Решение от 20 декабря 2017 г. по делу № А49-12282/2017

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-12282/2017
20 декабря 2017г.
город Пенза


Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2017г.

В полном объеме решение изготовлено 20 декабря 2017г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Дудоровой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Управлению муниципального имущества Администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об оспаривании ненормативных правовых актов,

третье лицо: Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО2 – представителя по доверенности от 04.08.2017, от ответчиков – ФИО3 – начальника юридического отдела Управления муниципального имущества Администрации города Пензы по доверенностям №1-14-916 от 14.07.2017 и № 6/149 от 19.01.2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – заявитель, ООО «Стройзаказчик») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства по делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 2 л.д. 30-31), о признании недействительными решения Администрации города Пензы, выраженного в письме №8843 от 28.08.2017, об отказе в предоставлении заявителю в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2322, площадью 2348кв.м, с разрешенным использованием «магазины», расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Тарханова, 15, а также решения, выраженного в письме №8844 от 28.08.2017, об отказе в предоставлении заявителю в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2321, площадью 2434кв.м, с разрешенным использованием «автомобильный транспорт», расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Фабричная, 2.

Также заявитель просил суд возложить на Управление муниципального имущества Администрации города Пензы обязанность заключить с ООО «Стройзаказчик» договоры аренды названных земельных участков без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований ООО «Стройзаказчик» сослалось на нормы пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, полагало, что у него имеется право на заключение договора аренды на испрашиваемые земельные участки без проведения торгов.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал предъявленные требования в полном объеме, просил удовлетворить их по доводам, подробно изложенным в заявлении.

Ответчики отклонили требования заявителя по основаниям, приведенным в письменном отзыве (том 2 л.д. 7-8), считают законными и обоснованными оспариваемые решения Администрации об отказе в заключении договоров аренды, поскольку разрешенное использование земельных участков не соответствуют цели, для которой заключался договор аренды исходного земельного участка.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Пензы, которое в представленном в материалы дела письменном отзыве полагало не подлежащими удовлетворению требования заявителя. При этом третье лицо указало в отзыве, что испрашиваемые земельные участки располагаются в территориальной зоне Ж3 «Зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей» (том 2 л.д. 14-16).

В судебное заседание третье лицо своего представителя не направило.

В соответствии с нормами статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Главы Администрации города Пензы №1127/1 от 01.06.2001 «О предоставлении ОАО «Маяк» в аренду земельного участка для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала в границах улиц Тарханова, Парковая и реки Ст. Сура» (том 1 л.д. 108) между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (Арендодатель) и ОАО «Маяк» (Арендатор) был заключен договор №002774 от 27.07.2001 аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009002:0004 площадью 25657кв.м. Участок был предоставлен в аренду для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала в границах ул. Тарханова, парковая и реки Ст. Сура (том 1 л.д. 15-21). Договор был заключен сроком на два года, с 01.06.2001 по 01.06.2003, прошел в установленном порядке государственную регистрацию, срок действия договора впоследствии неоднократно продлевался (том 1 л.д. 13, 109-135).

10.06.2008 между ОАО «Маяк» (Арендатор) и ООО «Стройзаказчик» (Новый Арендатор) был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.07.2001 №002771, в соответствии с которым к ООО «Стройзаказчик» перешли в полном объеме права и обязанности Арендатора по договору аренды от 27.07.2001 №002771 в отношении земельного участка площадью 25578кв.м с кадастровым номером 58:29:02009002:0111, расположенного по адресу: г. Пенза, в границах улиц Тарханова-Парковая и реки Ст. Сура, для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала в границах улиц Тарханова-Парковая и реки Ст. Сура (том 1 л.д. 22-24).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 58:29:02009002:0111, его предыдущий кадастровый номер 58:29:02009002:4, равнозначный номеру 58:29:02009002:0004 (том 1 л.д. 30-32).

Постановлением Главы Администрации города Пензы №1189 от 29.07.2015 «О подготовке проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Тарханова, Парковая, р. Прокоп в г. Пензе» в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, согласно предложению ООО «Стройзаказчик», постановлено подготовить проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Тарханова, Парковая, р. Прокоп в г. Пензе (том 1 л.д. 25).

Постановлением Администрации города Пензы №2138 от 14.12.2015 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Тарханова, Парковая, р. Прокоп в г. Пензе (том 1 л.д. 26-29).

На основании указанных актов произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009002:111 на восемь земельных участков с различными видами разрешенного использования, в том числе, в результате раздела образованы земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009002:2322, площадью 2348кв.м, с разрешенным использованием «магазины», расположенный по адресу: г. Пенза, в районе ул. Тарханова, 15, а также земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009002:2321, площадью 2434кв.м, с разрешенным использованием «автомобильный транспорт», расположенный по адресу: г. Пенза, в районе ул. Фабричная, 2 (том 1 л.д. 72-79).

Руководствуясь нормами пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, ООО «Стройзаказчик» обратилось в Администрацию города Пензы с заявлениями №194 и №195 от 25.07.2017 о предоставлении ему указанных земельных участков в аренду без проведения торгов (том 1 л.д. 11-12).

В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что обращение по оформлению арендных отношений предпринято им только в отношении двух указанных земельных участков, поскольку другие, образованные в результате раздела участка 58:29:02009002:111, застроены многоэтажными жилыми домами, права на них возникают с учетом норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения указанных обращений Администрация приняла решения об отказе в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ. Решения оформлены письмами №№8843 и 8844 от 28.08.2017 и мотивированы тем, что разрешенное использование испрашиваемых земельных участков не соответствует цели, для которой заключался договор аренды земельного участка №2774 от 27.07.2001, поэтому не представляется возможным заключить договор аренды образуемых земельных участков на прежних условиях.

В отказах также указано, что 01.08.2017 арендодателем земельного участка в адрес ООО «Стройзаказчик» была направлена претензия о расторжении договора аренды земельного участка №2774 от 27.07.2001 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель не согласился с решениями Администрации города Пензы и оспаривает их в суде.

По результатам рассмотрения дела суд приходит к следующим выводам.

Статьей 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Статья 39.14 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и предусматривает подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка (пункт 6); заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 7).

В статье 39.16 ЗК РФ определены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в их числе следующие основания: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

В рассматриваемом случае Администрация отказала в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, ссылаясь на то, что разрешенное использование испрашиваемых, вновь образованных участков в результате раздела арендуемого земельного участка, не соответствует цели, для которой заключался прежний договор аренды исходного земельного участка, что не позволяет заключить договор на прежних условиях; а также указывая, что 01.08.2017 арендодателем в адрес заявителя направлена претензия о расторжении договора аренды исходного земельного участка на основании статьи 610 ГК РФ.

Заявитель отрицал факт поступления в его адрес претензии о расторжении договора аренды земельного участка №2774 от 27.07.2001; ответчики не представили суду доказательства направления такой претензии в адрес арендатора – заявителя по делу. Кроме того, ООО «Стройзаказчик» обратилось в Администрацию города Пензы с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду 25.07.2017, т.е. однозначно в период действия договора аренды земельного участка №2774 от 27.07.2001, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно кадастровой выписке разрешенное использование земельного участка 58:29:02009002:111 – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, магазины торговой площадью не более 3000кв.м, паркинги, в том числе, многоэтажные (том 1 л.д. 30).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка №2774 от 27.07.2001 участок предоставлялся для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала в границах ул. Тарханова, Парковая, реки Ст. Сура.

В силу статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Пензы №2138 от 14.12.2015, на территории планируемого земельного участка 58:29:02009002:111, предусмотрено размещение магазина торговой площадью не более 3000кв.м, развитие транспортной инфраструктуры, в том числе: улично-дорожные сети, магистральные дороги и улицы, линии общественного пассажирского транспорта, обеспеченность населения парковками, гаражами и стоянками для хранения легковых автомобилей (том 1 л.д. 27-29).

Исходный земельный участок 58:29:02009002:111 и, соответственно, образованные из него спорные земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009002:2322 и 58:29:2009002:2321 располагаются в территориальной зоне Ж-3, для которой Правилами землепользования и застройки города Пензы в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены магазины торговой площадью не более 3000кв.м, паркинги, в том числе многоэтажные, автостоянки без права возведения объектов капитального строительства (том 2 л.д. 19-22).

Судом истребованы и приобщены к материалам настоящего дела кадастровые дела на спорные земельные участки, из которых видно, что раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009002:111 и образование испрашиваемых земельных участков произведены в соответствии с планировочными решениями проекта планировки территории, утвержденного Администрацией города Пензы; границы земельных участков определены с учетом красных линий, установленных проектом планировки территории с учетом Генерального плана города Пензы (тома 2, 3).

Разрешенное использование образованных в результате раздела земельных участков установлено в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, с учетом градостроительных регламентов соответствующей территориальной зоны и соответствует целям предоставления земельного участка, указанным в договоре аренды №2774 от 27.07.2001, направлено на реализацию этих целей.

С учетом положений приведенных норм, а также фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о наличии у заявителя законного права на сохранение арендных отношений относительно испрашиваемых земельных участков по правилам пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ. Нормы пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, на сохранение права аренды на прежних условиях.

Изложенные в оспариваемых решениях Администрации города Пензы доводы противоречат приведенным правовым нормам, нарушают законное право заявителя, что является основанием для признания решений органа местного самоуправления недействительными на основании части 2 статьи 201 АПК РФ.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в случае признания ненормативного правового акта недействительным суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1, подпункта 7 пункта 1 статьи 39.14, пункта 6 статьи 39.17 ЗК РФ, восстановление нарушенных право заявителя должно быть осуществлено путем подготовки уполномоченным органом и направления в адрес заявителя проекта договора аренды испрашиваемых земельных участков.

Уполномоченным органом местного самоуправления на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Пенза является Управление муниципального имущества администрации города Пензы в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 2 Положения об Управлении муниципального имущества Администрации города Пензы, утвержденного решением Пензенской городской Думы №55-6/5 от 29.05.2009.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительными проверенные на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации: решение Администрации города Пензы, оформленное письмом №8843 от 28.08.2017, об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2322, площадью 2348кв.м, с разрешенным использованием «магазины», расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Тарханова, 15, а также решение, оформленное письмом №8844 от 28.08.2017, об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2321, площадью 2434кв.м, с разрешенным использованием «автомобильный транспорт», расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Фабричная, 2.

Обязать Управление муниципального имущества Администрации города Пензы подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2009002:2322 и 58:29:2009002:2321.

Взыскать с Администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000руб.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Н.В. Дудорова