Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А45-18823/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-18823/2019
г. Новосибирск
27 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 27 октября 2020 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Фианит» (ИНН <***>), г. Новосибирск

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) ФИО2, 2) ФИО3, 3) общества с ограниченной ответственностью «Уолдгейт Сибирь» (ИНН <***>), <...>) общества с ограниченной ответственностью «Тритон» (ИНН <***>), г. Новосибирск

об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:071015:4781, расположенного по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов,

при участии представителей:

истца – не явился, уведомлен,

ответчика – не явился, уведомлен,

третьих лиц - 1) не явился, уведомлен, 2) ФИО4, паспорт, диплом № 16623 от 10.01.1999, доверенность от 18.11.2019; 3) не явился, уведомлен; 4) не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фианит» (далее – ООО «Фианит») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:071015:4781, расположенного по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Уолдгейт Сибирь», общество с ограниченной ответственностью «Тритон».

Определением суда от 06.08.2020 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Фианит» совершать сделки по распоряжению объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:071015:4781, расположенным по адресу: <...> стр., площадью 1791 кв.м., степенью готовности объекта незавершённого строительства 1%; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на указанный объект.

Исковые требования мэрии города Новосибирска обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы прекращением договора аренды земельного участка для завершения строительства, занимаемого объектом незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

ООО «Фианит», ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Тритон» о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на исковое заявление не представили.

Общество с ограниченной ответственностью «Уолдгейт Сибирь» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представитель, принимавший участие в судебных заседаниях 22.09.2020 и 13.10.2020, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель ФИО3, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, представила отзыв (л.д.71-72) и возражения, в которых указывала на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку ООО «Фианит» не приобретало права аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, а первоначальному арендатору земельный участок был предоставлен не по результатам аукциона, а в результате процедуры предварительного согласования места размещения объекта по распоряжению мэрии города Новосибирска № 3637-р от 18.06.2004, что, по мнению третьего лица, исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений статьи 239.1 ГК РФ. Кроме того, представитель третьего лица просил в случае удовлетворения исковых требований установить минимальную начальную цену продажи не менее 13 051 000 рублей за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, обосновывая указанную сумму имеющейся задолженностью у ответчика.

Исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:071015:4781 расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071015:135 по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: <...>. Согласно имеющейся в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) право собственности на указанный объект зарегистрировано за ООО «Фианит» 23.11.2018, степень готовности объекта составляет 1%.

16.11.2015 между мэрией города Новосибирска (арендодатель), ФИО2, ФИО3 (арендаторы) заключен договор № 122600мр аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:071015:135 для завершения строительства торгово-выставочного комплекса по ул. Бориса Богаткова, д.219/1 стр. (пункты 1.1, 1.4 договора).

Срок действия договора с 16.11.2015 по 16.11.2018 (пункт 1.5 договора).

Договор аренды земельного участка от 15.08.2012 №112707м расторгнут с 16.11.2015 (пункт 6.5 договора аренды).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.02.2019 по делу №А45-33059/2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020, признан недействительным договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.03.2019 №132194н, заключенный между мэрией города Новосибирска и ООО «Фианит», при этом судами установлено, что договор аренды указанного земельного участка уже заключался на новый срок, что свидетельствует о реализации арендатором спорного земельного участка права на однократное продление ранее действовавшего договора аренды.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды и невыполнение ответчиком обязательства по завершению строительства объекта недвижимости, степень готовности которого составляет 1%, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ правом на судебную защиту обладает лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены либо оспорены.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации установлено, что суд рассматривает дело по заявленным предмету и основаниям.

Статьями 9, 65 АПК РФ закреплен принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно статье 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1) (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

По смыслу вышеизложенных норм закона объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов при наличии в совокупности следующих условий: прекращения действия договора аренды земельного участка и незавершения строительства соответствующего объекта.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Из имеющихся в деле материалов следует, что срок действия договора аренды от 16.11.2015 № 122600м истек 16.11.2018. Судами при рассмотрении дела № А45-33059/2019 установлено, что право на однократное продление ранее действовавшего договора аренды реализовано правопредшественниками. В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Реализация права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства спорного объекта исключает возможность последующего заключения договора аренды того же земельного участка на новый срок.

Поскольку строительство объекта с кадастровым номером 54:35:071015:4781 не завершено, что подтверждается выпиской из ЕГРН, не оспаривается лицами, участвующими в деле, а действие договора аренды земельного участка прекратилось на момент обращения мэрии города Новосибирска с рассматриваемым иском, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

При этом доводы третьего лица о невозможности применения к спорным отношениям положений статьи 239.1 ГК РФ судом отклоняются как основанные на неверном толковании, поскольку правовое значение имеют обстоятельства уже имевшего место быть однократного предоставления земельного участка для завершения строительства и незавершения строительства в срок, установленный договором, а не предоставление в аренду земельного участка конкретному собственнику объекта незавершенного строительства, поскольку в противном случае указанная норма права будет нивелирована возможностью перепродажи объекта незавершенного строительства; об обратном прямо указано в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Кроме того, ответчик с учетом осуществления им предпринимательской деятельности на свой риск, мог и должен был осведомиться о правах продавца на земельный участок при приобретении объекта незавершенного строительства.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 230.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

При рассмотрении дела судом ставился на обсуждение вопрос о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Ходатайства о проведении такой экспертизы не заявлено.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

По смыслу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, требования мэрии об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:071015:4781, расположенный по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в сумме 6 000 рублей. В связи с принятием судом при рассмотрении данного дела обеспечительных мер взысканию с ответчика подлежит также государственная пошлина в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Фианит» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:071015:4781, расположенный по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фианит» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 000 рублей, государственную пошлину по заявлению о применении обеспечительной меры в сумме 3 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Ю.А. Петрова