Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А40-8043/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-8043/24-1-34
г. Москва
05 июля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 05.06.24 с перерывом до 19.06.24, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ателье "Иголочка" (117208, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2002, ИНН: <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 300,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>/12 с кадастровым номером 77:05:0007002:14588

третьи лица:  Правительство Москвы;  Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков";  ООО "Центр оценки "Аверс"

при участии представителей: от истца – ФИО1- по дов. от 31.12.2021,

от ответчика – ФИО2 по дов. от 05.12.2023

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения.

Требования основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 22.01.2007 № 01-00027/07, обратился к ответчику 17.11.23 за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0007002:14588 площадью 300,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>/2, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".  Ответчиком письмом от 15.12.23 через личный кабинет  направлен истцу проект договора купли-продажи  № 59-9053 от 11.12.23 по цене 39246000 руб. согласно Отчету об оценке № М840-2782-П/2023 от 16.08.23, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс», имеющему положительное экспертное заключение №680/600-23 от 21.08.23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который также составил отчет от 29.12.23 №2912, которым рыночная стоимость объекта определена в размере  22294000 руб.  Кроме того, как указывает истец, в проекте им обнаружены пункты договора, которые нарушают его права. Истец 29.12.23   представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, который  ответчик отклонил письмом от 09.01.24, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал, уточнив их.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Цену объекта истец просил установить согласно заключению судебной экспертизы (пункты 3.1 и 3.4 договора), а также просил урегулировать спорные пункты договора, изложив их в следующей редакции:

 пункт 2.1.4 «Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующего решения.»

пункт 2.2 «Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав) уведомив об этом Продавца. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект несет Покупатель.»

- пункт 2.5 «Продавец, а равно и последующий залогодержатель вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.»

- 2.7 «В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.»

- 4.3 «Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.»

-  5.10 «В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.»

Истец также просил исключить пункты 2.1.2, 2.1.6.4, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9 Договора

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент в установленный законом срок.

Срок обращения в суд за урегулированием разногласий истцом не пропущен.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам  оценок, суд назначил судебную оценочную экспертизу по следующим вопросам:

1.                      Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М840-2782-П/2023 от 16.08.23, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №680/600-23 от 21.08.23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2.                      В случае выявления нарушений при составлении указанного Отчета, повлекших необоснованное увеличение цены объекта оценки, эксперту надлежит установить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:05:0007002:14588 площадью 300,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/2 по состоянию на 17.11.23?

Проведение экспертизы было поручено СОЮЗУ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "ФЕДЕРАЦИЯ" (127051, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2016, ИНН: <***>);  с привлечением к участию в деле в качестве эксперта ФИО3.

Судом получено экспертное заключение указанного эксперта, в котором судебным экспертом сделан вывод о том, что № М840-2782-П/2023 от 16.08.23, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №680/600-23 от 21.08.23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам,  а рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 17.11.23 составляет 23335000 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Кроме того, извещенное в порядке ст. 123 АПК РФ третье лицо (оценщик, выполнивший оценку по заказу Департамента) в судебное заседание представителя не направил, выводов судебной экспертизы не опроверг.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с чем суд отклонил ходатайство о повторной экспертизе.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Цена объекта (п.3.1 договора) устанавливается в соответствии с заключением судебного эксперта.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта с учетом семилетней рассрочки. По п.3.2, предусматривающему рассрочку на 7 лет возражений истцом не заявлено.

Рассмотрев возражения истца по остальным пунктам договора, суд приходит к выводу о наличии оснований частичного принятия судом возражений истца по пунктам 2.1.6.4., 7.4, 7.9, которые суд считает возможным исключить, а также по пунктам   2.1.4, 4.3, 5.4., 5.10 договора, которые, с учетом возражений истца,  установить согласно судебному решению.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что  существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из договора при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект договора купли-продажи, ответчик, как сторона договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

Поэтому  истец, не согласившись с такими условиями, обязан в силу ст. 65 АПК РФ обосновать и доказать, что данные условия неприемлемы, нарушают его права и не соответствуют характеру сделки или по иным (доказанным истцом обстоятельствам) не должны содержаться в заключаемом сторонами договоре.

Суд исходит из того, что статья 422 ГК РФ предписывает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны,  по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Довод истца о том, что электронная закладная не является для него обязательной, поскольку не является обязательным условием ипотеки, сам по себе не свидетельствует о нарушении прав истца, в связи с чем суд не усматривает оснований исключения из договора пункта 2.1.2.

Истец не согласен с п.2.1.6.4. Указанный пункт 2.1.6.4. предусматривает, что неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной дефисом три пункта 2.1.6.3 Договора, влечет ответственность, предусмотренную пунктом 5.4 Договора.

В свою очередь дефис три пункта 2.1.6.3. предусматривает, что при наступлении страхового случая покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год. При этом пунктом 5.4 предусмотрено, что «Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (пункт 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2.1.6.4 Договора.»

Таким образом, из содержания совокупности условий дефиса три пункта 1.2.6.3, пункта 2.1.6.4 и пункта 5.4 следует, что продавец вправе потребовать досрочного исполнения обязательств или обратить взыскание на предмет залога в случае, если объект при наступлении страхового случая не будет восстановлен в течение одного года.

Суд соглашается с доводом истца о том, что указанные условия необоснованно расширяет права продавца в связи с чем считает возможным исключить пункт 2.1.6.4 из договора, а также упоминание об этом пункте из пункта 5.4 договора. При этом суд не усматривает оснований исключения пункта 5.4.

Истец просит исключить пункт 5.3, которым по существу предусматривается ответственность покупателя при уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на объект и выдачи электронной закладной.

Истец пояснял, что возражения связаны с его несогласием с составлением электронной закладной. Суд не усматривает оснований исключения данного пункта.

Истец просит исключить пункт 5.8, гласящий: Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в пункте 3.4 Договора, могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.mos.ru.

Суд не усматривает оснований исключения данного условия. Рассрочка является публичной льготой; исходя из буквального толкования публикации подлежат только сведения о размере просроченной задолженности, что обеспечивает права лиц, которым может быть отчуждено имущество.

 Отсутствуют также основания исключения пункта  5.9. и 7.5.

При этом суд соглашается с доводом истца о явно чрезмерном размере штрафа, предусмотренного пунктом 5.10.

Пункты 7.4 и 7.9  подлежат исключению как необоснованно расширяющие права продавца на одностороннее расторжение договора и права требования досрочного исполнения обязательств.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179  АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Ателье "Иголочка" (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 300,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>/12 с кадастровым номером 77:05:0007002:14588.

Договор считать заключенным с даты вступления решения в законную силу на условиях проекта от 11 декабря 2023г. № № 59-9053, направленного продавцом (Департаментом городского имущества г. Москвы)  покупателю  (обществу с ограниченной ответственностью "Ателье "Иголочка"), за исключением пунктов: 2.1.6.4., 7.4, 7.9, которые исключить, а также пунктов  2.1.4, 3.1, 3.4, 4.3, 5.4., 5.10 которые изложить в следующей редакции:

«Пункт 2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 10 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения.

Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 23 335 000 (двадцать три миллиона триста тридцать пять тысяч) руб. 00 коп.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277797 (двести семьдесят семь тысяч семьсот девяносто семь) руб. 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

5.4. Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (пункт 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 2.1.2 и 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,3% от цены Объекта.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ателье "Иголочка" (ИНН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате госпошлины и 40000 руб. издержек по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова