Решение от 17 июня 2019 г. по делу № А58-12421/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-12421/2018
17 июня 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2019.

Полный текст решения изготовлен 17.06.2019.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Николаевой Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 11.12.2018 № 032юр-399 к обществу с ограниченной ответственностью «Магистраль-Транс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договоров инвестирования, договоров купли-продажи, обязании возвратить земельные участки,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 доверенность № 032юр-317 от 01.11.2018 (паспорт) со сроком действия по 31.12.2020.

от ответчика: ФИО3 доверенность (паспорт) по доверенности от 01.04.2019, со сроком действия на три года – до перерыва, ФИО4 доверенность от 01.04.2019 со сроком действия три года (паспорт) – после перерыва,

УСТАНОВИЛ:

АО «Водоканал» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к ООО «Магистраль» о расторжении договора инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями № ГРП46/17 от 30.06.2017, договора купли-продажи от 30.06.2018 (Приложение № 1 к договору инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями от 30.06.2017), об обязании возвратить земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под водоузел № 2, общей площадью 1 197 кв.м., кадастровым № 14:36:105001:664, находящийся по адресу: <...>. Возбуждено производство по делу № А58-12421/2018.

АО «Водоканал» обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к ООО «Магистраль-Транс» о расторжении договора инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме № ГРП-08/14 от 13.08.2014, расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.08.2018, об обязании возвратить земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственную базу, общей площадью 7 290 кв.м., с кадастровым номером 14:36:101046:260, находящийся по адресу: <...>/а. Возбуждено производство по делу № А58-11228/2018.

Определением от 08.04.2019 суд объединил дело № А58-12421/2018 с № А58-11228/2018 для совместного рассмотрения, с присвоением № А58-12421/2018 в порядке пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

01.04.2019 в судебном заседании ответчик представил копии дополнительных соглашений от 20.08.2017 к договору № ГРП-08/14 от 13.08.2014 и от 20.07.2017 к договору № ГРП-46/17 от 30.06.2017, согласно которым срок осуществления Проектов и передача квартир инвестору осуществляется до 01.09.2025.

07.05.2019 от АО «Водоканал» поступило заявление о фальсификации указанных дополнительных соглашений и ходатайство о назначении судебной технической экспертизы от 06.05.2019 № 032юр-151 по исследованию давности составления дополнительных соглашений.

Из ходатайств истца от 06.05.2019 № 032юр-151 следует, что истец отрицает факт составления и подписания дополнительных соглашений от 20.08.2017 г. к договору инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме № ГРП-08/14 от 13.08.2014 и от 20.08.2017 к договору инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями № ГРП-46/17 от 30.06.2017 со стороны АО «Водоканал» и предполагает, что они были изготовлены ответчиком в феврале-марте 2019 года.

В связи с чем истец просил поставить перед экспертами вопросы:

1)Соответствуют ли дата создания, указанная в дополнительном соглашении от 20.08.2017 г. к договору инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме № ГРП-08/14 от 13.08.2014 г. и датасоздания, указанная в дополнительном соглашении от 20.08.2017 г. к договору инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями № ГРП-46/17 от 30.06.2017 г., истинному возрасту данных документов?

2) Какова давность создания в указанных дополнительных соглашениях - текста, подписей, оттисков печатей?

3) В какой последовательности нанесены пересекающиеся штрихи оттисков печатей и других реквизитов в указанных дополнительных соглашениях?

4) Не использовались ли для выполнения указанных дополнительных соглашений часть другого документа (имевшего подпись и оттиск печати АО «Водоканал»)?

5) Каким способом нанесено изображение оттисков печатей в указанных дополнительных соглашениях?

6) Каким способом изготовлена печать АО «Водоканал», оттиски которой имеются в указанных дополнительных соглашениях?

7) Одним ли клише нанесены оттиски печатей АО «Водоканал» на указанных дополнительных соглашениях и документах-образцах?

8) Могли ли указанные дополнительные соглашения быть созданы ранее ноября 2017 года?

Определением от 08.04.2019 суд затребовал у ответчика оригиналы дополнительных соглашений от 20.08.2017 к договору № ГРП-08/14 от 13.08.2014 и от 20.07.2017 к договору № ГРП-46/17 от 30.06.2017.

В судебном заседании 13.05.2019 у представителя истца ФИО2 отобрана подписка в соответствии п. 1 ч. 1 ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) о разъяснении уголовно-правовых последствий заявления о фальсификации доказательств.

От экспертных учреждений ФБУ Дальневосточного регионального центра судебной экспертизы министерства юстиции РФ, ФБУ Якутской лаборатории судебной экспертизы министерства юстиции РФ, ФБУ Иркутской лаборатории министерства юстиции РФ поступили ответы на запросы суда о возможности проведения экспертиз.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика выступил с пояснениями по материалам дела, в связи с заявлением истца о фальсификации доказательств, ходатайствует об исключении из числа доказательств дополнительных соглашений от 20.08.2017 к договору от 30.06.2017 № ГРП-46/17, от 20.08.2017 к договору от 13.08.2017 № ГРП-08/14.

Представитель истца не возражает.

Судом удовлетворено ходатайство ответчика об исключении из числа доказательств дополнительных соглашений от 20.08.2017 к договору от 30.06.2017 № ГРП-46/17, от 20.08.2017 к договору от 13.08.2017 № ГРП-08/14.

В связи с исключением из числа доказательств дополнительных соглашений, представитель истца просит ходатайство о назначении судебной экспертизы не рассматривать.

Представитель ответчика не согласен с исковыми требованиями, в судебном заседании пояснил, что по договорам инвестирования перевести разрешенное использование земельных участков на «многоэтажные жилые дома» не удалось, по договору инвестирования от 30.06.2017 № ГРП-46/17 Комиссией по внесению изменений в правила землепользования и застройки ГО «Горд Якутск» Управления архитектуры и градостроительной политики вынесено положительное решение о согласовании изменения на территориальную зону Ж-6.2, но в дальнейшем в переводе разрешения на строительство жилого дома может быть отказано, поскольку земельный участок находит в 3 охраняемой зоне, о чем истцу было известно при заключении договоров инвестирования.

Суд определил объявить перерыв в судебном заседании, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 11 час. 10 мин. 05.06.2019 до 15 час. 00 мин. 10.06.2019

О перерыве сделано публичное извещение на сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия): http:// yakutsk.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 10.06.2019 в 15 час. 12 мин. в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 при участии представителей:

от истца: ФИО2 доверенность № 032юр-317 от 01.11.2018 (паспорт) со сроком действия по 31.12.2020 (паспорт);

от ответчика: от ответчика: ФИО4 доверенность от 01.04.2019 со сроком действия три года (паспорт).

07.06.2019 от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании представитель истца выступил с пояснениями по материалам дела, поддерживает в полном объеме исковые требования.

Представитель ответчика не согласен с исковыми требованиями, просит в иске отказать.

Судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

13.08.2014 между ООО «Магитсраль-Транс» (заказчик-застройщик) и АО «Водоканал» (инвестор) заключен договор № ГРП-08/14 инвестирования, по условиям которого заказчик-застройщик обязался выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а инвестор обязался передать заказчику-застройщику земельный участок, установленный настоящим договором, для реализации проекта и обеспечить выдачу заказчику-застройщику технических условий на подключение холодного водоснабжения и канализации.

По завершении инвестиционного проекта заказчик-застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности (пункт 2.1).

Согласно пункту 1.4 договора результат инвестиционной деятельности – 7 однокомнатных квартир (объекты) общей площадью 280 кв.м., общей стоимостью 11 480 000 руб. из расчета 41 000 руб. за 1 кв.м. с учетом НДС, расположенные в многоквартирном доме с нежилыми помещениями, создаваемые по адресу: <...> строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.

Согласно пункту 1.7 договора земельный участок – это участок общей площадью 7290 кв.м., кадастровый номер 14:36:101046:260, находящийся по адресу: <...>/а, квартал 167, передаваемый инвестором заказчику-застройщику в собственность для создания результат инвестиционной деятельности на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 3.1 договору размер инвестиционной деятельности составляет 9 976 782 руб., в том числе:

- земельный участок 5 900 000 руб. с учетом НДС,

- технические условия на подключение к сетям холодного водоснабжения и канализации 4 639 524 руб. с учетом НДС.

Согласно пункту 3.2 договора инвестор обязался:

- Передать в собственность заказчика-застройщика земельный участок течение 10 дней с момента вступления в силу настоящего договора. Передача земельного участка оформляется отдельно, посредством заключения между инвестором и заказчиком-застройщиком договора купли-продажи указанного земельного участка. Заключенный договор купли-продажи предлежит обязательному одобрению советом директоров АО «Водоканал» и является неотъемлемой частью к нему.

- обеспечить выдачу заказчику-застройщику технических условий на подключение многоквартирного жилого дома, создаваемого в будущем, к холодному водоснабжению и канализации в объеме мощности, определенной в проектно-сметной документации.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок осуществления Проекта определяется проектной документацией, публикуемой на основании выданного разрешения на строительство. В случае необходимость этот срок может быть продлен сторонами на основании дополнительного соглашения.

Стороны в качестве приложения № 1 к договору инвестирования заключили договор купли-продажи земельного участка от 13.08.2014, цена земельного участка определена сторонами в размере 4 639 524 руб., актом приема-передачи от 13.06.2017 земельный участок передан. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО «Магистраль-Транс» 16.09.2014 с указанием вида разрешенного использования «Под производственную базу».

Истец направил в адрес ответчика требование от 27.03.2018 № 032юр-84 с приложением проектов соглашений о расторжении неисполненных договоров: договора инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями № ГРП-08/14 от 13.08.2014 и договора купли-продажи от 13.08.2014 (Приложение № 1 к договору инвестирования).

30.06.2017 между ООО «Магитсраль-Транс» (заказчик-застройщик) и АО «Водоканал» (инвестор) заключен договор № ГРП-46/17 инвестирования, по условиям которого заказчик-застройщик обязался выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а инвестор обязался передать заказчику-застройщику земельный участок, установленный настоящим договором, для реализации проекта и обеспечить выдачу заказчику-застройщику технических условий на подключение холодного водоснабжения и канализации.

По завершении инвестиционного проекта заказчик-застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности (пункт 2.1).

Согласно пункту 1.4 договора результат инвестиционной деятельности – квартиры (объекты) общей площадью 225 кв.м., общей стоимостью 12 916 000 руб. из расчета 57 404 руб. за 1 кв.м. с учетом НДС:

- 3 однокомнатные квартиры общей площадью 132 кв.м.,

- 3 однокомнатные квартиры (студии) общей площадью 93 кв.м.,

расположенные в многоквартирном доме с нежилыми помещениями, создаваемые по адресу: <...> (условный адрес), строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.

Согласно пункту 1.7 договора земельный участок – это участок общей площадью 1197 кв.м., кадастровый номер 14:36:105001:664, находящийся по адресу: <...>, разрешенный вид использования «под водоузел», передаваемый инвестором заказчику-застройщику в собственность для создания результат инвестиционной деятельности на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 3.1 договору размер инвестиционной деятельности составляет 12 916 000 руб.3, в том числе:

- земельный участок 5 900 000 руб. с учетом НДС,

- технические условия на подключение к сетям холодного водоснабжения и канализации 7 016 000 руб. с учетом НДС.

Согласно пункту 3.2 договора инвестор обязался:

- Передать в собственность заказчика-застройщика земельный участок течение 10 дней с момента вступления в силу настоящего договора. Передача земельного участка оформляется отдельно, посредством заключения между инвестором и заказчиком-застройщиком договора купли-продажи указанного земельного участка. Заключенный договор купли-продажи предлежит обязательному одобрению советом директоров АО «Водоканал» и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

- обеспечить выдачу заказчику-застройщику технических условий на подключение многоквартирного жилого дома, создаваемого в будущем, к холодному водоснабжению и канализации в объеме мощности, определенной в проектно-сметной документации.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок осуществления Проекта определяется проектной документацией, публикуемой на основании выданного разрешения на строительство. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами на основании дополнительного соглашения.

Стороны в качестве приложения № 1 к договору инвестирования заключили договор купли-продажи земельного участка от 30.06.2017, цена земельного участка определена сторонами в размере 5 900 000 руб., актом приема-передачи от 30.06.2017 земельный участок передан. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ООО «Магистраль-Транс» 24.01.2018 с указанием вида разрешенного использования «Под водоузел № 2».

Истец направил в адрес ответчика требование от 29.10.2018 № 032юр-315 с приложением проектов соглашений о расторжении неисполненных договоров: договора инвестирования строительства квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями № ГРП46/17 от 30.06.2017 и договора купли-продажи от 30.06.2018 (Приложение № 1 к договору инвестирования).

Ответчик соглашения о расторжении договоров не подписал, земельные участки не вернул, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Исковые требования АО «Водоканал» мотивирует тем, что формирование исходно-разрешительной документации затянулось, земельные отношения не были оформлены и строительство не состоялось, и в будущем условия договора инвестирования не будут исполнены, так как земельные участки не отнесены к земельным участкам, предназначенным для жилой застройки; у ответчика отсутствуют производственные силы и средства, что следует из определения Арбитражного суда Республике Саха (Якутия) по делу № А58-2549/2016 об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на старательную и грузовую технику.

Ответчик с иском не согласен в связи с тем, что ответчиком принимаются меры на создание результата инвестиционной деятельности, существенные нарушения условий договора не допускаются.

Суд, проверив доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено в суд после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.

Статья 190 ГК РФ предусматривает, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечение периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в отношениях сторон.

В силу п. 5.1 договоров инвестирования сроки осуществления Проектов определяются проектными документациями, публикуемыми на основании выданных разрешений на строительство.

Суд исходит из того, что указанные сроки не соответствуют требованиям ст. 190 ГК РФ, поскольку они не определены календарной датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Указанные в пунктах 5.1 договоров инвестирования документы (проектные документации, разрешения на строительство) сторонами в материалы дела не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, инвестиционные договоры в части, регулируемой нормами главы 37 ГК РФ, является не заключенными в связи с несоблюдением сторонами существенного условия о сроке завершения строительства.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что встречная обязанность истца не будет исполнена.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Как установлено судом, земельные участки:

- с кадастровым номером 14:36:105001:664 с назначением использования «под водоузел № 2» согласно проекту межевания территории квартала № 33 г. Якутска, утвержденного распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 12.09.2014 № 1514 «Об утверждении проекта межевания земельного участка квартала «33» городского оугуна «Город Якутск», земельный участок не отнесен к земельным участкам, предназначенным для жилой застройки;

- с кадастровым номером 14:36:101046:260 с назначением использования «под производственную базу» согласно проекту межевания территории квартала № 167 г. Якутска, утвержденного распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 13.11.2017 № 1900р « О внесении изменений в проект межевания территории квартала «167» городского окруна «Город Якутск», земельный участок не отнесен к земельным участкам, предназначенным для жилой застройки.

Кроме того, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств исполнения им обязательств, установленных инвестиционными договорами в пунктах п. 4.3.9 по представлению ежеквартально, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, инвестору отчетов о выполнении договоров.

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договоров инвестирования № ГРП-08/14 от 13.08.2014, № ГРП46/17 от 30.06.2017 не подлежит удовлетворению.

Поскольку договоры купли-продажи земельных участков от 13.08.2014, от 30.06.2017 являются производными (приложениями) по отношению к договорам инвестирования и в случае отказа в удовлетворении последних удовлетворению также не подлежат. Поскольку, на момент заключения инвестиционных договоров и договора купли-продажи земельных участков, земельные участки принадлежали на праве собственности АО «Водоканал», земельные участки подлежа возврату истцу.

При обращении в суд с настоящим иском, истец уплатил государственную пошлину в размере 36 000 руб. (в рамках дела № А58-12421/2018 по платежному поручению от 23.11.2018 № 4820 в размере 18 000 руб. и в рамках дела № А58-11228/2018 по платежному поручению от 02.11.2018 № 4475 в размере 18 000 руб.).

С учетом результата рассмотрения дела, государственная пошлина подлежит возврату истцу в размере 24 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Магистраль-Транс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить акционерному обществу «Водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>):

- земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под водоузел № 2, общей площадью 1 197 кв.м., кадастровым № 14:36:105001:664, находящийся по адресу: <...>;

- земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственную базу, общей площадью 7 290 кв.м., с кадастровым номером 14:36:101046:260, находящийся по адресу: <...>/а.

В остальной части иска отказать.

Возвратить акционерному обществу «Водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины, уплаченных по платёжному поручению от 02.11.2018 № 4475.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья

Г.Л. Николаева