изменения относительно его номера: 01-16109-001-Н-АР-8910-00 и арендодателя: «управление муниципальной собственности г. Владивостока», с целью использования как склады, авторемонт.

Объекты расположены по адресу: <...>.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.3.1 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.

Согласно пунктам 2.3.3, 2.3.7 договора аренды установлена обязанность арендатора содержать имущество в полной исправности и соответствующем техническом состоянии, санитарном и противопожарном состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт, также принимать участие в текущем и капитальном ремонте зданий и благоустройстве прилегающей к зданиям территории.

Из акта проверки использования муниципального имущества 10.08.2018 № 115 следует, что здание с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, находится в аварийном состоянии, несущие стены имеют сквозные трещины износ 80%, в фундаменте имеются трещины, частично разрушен, износ 80%, износ кровли 80%. Доступ в помещения свободный, объект в заброшенном состоянии, не используется. Здание с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв.м, находится в неудовлетворительном состоянии, в стенах имеются трещины, износ 80%, в фундаменте имеются трещины, частично ; разрушен, износ 80%, износ кровли 80%, бетонные перемычки, расположенные в верхней части оконного проема имеют критический прогиб и трещины, износ 80%, доступ во внутренние помещения закрыт. Используется неустановленными лицами для проживания.

В акте проверки от 23.11.2018 № 180 указано, что здание с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, арендатором не используется, здание находится в неудовлетворительном состоянии, по стене здания имеется трещина. Здание с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв.м, расположено на земельном участке, используемом под автостоянку. Сторож автостоянки, являющийся с его слов работником ФИО2, пояснил, что здание используется для проживания работников.

В акте проверки от 21.08.2019 № 206 указано, что здание с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, арендатором не используется, здание находится в неудовлетворительном состоянии, по стене здания имеется трещина. Здание с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв.м, используется для проживания ФИО6 совместно с женой и двумя детьми.

Также УМС г. Владивостока проведена проверка использования имущества, о чем составлен акт от 07.02.2020 № 16, которым зафиксировано, что здание – контрольно-пропускной пункт с кадастровым номером 25:28:0200035:151, общей площадью 40,4 кв.м арендатором не используется, в здании находится бытовой мусор, находится в неудовлетворительном состоянии, по стене здания имеется трещина; здание караульное помещение с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:152, общей площадью 69,8 кв.м используется для проживания ФИО6 совместно с женой и детьми.

Установление данных обстоятельств явилось основанием для направления УМС г. Владивостока письмом от 06.03.2020 № 28/6-2099 в адрес ИП ФИО2 претензии с требованием об устранении выявленных нарушений в течение 10 дней с момента получения претензии, а также с предложением расторгнуть договор аренды от 01.03.2005 № 01- 16109-001-Н-АР-8910-00 в случае не устранения нарушений с приложением соглашения о его расторжении.

УМС г. Владивостока обратилось 29.04.2020 в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ИП ФИО2 о расторжении договора от 01.03.2005 № 01-16109-001-Н-АР-8910-00 аренды недвижимого имущества, расположенного, по адресу: <...>, для использования в целях: склад, авторемонт, в части объектов недвижимого имущества: здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м и здания караульного помещения с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 69,8 кв.м.

Вступившим в законную силу 23.11.2020 решением суда от 02.09.2020 по делу № 6738/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку установлено, что после направления претензии, предпринимателем выявленные нарушения устранены, арендуемое имущество используется в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды и поддерживается в надлежащем состоянии, в связи с чем отсутствуют основания о расторжении договора от 01.03.2005 № 01-16109-001-Н-АР-8910-00.

Судом по делу № А51-6738/2020 установлено, что в совместном акте проверки от 19.08.2020 № 11 отражено, что при входе в нежилые здания с кадастровыми номерами 25:28:020035:152, 25:28:020035:151, имеются вывески предпринимателя ФИО2 с указанием: склад, часы работы. В зданиях выполнен косметический ремонт: побелены стены, потолки, покрашены полы. Данные нежилые объекты используется предпринимателем под хранение автомобильных запчастей и сделан вывод, что предпринимателем выявленные нарушения устранены, арендуемое имущество используется в соответствии с целевым назначением, определенным в договоре аренды, поддерживается в надлежащем состоянии.

По данному делу арбитражным судом рассматривались требования, вытекающие из гражданско-правовых отношений, основанных на сделке (договор аренды), в которых истец - УМС г. Владивостока участвовало в качестве арендодателя недвижимого имущества.

Тем не менее, выводы суда по делу № А51- 6738/2020, изложенные в решении от 02.09.2020, послужившие основанием для отказа УМС г. Владивостока в расторжении договора аренды с предпринимателем, не могут носить преюдициального характера в порядке части 2 статьи 69 АПК РФ для рассмотрения настоящего спора публично-правового характера, предметом рассмотрения которого является законность и обоснованность отказа УМС г. Владивостока в реализации соответствующей процедуры приватизации имущества по заявлению предпринимателя, предусмотренной Законом № 159-ФЗ и заявленные в порядке главы 24 АПК РФ, из системного толкования положений которой следует, что при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных актов и решений органов власти суд должен исходить из тех обстоятельств и фактов, которые явились основанием для принятия оспариваемого акта или решения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ (глава 24, статьи 197 - 201).

В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о невозможности достижения того правого результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения и использования ее в предпринимательской деятельности, то есть деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от использования имущества (статья 2 ГК РФ).

Выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности в соответствии с целями его использования, предусмотренными договором аренды недвижимого имущества, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ (создание указанному лицу наиболее благоприятных условий для осуществления предпринимательской деятельности).

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что такое поведение предпринимателя, которое зафиксировано в актах проверки использования муниципального имущества от 10.08.2018 № 115, от 23.11.2018 № 180, от 21.08.2019 № 206, от 07.02.2020 № 16, не осуществляющего какой-либо хозяйственной деятельности на арендуемых объектах в указанные периоды и использующего статус субъекта малого предпринимательства с целью приобретения арендуемых спорных нежилых помещений в льготном порядке, путем обеспечения формального соответствия условиям для возникновения преимущественного права, является недобросовестным в смысле положений статьи 10 ГК РФ.

Злоупотребление участником гражданского оборота своим правом в указанном виде в силу положений пункта 2 статьи 10 ГК РФ влечет отказ суда в защите принадлежащего лицу права.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что на момент обращения 14.09.2020 предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорных объектов, у ответчика имелась информация, что данные здания в периоды, указанные в актах, находились в захламленном и в неудовлетворительном состоянии, не использовались для целей ведения предпринимательской деятельности и фактически приведены предпринимателем в надлежащее состояние посредством выполнения их косметического ремонта, а также стали использоваться им по целевому назначению, только после обращения 29.04.2020 УМС г. Владивостока в арбитражный суд с исковыми требованиями по делу № А51-6738/2020.

Исследовав и оценив представленные доказательства по настоящему делу по правилам статьи 71 АПК РФ, суд, руководствуясь положениями статей 606, 607, 611 ГК РФ, проанализировав условия договора аренды от 01.03.2005, в частности его пункты 2.3.1, 2.3.3, 2.3.7, принимая во внимание зафиксированные факты актами проверок от 10.08.2018 № 115, от 23.11.2018 № 180, от 21.08.2019 № 206, от 07.02.2020 № 16, пришел к выводу о том, что у уполномоченного органа отсутствовали основания для принятия положительного решения по обращению от 14.09.2020 предпринимателя по отчуждению спорного имущества ввиду установленного факта неиспользования спорных объектов аренды по целевому назначению.

Обратных доказательств непрерывного пользования спорными объектами в целях осуществления складской деятельности и авторемонта в предпринимательских целях на протяжении двух лет и более лет, в силу статьи 65 АПК РФ заявителем не представлено, то есть доказательств фактического исполнения договора аренды от 01.03.2005 № 01-16109-001-Н-АР-8910-00, в том числе доказательств помещения товара/продукции на хранение на склад с целью осуществления непосредственно хозяйственной деятельности предпринимателем, а также доказательств приема товара/продукции на хранение на склад от иных лиц, его возврата, обеспечения надлежащей охраны склада (наличие договора охраны, исполнения обязательств по нему), доказательств получения доходов от деятельности по складированию и авторемонту, банковских платежных документов в подтверждение взаиморасчетов с иными лицами за оказанные услуги по хранению на складе и авторемонту.

Суд, исходя из изложенного, полагает, что предприниматель не доказал исполнения им обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 615 ГК РФ (пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества), что могло бы повлечь у него право на выкуп объекта аренды в предусмотренном Законом № 159-ФЗ порядке.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 305-ЭС16-14784.

При таких обстоятельствах, суд на основании положений статьи 10 ГК РФ отказывает предпринимателю в защите его права, поскольку доказательств фактического пользования арендованным имуществом на протяжении двух и более лет в соответствии с договора аренды и ведения в нем предпринимательской деятельности суду не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание, что предприниматель, обращаясь с заявлением от 14.09.2020 в УМС г. Владивостока в порядке статьи 9 Закона № 159-ФЗ, просил предоставить ему в собственность совместно с арендуемыми спорными объектами недвижимости, также земельный участок площадью 7 085 кв.м, необходимый для эксплуатации двух объектов недвижимости, путем его формирования согласно представленной схеме.

При этом судом отмечается, что спорные объекты недвижимости площадью 40,4 кв.м и 69,8 кв.м расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020037:2609 площадью 1 000 кв.м, тогда как испрашиваемая предпринимателем площадь земельного участка в размере 7 085 кв.м является необоснованно завышенной.

Кроме того, суд отмечает, что в соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 часть 4 пункт 1).

Таким образом, поскольку положения Закона № 159-ФЗ не распространяются на отношения по выкупу земельного участка, следовательно, у УМС г. Владивостока отсутствовали основания для принятия решения о передаче предпринимателю испрашиваемого земельного участка в порядке реализации норм Закона № 159-ФЗ.

Доводы заявителя об обратном судом отклоняются, как необоснованные, и не влияющие на исход дела, принимая во внимание установленный факт несоответствия предпринимателя на момент обращения в уполномоченный орган требованиям Закона № 159- ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая отсутствие у предпринимателя оснований для реализации преимущественного права на приобретение арендуемых объектов в соответствии с Законом № 159-ФЗ, требования о признании незаконным решения УМС г. Владивостока, оформленного письмом от 05.10.2020 № 16462/20у об отказе в реализации права выкупа нежилых зданий а именно: нежилого здания караульного имущества инв.5 (лит.Б) с пристройкой (лит.Б) площадью 69,8 кв.м с кадастровым номером 25:28:020025:152 и нежилого здания караульного имущества инв.7 (лит.В.) площадью 40,4 кв. м. с кадастровым номером 25:28:020025:151, расположенных по адресу: <...>, а также земельного участка, необходимого для эксплуатации этих двух объектов недвижимости, удовлетворению не подлежат.

Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, понуждение органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.

Поскольку заявителю отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения ответчика, то у суда отсутствуют основания для обязания последнего совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

По правилам пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины ввиду отказа в удовлетворении заявленных требований возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО2 в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


Судья Беспалова Н.А.