Решение от 2 февраля 2025 г. по делу № А53-17681/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17681/24
3 февраля 2025 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   20 января 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            3 февраля 2025 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Власенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> к Комитету имущественных отношений Азовского района ИНН <***> ОГРН <***> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды,

при участии:

от истца - ФИО1, паспорт (лично);

от ответчика - ФИО2, доверенность от 09.01.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее –  предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Азовского района (далее –   Комитет) об  урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842, определив годовой размер арендной платы за участок в размере 512 720 руб., об обязании   предусмотреть в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842 право арендатора производить искусственное залужение земельного участка как многолетними, так и однолетними травами для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также право производить необходимую обработку земельного участка для залужения (уточненные требования от 04.12.2024).

Истец требования с учетом принятых уточнений поддержал в полном объеме, просил суд удовлетворить.

Представитель Комитета имущественных отношений Азовского района против удовлетворения требований   возражал по доводам отзыва.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

25 октября 2023 г. ИП ФИО1. обратился в Комитет имущественных отношений Азовского района (ответчик) с заявлением о предоставлении ему в аренду на 5 лет без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:00600024:1842, площадью 540000кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Азовский, Елизаветовское сельское поселение, севернее земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600024:832, с разрешенным использованием: сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности: разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока.

По результатам рассмотрения заявления Комитетом имущественных отношений Азовского района подготовлен и вручен   проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600024:1842, площадью 540 000 кв.м.

В проекте договора установлена стоимость годовой арендной платы в размере 844000 руб.

11 декабря 2023 года по запросу предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью   Центр независимой оценки и экспертизы «ЮГ-ЭК1ПЕРТИЗА» был подготовлен отчет №935-1.2/2023 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года объектом недвижимого имущества, а именно земельным участком, площадью 540 000 кв.м., с кадастровым номером 61:01:0600024:1842, расположенным по адресу: Ростовская область, р-н Азовский, Елизаветовское сельское поселение.

Согласно отчету от 11.12.2023 №935-1.2/2023 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за право пользования земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842» рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 341 900 рублей.

Истец полая, что указанная в договоре стоимость годовой арендной платы завышена, не соответствует фактической рыночной цене права аренды данного участка, 14.12.2023 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды, в котором не согласился в части размера арендной платы.

20.01.2023 от ответчика получен  отказ  исх. № 62.10/117 от 12.01.2024  с предложением заключить договор на первоначальных условиях.

Разногласия сторон в отношении размера арендной платы послужили основанием для обращения истца  в арбитражный суд с требованиями  об  урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842.

Из изложенного следует, что между сторонами возник преддоговорной спор, подлежащий разрешению судом по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В пункте 1 статьи 445 ГК РФ определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Постановлением Администрации Азовского района от 15.08.2022 №698 установлено, что арендная плата подлежит определению в размере рыночной стоимости аренды.

В связи с наличием разногласий сторон в отношении рыночной стоимости аренды, определением суда от 22.10.2024 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлен    вопрос: какова рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600024:1842 с разрешенным использованием: сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных на дату проведения экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АНО «НЭСКО» ФИО3.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью ООО «АНО «НЭСКО»  № 179/24 от 08.11.2024 эксперт пришел к   выводу: По состоянию на текущую дату (08.11.2024)  рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером: 61:01:0600024:1842 с разрешенным использованием: сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, округленно составляет: 512 720 руб.

Исследовав и оценив экспертное заключение ООО «АНО «НЭСКО»  № 179/24 от 08.11.2024, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит.

Стороны надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорили с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов требующих специальных познаний, которыми суд не обладает, с выводами экспертов в части определения рыночной стоимости аренды спорного объекта согласились, возражения в отношения заключения не заявили.

Доводов ответчика о том, что размер арендной платы подлежит определению на момент обращения с заявлением, судом отклоняется, поскольку такой размер не будет актуальным на момент вынесения решения суда.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 512 720  руб.

Также истцом заявлено требовании об обязании   предусмотреть в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842 право арендатора производить искусственное залужение земельного участка как многолетними, так и однолетними травами для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также право производить необходимую обработку земельного участка для залужения.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования ввиду того, что, исходя из принципа свободы договора, суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение данных условий не обосновано истцом  надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 руб., а также расходы на уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом имущественных отношений Азовского района при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842.

Обязать Комитет имущественных отношений Азовского района заключить с ИП главой К(Ф)Х ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:060024:1842, определив годовой размер арендной платы за участок в размере 512 720 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 33 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                               Палий Ю. А.