Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А56-97586/2015

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97586/2015
24 октября 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Эко-Балт" (место нахождения: Россия 190013, Санкт-Петербург, Можайская ул., д. 17, лит. А, пом. 1Н, ОГРН <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>);

третьи лица:

1. Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (место нахождения: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5);

2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (место нахождения: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д.1-3, 6 подъезд 6);

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

- от истца: ФИО2 (генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт);

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.12.2016);

- от третьих лиц:

1. не явился, извещен;

2. ФИО4 (доверенность от 09.01.2017), ФИО5 (доверенность от 31.05.2017);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эко-Балт" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об определении условий Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по объекту по адресу: Санкт-Петербург, Можайская улица, дом 17, литера А, пом. 4-Н, 10-Н и 11-Н, общей площадью 189,9 кв. м, кадастровый № 78:32:1631:2:8:7, используемого в соответствии с договором аренды от 14.07.1997 № 11-А123750, дополнительным Соглашением № 8 от 18 декабря 2014 года, заключенных между Комитетом и Обществом, в части цены продажи названного Объекта, определяемого по результатам заключения независимого оценщика, представленного заявителем на дату подачи заявления о выкупе, или по результатам судебной экспертизы, а в части иных пунктов согласно редакции, выраженной в протоколе разногласий Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»).

В отзывах Комитет, ГУП «ГУИОН», Фонд имущества просят в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определением суда от 27.06.2016 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза по проверке отчета об оценке рыночной стоимости ГУП «ГУИОН» от 29.09.2015 № 31-8-0119(238)-2015. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО6, производство по делу приостановлено до получения судом экспертного заключения.

От общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» 28.09.2016 судом получено экспертное заключение.

В судебном заседании от 17.02.2017 эксперт ФИО6 пояснила, что не обладает правом проверки отчета, поскольку не является членом экспертного совета СРО. Кроме того, указала, что при проведении экспертизы в качестве аналогов использовала жилые помещения.

По результатам пояснений, данных экспертом в судебном заседании, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы.

Определением суда от 29.05.2017 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лабриум Консалтинг» ФИО7, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 30.06.2017 производство по делу возобновлено в связи с получением судом экспертного заключения эксперта ФИО7 от 23.06.2017 № ИО-0517-40/А56-97586/2015.

Общество не согласилось с выводами, изложенными в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «Лабриум Консалтинг», в связи с чем заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы, которое с учетом мнения ответчика и третьего лица было отклонено, при этом суд посчитал возможным пригласить эксперта ФИО7 в судебное заседание для дачи пояснений по заявленным Обществом замечаниям.

В судебном заседании 22.09.2017 эксперт ФИО7 подробнейшим образом ответила на имеющиеся у Общества замечания, пояснила все фактические обстоятельства проведения экспертизы, а также использованные экспертом методы проверки отчета оценщика.

В судебном заседании 20.10.2017 представитель Общества поддержал заявленные требования, а также многочисленные пояснения относительно имеющихся в деле экспертных заключений. Представитель Комитета просил урегулировать разногласия по цене, указанной в отчете ГУП «ГУИОН». Представитель ГУП «ГУИОН» поддержал позицию Комитета.

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу в его отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, помещение 4-Н, 10-Н, 11-Н, кадастровый номер 78:32:1631:2:8:7, на основании договора аренды от 14.07.1997 № 11-А123750, а также дополнительного соглашения № 8 от 18.12.2014.

Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Данное заявление получено Комитетом 24.07.2015.

Распоряжением Комитета от 20.10.2015 № 966-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, пом. 4-Н, 10-Н, 11-Н» принято решение о приватизации Объекта путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 23 730 000 руб., НДС не облагается, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.09.2015 № 31-8-0119(238)-2015, выполненным ГУП «ГУИОН».

29.10.2015 Общество получило от Фонда имущества проект договора купли-продажи, в котором в пункте 2.1 указана цена Объекта в размере 23 730 000 руб.

Не согласившись с указанной ценой, а также с условиями пунктов 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, Общество направило в Фонд имущества протокол разногласий от 30.10.2015.

В ответном письме от 23.11.2015 № 4314/30 Фонд имущества разъяснил, что изменение цены продажи Объекта не может быть принято Фондом, поскольку данное изменение условий продажи Объекта не входит в компетенцию Фонда имущества в связи с тем, что Фонд имущества является представителем собственника имущества – Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 № Фао-238/2010 и доверенности от 22.04.2015 № 11621-42, выданной Комитетом.

Поскольку разногласия не были урегулированы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон, а также эксперта ФИО7, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Как установлено судом по настоящему делу, у Общества имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, помещение 4-Н, 10-Н, 11-Н, кадастровый номер 78:32:1631:2:8:7. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пунктам 2.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7 договора купли-продажи, касающихся стоимости выкупаемого нежилого помещения и санкций, подлежащих применению в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по договору.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза.

В рамках настоящего дела проведено две судебных экспертизы по проверке отчета ГУП «ГУИОН» от 29.09.2015 № 31-8-0119(238)-2015.

При этом заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО6 не признано судом надлежащим доказательством, поскольку выполнено экспертом, не являющимся членом экспертного совета СРО, а следовательно, не имеющим права на проверку отчета ГУП «ГУИОН» (что подтверждено и самим экспертом в судебном заседании). Кроме того, сомнения в достоверности заключения вызвало и то обстоятельство, что экспертом в качестве объектов аналогов подобраны жилые помещения, что могло привести к искажению полученного результата.

Представленное Обществом заключение специалиста ООО «Институт независимой оценки» о том, что заключение эксперта ФИО6 по форме соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и статье 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не нивелирует указанные судом нарушения, которые могли повлиять на итоговый результат экспертизы.

При этом суд обращает внимание на то, что наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта в силу части 2 статьи 87 АПК РФ является основанием для назначения повторной экспертизы.

В связи с этим судом по ходатайству ГУП «ГУИОН» назначена повторная судебная экспертиза, которая проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Лабриум Консалтинг» ФИО7, являющейся оценщиком I категории, членом СРО НП СМАО, свидетельство от 30.06.2009 № 1220.

Согласно представленному заключению от 23.06.2017 № ИО-0517-40/А56-97586/2015 отчет об оценке от 29.09.2015 № 31-8-0119(238)-2015, выполненный ГУП «ГУИОН», соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, 255, 256 и иным нормам действующего законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Эксперт ФИО7, проводившая исследование по определению суда, обладает специальными познаниями в области оценки. В распоряжение эксперта предоставлены материалы дела в полном объеме, то есть необходимый и достаточный материал для проведения объективной проверки отчета ГУП «ГУИОН» с учетом всех факторов, влияющих на определение рыночной стоимости Объекта. Методы, использованные при экспертном исследовании, в том числе приведенный в заключении альтернативный расчет, а также сделанные экспертом выводы научно и фактически обоснованы. Кроме того, вопреки доводам Общества экспертом ФИО7 осуществлена проверка факта ограничения доступа в помещение по времени, учтен фактор типа входа, равно как и само количество входов в нежилое помещение, что прямо следует из представленного заключения.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда отсутствуют.

Кроме того, эксперт ФИО7 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Все приведенные Обществом замечания были тщательно проверены судом путем допроса эксперта ФИО7 в судебном заседании 22.09.2017, а также приобщения к материалам дела письменных пояснений эксперта.

По результатам дачи экспертом соответствующих пояснений суд пришел к выводу о том, что замечания Общества являются необоснованными и опровергающимися данными, изложенными в экспертном заключении, в связи с чем представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Лабриум Консалтинг» ФИО7 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и признается судом надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку заключением судебной экспертизы подтверждено, что отчет об оценке ГУП «ГУИОН» от 29.09.2015 № 31-8-0119(238)-2015 соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, то суд считает, что разногласия в части цены Объекта должны быть урегулированы по стоимости, определенной ГУП «ГУИОН», то есть в размере 23 730 000 руб.

Относительно разногласий по пунктам 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 и 7.7 проекта договора суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", Законом Санкт-Петербурга от 10.03.2005 № 59-15 "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга" и распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 03.08.2006 № 233-р "Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости" утверждены типовая форма договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге согласно Приложению 5 (пункт 1.5) и Положение об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета и АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение согласно Приложению 7 (пункт 1.7).

Общество не оспаривает, что редакция спорных пунктов 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 и 7.7 соответствует утвержденной форме договора купли-продажи, является типовой и на таких условиях Комитет в лице Фонда имущества заключает все аналогичные договоры, связанные с реализацией субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение государственного имущества.

Поскольку доказательств обратного не представлено, указанные пункты проекта договора следует принять в редакции Комитета.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В данном случае на рассмотрение арбитражного суда были переданы разногласия по пунктам 2.1, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 и 7.7, которые были урегулированы в редакции, предложенной Комитетом. При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, в связи с чем понесенные им расходы по уплате государственной пошлины, а также по оплате первой судебной экспертизы подлежат отнесению на Общество.

Кроме того, как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, судебные издержки, понесенные третьими лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

Поскольку заключение повторной экспертизы положено в основу судебного акта, а проведена она по ходатайству ГУП «ГУИОН» и за его счет (платежное поручение от 01.06.2017 № 1368 на сумму 40 000 руб.), то суд считает, что с учетом результата рассмотрения дела понесенные указанным третьим лицом расходы по оплате повторной экспертизы подлежат возмещению ГУП «ГУИОН» за счет Общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

определить условия договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, помещение 4-Н, 10-Н, 11-Н, кадастровый номер 78:32:1631:2:8:7, изложив пункт 2.1 в следующей редакции:

«2.1 Цена продажи Объекта составляет 23 730 000 руб., НДС не облагается».

Пункты 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 и 7.7 изложить в предложенной Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга редакции проекта договора купли-продажи, полученного обществом с ограниченной ответственностью «Эко-Балт» 29.10.2015.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эко-Балт» в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 40 000 руб. расходов по оплате повторной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.