Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А19-23826/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-23826/2019

17.02.2020

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.02.2020.

Решение суда в полном объеме изготовлено 17.02.2020.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 20.01.2016, адрес: 664007 <...>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЛАНЕТА+" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 19.06.2013, адрес: 664040, <...>)

о расторжении договора аренды; об обязании освободить и передать нежилое помещение; о взыскании 893 450 рублей 82 копейки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, служебное удостоверение, диплом, доверенность;

от ответчика: ФИО2, паспорт, диплом, доверенность;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее - КУМИ Г. ИРКУТСКА) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЛАНЕТА+" (далее – ООО "ПЛАНЕТА+") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773; об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 115,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, этаж 1 (номера на поэтажном плане 20б, 21, 22, 23, 24, 25, 26 по первому этажу) и передать указанное нежилое помещение по акту приема-передачи представителю истца в течение 10 дней со дня вступления решения суда в силу; о взыскании задолженности в размере 893 450 рублей 82 копеек, в том числе: 359 527 рублей 81 копейки – основного долга по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 за период с 08.04.2014 по 15.11.2019; 358 834 рублей 11 копеек - неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.07.2013 по 15.11.2019; 78 792 рублей 67 копеек – основного долга за пользование земельным участком за период с 17.06.2014 по 15.11.2019; 77 242 рублей 27 копеек - неустойки за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 17.09.2013 по 15.11.2019; 19 053 рублей 96 копеек – штрафной неустойки за нарушение пункта 2.3.5 договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, предусмотренных условиями договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773, указал, что договор аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 расторгнут по соглашению сторон 24.01.2020, объект аренды возвращен арендодателю.

Ответчик факт наличия задолженности по арендным платежам по существу не оспаривал, заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании основного долга по арендным платежам и неустойки за период с 15.07.2013 по 25.08.2016; в удовлетворении требований о взыскании основного долга и неустойки по земельным платежам просил отказать, пояснив, что объект аренды расположен в многоквартирном доме (МКД), ввиду чего истец не является управомоченным лицом на получение таких платежей; в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о снижении предъявленной к взысканию неустойки.

Судебные акты по рассматриваемому делу опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА (арендодатель) и ООО "ПЛАНЕТА+" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование: нежилое помещение, назначение: не жилое, общей площадью 115,9 кв.м, этаж 1 (номера на поэтажном плане подвал: 20б, 21, 22, 23, 24, 25, 26 в соответствии с техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация», Иркутский филиал от 04.08.2007), кадастровый номер 38-38-01/109/2007-822, расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение является муниципальной собственностью, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав серия 38 АГ 691844 от 09.11.2007. Целевое использование объекта: коммерческая деятельность (в соответствии с ОКВЭД) (пункт 1.2). Площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, составляет 31,11 кв. м (пункт 1.3).

Договор действует с 10.07.2013 по 09.07.2023 (пункт 1.4 договора).

Нежилое помещение передано в пользование арендатора по акту приема-передачи от 11.07.2013.

Пунктом 2.3.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора.

По пункту 3.1. договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования.

Плата за пользование земельным участком должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (приложение № 2 к договору).

В пункте 3.1.1. договора установлено следующее: арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора.

Размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При этом уменьшение размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, установленной по результатам проведения аукциона, не допускается.

Об изменении размера арендной платы арендодатель направляет заказным письмом (с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление.

Из расчета арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 следует, что арендная плата за пользование объектом аренды составляет:

- за период с 10.07.2013 по 09.07.2014 – 152 988 рублей; плата за пользование земельным участком за период с 10.07.2013 по 31.12.2013 – 5 192 рубль 64 копеек (расчет земельного платежа на 2013 год);

- - за период с 10.07.2014 по 09.07.2015 – 180 804 рублей, за расчетный период – 213 348 рублей 72 копеек (с НДС); плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 – 12 316 рублей 67 копеек (расчет земельного платежа на 2014 год);

- за период с 10.07.2015 по 09.07.2016 – 187 758 рублей, за расчетный период – 221 554 рублей 44 копеек (с НДС); плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 13 141 рублей 88 копеек (расчет земельного платежа на 2015 год);

- за период с 10.07.2016 по 09.07.2017 – 190 539 рублей 60 копеек, за расчетный период – 224 836 рублей 68 копеек (с НДС); плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 – 14 065 рублей 63 копейки (расчет земельного платежа на 2016 год);

- за период с 10.07.2017 по 09.07.2018 – 197 493 рублей 60 копеек, за расчетный период – 233 042 рублей 45 копеек (с НДС); плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 14 841 рублей 58 копеек (расчет земельного платежа на 2017 год);

- за период с 10.07.2018 по 09.07.2019 – 198 884 рубля 40 копеек, за расчетный период – 234 683 рублей 59 копеек (с НДС); плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 20.12.2018 – 15 432 рублей 78 копеек (расчет земельного платежа на 2018 год);

- за период с 10.07.2019 по 24.01.2020 – 108 964 рубля 69 копеек, за расчетный период – 130 757 рублей 63 копейки (с НДС); плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2019 по 20.12.2019 – 16 085 рублей 57 копеек (расчет земельного платежа на 2019 год);

Как установлено судом и следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 расторгнут по соглашению сторон 24.01.2020 (дополнительное соглашение от 24.01.2020 № 1 к договору аренды от 11.07.2013 № 9773), объект аренды возвращен арендатором арендодателю на основании передаточного акта от 24.01.2020.

Из представленных материалов усматривается, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы за период с 08.04.2014 по 15.11.2019 в размере 359 527 рублей 81 копейки и земельных платежей за период с 17.06.2014 по 15.11.2019 в размере 78 792 рублей 67 копеек не исполнена, образовалась задолженность ответчика перед истцом.

Пунктом 4.2 договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктом 2.3.3. пункта 2.3. настоящего договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

На основании пункта 4.2 договора истец начислил ответчику неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 358 834 рублей 11 копейка за период с 16.07.2013 по 15.11.2019 и за просрочку внесения платы за пользование земельным участком в размере 77 242 рубля 27 копеек за период с 17.09.2013 по 15.11.2019 исходя из 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Подпунктом 2.3.5 пункта 2.3 договора от 11.07.2013 № 9773 установлена обязанность арендатора в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объекта по рыночной стоимости объекта, указанной в пункте 1.9 настоящего договора.

Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить администрацию города Иркутска. Арендатор обязан застраховать объект на все случаи рисков, а именно:

а) пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета или с предмета на предмет), поджог;

б) удар молнии, взрыв газа, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них;

в) аварии водопроводных, отопительных, противопожарных, канализационных систем, проникновение воды из соседних (чужих) помещений;

г) порча в результате противоправных действий третьих лиц.

За две недели до окончания срока договора страхования арендатор обязан перестраховать объект на новый срок и представить копию страхового полиса арендодателю.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5 - 2.3.8, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.17 пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя (пункт 4.3 договора).

Из искового заявления следует, что ответчиком нарушены обязательства по страхованию объекта, предусмотренные подпунктом 2.3.5 договора, в период с 28.11.2016 по 19.12.2016 страховой полис в Администрацию не представлен, ввиду чего на основании пункта 4.3 договора истцом ответчику начислена штрафная неустойка в сумме 19 053 рубля 96 копеек.

Предупреждением от 22.01.2019 № 505-71-723/19 истец известил ответчика о наличии задолженности, потребовав в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения оплатить образовавшуюся задолженность.

Требования истца ответчиком в установленный срок и в добровольном порядке не исполнены, данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки, а также расторжении договора аренды и об обязании возвратить объект аренды.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, заслушав сторон, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 11.07.2013 № 9773, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения).

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав условия договора от 11.07.2013 № 9773, суд установил, что сторонами согласованы существенные условиями договора, на основании статьи 432 ГК РФ, является заключенным.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 115,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, этаж 1 (номера на поэтажном плане 20б, 21, 22, 23, 24, 25, 26 по первому этажу) и передать указанное нежилое помещение по акту приема-передачи представителю истца в течение 10 дней со дня вступления решения суда в силу.

Согласно с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 расторгнут по соглашению сторон 24.01.2020 (дополнительное соглашение от 24.01.2020 № 1 к договору аренды от 11.07.2013 № 9773), объект аренды возвращен арендатором арендодателю на основании передаточного акта от 24.01.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

По пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При таких обстоятельствах, в отсутствие возражений сторон в отношении фактов расторжения договора по соглашению и добровольного возврата объекта аренды, суд находит необоснованными требования истца о расторжении договора и о возврате нежилого помещения, ввиду чего иск КУМИ Г. ИРКУТСКА в указанной части подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, а именно не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773).

Из материалов дела следует, что указанные платежи и плата за пользование земельным участком в период с 08.04.2014 по 15.11.2019 ответчиком не вносились, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 359 527 рублей 81 копейки – основной долг по арендным платежам за пользование нежилым помещением и в размере 78 792 рублей 67 копеек – основной долг по внесению земельных платежей.

В материалы дела представлены расчеты арендной платы и земельного платежа с отметками о получении данных расчетов обществом.

Ответчик, не оспаривая по существу правильность расчета арендной платы, заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям, предъявленным за период с 15.07.2013 по 25.08.2016.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с правилами, установленными статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Статьей 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3.1.1 договора от 11.07.2013 № 9773 установлено, что арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно исковому заявлению, истцом предъявлены требования о взыскании суммы основного долга по арендным платежам за период с 08.04.2014 по 15.11.2019 и неустойки, начисленной на основании подпункта 2.3.3 пункта 2.3 договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 за период с 16.07.2013 по 15.11.2019.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" приведены разъяснения, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, срок внесения арендных платежей исчисляется не позднее пятого числа каждого месяца соответствующего года.

Следовательно, срок исковой давности по требованию о взыскании суммы основного долга по договору аренды от 11.07.2013 № 9773 за 2013 год – истек в 2016 году, за 2014 год - истек в 2017 году; за 2015 год – истек в 2018 году, за январь – август 2016 года – истек в соответствующие месяцы 2019 года.

Судом установлено, что с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд Администрация обратилась в 25.09.2019, то есть по истечении срока исковой давности по требованиям о взыскании суммы основного долга по арендным платежам за период с 17.06.2014 по 25.08.2016 и неустойки за период с 17.09.2013 по 25.08.2016.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Следовательно, срок исковой давности считается истекшим и по требованию о взыскании неустойки, начисленной на сумму основного долга по арендной плате.

Указанная позиция однозначно выражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2017 № 302-ЭС17-7699.

Статьей 203 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Доказательств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности по заявленным требованиям в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Требование об оплате задолженности (претензия) направлено в адрес ответчика после истечения срока исковой давности по требованиям об оплате задолженности за период с 08.04.2014 по 25.08.2016, доказательств перерыва течения срока исковой давности материалы дела не содержат, что свидетельствует об отсутствии оснований для применения правил статей 202, 203 ГК РФ к заявленным требованиям.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 за период с 08.04.2014 по 25.08.2016 в размере 116 037 рублей 33 копейки (основной долг по арендным платежам), а также неустойки за период с 16.07.2013 по25.08.2016 в размере 245 600 рублей 67 копеек, удовлетворению не подлежат.

Исковые требования о взыскании с ответчика суммы основного долга по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773 за период с 01.09.2016 по 15.11.2019 в размере 243 490 рублей 48 копеек, в отсутствие доказательств оплаты данной задолженности суд полагает подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев требования истца о взыскании основного долга в виде платы за пользование земельным участком в сумме 78 792 рубля 67 копеек, суд полагает требования истца в указанной части не подлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как разъяснено в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, доля в праве на общее имущество в доме производна от права собственности на отдельное помещение в доме; право общей долей собственности на общее имущество в здании возникает (переходит) одновременно с правом собственности на помещение в здании, а его государственная регистрация существует с момента государственной регистрации прав на жилое и нежилое помещение.

Согласно письму Минэкономразвития России от 16.10.2009 № Д 23-3410 у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Следовательно, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, спорное нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, постановлением Администрации города Иркутска от 18.07.2018 № 031-06-689/8 утвержден проект межевания территорий Ленинского района г. Иркутска, застроенных многоквартирными домами в границах улиц Розы Люксембург – пер. 20 Советский – объездная дорога микрорайона Ново-Ленино – пер. 13 Советский; определены границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, этаж 1.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок, о взыскании платы за пользование которым предъявлены требования, сформирован для эксплуатации многоквартирного жилого дома, следовательно, у органа местного самоуправления отсутствует правомочие распоряжения данным участком, ввиду чего, условие договора аренды, устанавливающее дополнительную плату за пользование земельным участком, следует расценивать как условие о передаче земельного участка в аренду, что не соответствует закону и не влечет права на получение платы за пользование земельным участком с арендатора помещения.

Таким образом, требования КУМИ Г. ИРКУТСКА о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком в размере 78 792 рубля 67 копеек удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

На основании пункта 4.2 договора истец начислил ответчику неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 358 834 рублей 11 копейка за период с 16.07.2013 по 15.11.2019 и за просрочку внесения платы за пользование земельным участком в размере 77 242 рубля 27 копеек за период с 17.09.2013 по 15.11.2019 исходя из 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку внесения арендных платежей, рассчитанная с учетом признанного судом правомерным заявления ответчика о пропуске срока исковой давности в размере 113 233 рублей 44 копеек за период с 06.09.2016 по 15.11.2019.

Акцессорное требование о взыскании неустойки за просрочку внесения платы за пользование земельным участком в размере 77 242 рубля 27 копеек удовлетворению не подлежит, поскольку суд признал неправомерным требование о взыскании платы за пользование земельным участком под спорным нежилым помещением.

Истцом заявлено требование о взыскании 19 053 рублей 96 копеек – штрафной неустойки за нарушение пункта 2.3.5 договора аренды нежилого помещения от 11.07.2013 № 9773, начисленной за несоблюдение сроков страхования объекта аренды в период с 28.11.2016 по 19.12.2016 на основании пункта 4.3. договора (10 % от суммы годовой арендной платы). Согласно представленному в материалы дела расчету арендной платы за период с 10.07.2016 по 09.07.2017 размер годовой арендной платы в указанный период составлял 190 539 рублей 60 копеек, 10 % от данной суммы – 19 053 рубля 96 копеек за одно нарушение.

Из представленных в материалы дела страховых полисов (л.д. 53-54), заключенных ответчиком с ООО «Страховая компания «Селекта», ответчиком не соблюдены сроки перезаключения договора страхования, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств уплаты штрафа ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании штрафа в размере 19 053 рублей 96 копеек суд полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно отзыву ответчика на исковое заявление, последний, полагая сумму предъявленной к взысканию неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств, заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Истец в отношении заявленного ходатайства заявил возражения.

Согласно статье 333 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке

Ходатайство ответчика о снижении начисленной неустойки суд полагает подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 73 указанного Постановления разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ конкретные обстоятельства настоящего спора, размер неустойки, в том числе штрафной неустойки, предусмотренные договором, учитывая, что ответчиком частичная осуществлялось внесение арендных платежей, а нарушение, связанное с несвоевременным страхованием объекта аренды устранено в короткий срок, обеспечивая реализацию приоритета надлежащего исполнения над неисполнением обязательства, суд находит неустойку, подлежащую уплате по условиям договора, несоразмерной последствиям нарушения обязательства, ввиду чего, ходатайство ответчика признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании статьи 333 ГК РФ по ходатайству ответчика, суд полагает возможным уменьшить размер предъявленной ко взысканию неустойки до суммы 109 526 рублей 98 копеек, исчисленной исходя из следующего:

- 100 000 рублей – неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей;

- 9 526 рублей 98 копеек – 50 % от предъявленной к взысканию суммы штрафной неустойки в размере 19 053 рубля 96 копеек.

При таких обстоятельствах, суд полагает правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования истца о взыскании суммы основного долга в размере 243 490 рублей 48 копеек, а также неустойки, сниженной в порядке статьи 333 ГК РФ в размере 109 526 рублей 98 копеек, на основании правил статей 330, 333, 606, 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований;

Из положений части 3 статьи 110 АПК РФ следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу в размере 8 246 рублей, исчисленная пропорционально сумме удовлетворенных требований, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЛАНЕТА+" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>) 243 490 рублей 48 копеек - основного долга; 109 526 рублей 98 копеек - неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЛАНЕТА+" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 246 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.С. Пенюшов