Решение от 21 мая 2024 г. по делу № А56-6657/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-6657/2024
22 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2024 года.


Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тумановой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Ника» (190020, <...>, литера В, помещ. 4Н, комната 4, ОГРН: <***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН: <***>)  

о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 11.12.2023 №05-26-117798/23- 0-5 в передаче по договору купли-продажи в собственность ООО «Ника» земельного участка, площадью 227 кв.м. с кадастровым номером 78:32:0001664:1355, расположенного по адресу: <...>, литера В; об обязании,


при участии

от заявителя: ФИО1, по доверенности от 26.02.2024

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности от 29.12.2023 



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ника» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 11.12.2023 №05-26-117798/23- 0-5, в передаче по договору купли-продажи в собственность ООО «НИКА» земельного участка, площадью 227 кв.м. с кадастровым номером 78:32:0001664:1355, расположенного по адресу: <...>, литера В; об обязании совершить действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов путем подготовки распоряжения о передаче земельного участка в собственность истца и направления в тридцатидневный срок в адрес истца договора купли-продажи земельного участка площадью 227 кв.м. с кадастровым номером 78:32:0001664:1355, расположенного по адресу: : <...>, литера В.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, представил выписки из ЕГРН, заявленные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции сторон, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ника» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:32:0001664:1355, расположенного по адресу: <...>, литера В, площадью 227 кв.м. (далее - Участок) на основании договора аренды земельного участка №11/ЗД-03074 от 29.04.2014, заключенного с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

На указанном земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее заявителю на праве собственности, а именно: нежилые помещения с кадастровыми номерами 78:32:0001664:1191, 78:32:0001664:1192, 78:32:0001664:1193, 78:32:0001664:1194, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 78:32:0001664:1025 по адресу: <...> (далее - Здание).

Заявитель в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность Участка, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества (вх. КИО№ 05-26-117798/23-0-0 от 24.11.2023).

Письмом Комитета от 11.12.2023 №05-26-117798/23-0-5 Обществу было отказано в выкупе Участка на основании п. 14. ст. 39.6 ЗК РФ, а именно: несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении, а также в виду того, что, по мнению Комитета, Обществом не были представлены сведения о принадлежности помещения с кадастровым номером 78:32:0001664:1190 и помещения с кадастровым номером 78:00:0000000:29773.

Заявитель направил в Комитет заявление в порядке досудебного урегулирования спора (вх. КИО от 18.12.2023 №05-15-125847/23-0-0), в котором просил отменить решение Комитета от 11.12.2023 №05-26-117798/23-0-5 и заключить договор купли-продажи Участка.

В ответ на заявление о досудебном урегулировании спора Комитет письмом от 22.12.2023 исх. №№05-15-125847/23-0-1 отказался от досудебного урегулирования спора, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 «О правилах застройки и землепользования Санкт-Петербурга» (далее - ПЗЗ), спорный Участок расположен в границах территориальной зоны ТД1-1_1. Согласно выписке ЕГРН в отношении Участка установлены следующие виды разрешенного использования: - Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнесцентров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В силу положений пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2013 с видом разрешенного использования «Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.», фактически используется под указанные виды деятельности с момента заключения договора аренды от 29.04.2014. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными. Как следует из пункта 1.4.2 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524, градостроительные регламенты установлены с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон. В соответствии с пунктом 1.4.5 градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу. Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «Для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.)» признается действительным.

Цели использования земельного участка, указанные Обществом в заявлении от 24.11.2023 соответствуют заявленным. В связи с чем у Комитета отсутствовали основания для отказа Обществу в выкупе Участка на основании п. 14. ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция соответствует выводам Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в кассационном определении от 31.03.2021 № 51-КАД-20-7-К8, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в определении ВС РФ № 307-ЭС22-14132 от 23.12.2022 по делу № А56-37142/2021, Постановлении АС Северо-Западного округа от 27.09.2023 по делу № А56-130211/2022.

Доводы Комитета относительно того, что Обществом не были представлены сведения о принадлежности помещения с кадастровым номером 78:32:0001664:1190 и помещения с кадастровым номером 78:00:0000000:29773 опровергаются следующими обстоятельствами.

Обществом представлены исчерпывающие документы в части принадлежности ему на праве собственности всех вторичных объектов недвижимости, входящих в состав здания с кадастровым номером 78:32:0001664:1025.

Указанное в отказе Комитета помещение с кадастровым номером 78:32:0001664:1190 является лестничной клеткой, в виду чего относится к общему имуществу собственников помещений в здании и не может выступать самостоятельным объектом права в отрыве от прав на вторичные объекты недвижимости, входящих в состав здания.

Кроме того, в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации прав третьих лиц на указанные помещения.

Обществом представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие права собственности Общества на помещения с кадастровыми номерами 78:32:0001664:1191, 78:32:0001664:1192, 78:32:0001664:1193, 78:32:0001664:1194, входящие в состав Здания. Общая площадь указанных помещений составляет 277,7 кв.м. При сложении площади указанных помещений с площадью лестничной клетки с кадастровым номером 78:32:0001664:1190 (36,5 кв.м.) получается площадь 314,2 кв.м., которая в свою очередь полностью соответствует площади здания с кадастровым номером 78:32:0001664:1025, расположенном на Участке.

С учетом изложенного, заявленное Обществом требование о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении участка в собственность, является правомерным и подлежит удовлетворению.

Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Общество в качестве способа устранения нарушения его прав просит обязать Комитет принять решение о предоставлении участка в собственность заявителя и направить ему для подписания договор купли-продажи земельного участка.

Поскольку судом не выявлено иных обстоятельств, препятствующих выкупу участка, и Комитетом о наличии таких оснований не заявлено, способ устранения нарушения прав соответствует положениям статьи 39.17 ЗК РФ, в связи с чем требования Общества в этой части также подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 4 ст. 110 АПК РФ расходы по уплаченной истцом при подаче иска госпошлине по делу относятся на истца согласно заявлению его представителя в судебном заседании.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, изложенный в письме от 11.12.2023 №05-26-117798/23-0-5, в передаче по договору купли-продажи в собственность ООО «НИКА» земельного участка площадью 227 кв.м. с кадастровым номером 78:32:0001664:1355, расположенного по адресу: <...>, литера В.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов ООО «НИКА» путем подготовки распоряжения о передаче земельного участка в собственность ООО «НИКА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и направления в тридцатидневный срок в адрес Общества проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 227 кв.м. с кадастровым номером 78:32:0001664:1355, расположенного по адресу: <...>, литера В.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья                                                                           Корчагина Н.И.