Решение от 26 марта 2019 г. по делу № А19-532/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: 664011, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-532/2019

26.03.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.03.2019

Решение в полном объеме изготовлено 26.03.2019

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Назарьевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рязановой К.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Доска Сибири» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665772, <...>)

к Администрации Вихоревского городского поселения (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665737, <...>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Лотос» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665772, <...>)

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, паспорт, доверенность,

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность;

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Доска Сибири» (далее – заявитель, Общество, ООО «Доска Сибири») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Вихоревского городского поселения (далее – ответчик, Администрация) в заключении договора аренды земельного участка площадью 22121 кв. м., категории земель – земли населенных пунктов, назначение земельного участка – для размещения сооружения железнодорожного тупика, нежилого здания шпалоцеха, котельной, трансформаторной подстанции, место нахождения земельного участка: <...>, кадастровый номер: 38:02:010108:165, изложенного в письме от 02.11.2018 исх. № 3959.

В судебном заседании представитель Общества заявленное требование поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Администрации требования заявителя не признал, подержав позицию, изложенную в отзыве, в удовлетворении заявленных требований просил отказать в связи с отсутствием нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Представитель третьего лица, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке, установленном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет и на сайте www. kad.arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел», в судебное заседание не явился.

В соответствии с частью 3 статьи 205 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Доска Сибири» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером <***>.

Как следует из материалов дела, между ООО «Лотос» (далее – Продавец) и ООО «Доска Сибири» (далее – Покупатель) 20.02.2016 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Общество 05.10.2018 обратилось в адрес Администрации с заявлением (от 04.10.2018 исх. № 35) о предоставлении в аренду земельного участка категории земель населенных пунктов, площадью 22121 кв. м., кадастровый номер: 38:02:010108:165, расположенный по адресу: <...> сроком на 49 лет, в связи с тем, что ООО «Доска Сибири» является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке, на основании договора купли-продажи от 20.02.2016.

В ответ на указанное заявление Администрацией 02.11.2018 письмом исх. № 3959 Обществу разъяснена необходимость оформления перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и указано на неправомерность требований о заключении нового договора аренды земельного участка на иных условиях.

Заявитель, полагая что письмом от 02.11.2018 исх. № 3959 Администрацией отказано Обществу в заключении договора аренды земельного участка, а также что данный отказ нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности обратился с настоящим заявлением в суд.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается лицо в обоснование своих требований и возражений в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на лице, которое ссылается на указанные обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом между муниципальным образованием «Братский район» в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Братский район» (далее – арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее – арендатор) 06.08.2012 заключен договор аренды земельного участка № 291 (далее – Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель населенных пунктов, площадью 22121 кв. м., кадастровый номер: 38:02:010108:165, находящийся по адресу: <...>, для размещения сооружения железнодорожного тупика, нежилого здания шпалоцеха, нежилого здания котельной, нежилого здания трансформаторной подстанции на основании распоряжения мэра Братского района от 02.07.2012 № 823.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что срок аренды земельного участка установлен с 03.07.2012 по 03.07.2017.

Согласно акту приема-передачи от 06.08.2012 указанный земельный участок передан ООО «Лотос».

Между ООО «Лотос» (далее – Продавец) и ООО «Доска Сибири» (далее – Покупатель) 20.02.2016 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества согласно пункту 1.1 которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность недвижимое имущество:

- здание шпалоцеха площадью 750,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>;

- железнодорожный тупик протяженностью 200 метров, расположенный по адресу: <...>;

- трансформаторная подстанция площадью 37,5 кв. м., расположенная по адресу: <...>;

- здание котельной площадью 97,1 кв. м., расположенное по адресу: <...>.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 04.03.2016 за номерами: 38-38/003-38/003/015/2016-2435/2, 38-38/003-38/003/015/2016-2436/2, 38-38/003-38/003/015/2016-2439/2, 38-38/003-38/003/015/2016-2440/2.

Общество 05.10.2018 обратилось в адрес Администрации с заявлением (от 04.10.2018 исх. № 35) о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка на котором расположены приобретенные по договору объекты недвижимости.

В ответ на указанное заявление Администрацией 02.11.2018 письмом исх. № 3959сообщено Обществу о том, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, в силу прямого указания закона на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При оформлении купли-продажи объектов недвижимости ООО «Доска Сибири» обязано было заключить соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.08.2012 № 291 с прежним собственником.

Заявитель рассматривает данное письмо как незаконный отказ в заключении договора.

В ходе судебного разбирательства заявитель ссылаясь на то, что являясь собственником объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером: 38:02:010108:165, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а именно заключение нового договора аренды с ответчиком.

Рассмотрев указанный довод заявителя, суд, приходит к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) установлено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Вместе с тем, как установлено судом, в своем заявлении Общество просило о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости на иных условиях (сроком на 49 лет), что не соответствует условиям действующего договора.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следовательно, заключение договора аренды с приобретателем объектов недвижимости, расположенных на земельном участке не требуется, к нему переходят права и обязанности по действующему, ранее заключенному предыдущим собственником объектов недвижимости договору аренды земельного участка.

Вместе с тем, как установлено судом, договор аренды земельного участка 06.08.2012 № 291 заключен с ООО «Лотос», является действующим, не прекращен и не расторгнут сторонами. Кроме того после истечения срока действия (с 03.07.2012 по 03.07.2017) договор возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объекты недвижимости, после их продажи иному лицу, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. Соответственно, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Кроме того Администрация в оспариваемом ответе от 02.11.2018 исх. № 3959 разъяснила Обществу о необходимости оформления соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.08.2012 № 291 с прежним собственником объектов недвижимости с учетом пунктов 4.4.8, 8.1 договора аренды, а также требование об оплате задолженности по арендной плате по указанному договору в течение 10 дней со дня его получения. Указанный ответ получен директором Общества 23.11.2018, о чем свидетельствует его собственноручная подпись.

В ходе судебного разбирательства Администрацией 08.02.2018 в адрес ООО «Доска Сибири» направлено на подписание и осуществление государственной регистрации дополнительное соглашение к договору аренды (исх. № 547), согласно которому, к ООО «Доска Сибири» переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.08.2012 № 291. Данное дополнительное соглашение получено Обществом 11.02.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений сайта Почты России.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что Общество использует земельный участок площадью 22121 кв. м., с кадастровым номером: 38:02:010108:165, расположенный по адресу: <...>, как арендатор в рамках действующего договора аренды от 06.08.2012 № 291. Наличие действующего договора аренды исключает возможность заключения нового договора аренды без прекращения действия старого договора.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заявитель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал, в чем выражается нарушение его прав и законных интересов оспариваемым письмом от 02.11.2018 исх. № 3959. В связи с чем, заявителем не доказано наличие обстоятельств, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд. Таким образом, отсутствует обязательное условие, установленное частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – обращение в суд в защиту прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, суд не усматривает правовых оснований для признания оспариваемого письма в качестве отказа ответчика от продолжения арендных отношений с заявителем. С предложением об изменении условий действующего договора ответчик в Администрацию не обращался.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, исследовав материалы дела и оценив с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья Л.В. Назарьева