Решение от 19 июня 2020 г. по делу № А28-5513/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-5513/2018
г. Киров
19 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 19 июня 2020 года


Судья Арбитражного суда Кировской области Двинских С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, Яранский район, г. Яранск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров)

о расторжении договора аренды от 10.11.2015 № 1 и обязании привести объект в первоначальное состояние,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 59» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 614058, <...>)

и встречное исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, Яранский район, г. Яранск)

об обязании принять здание холодильника и возвратить имущество

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску) – не явился,

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО3, индивидуального предпринимателя; ФИО4, доверенность от 01.11.2019,

от третьего лица – не явились,



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора аренды от 10.11.2015 и обязании привести объект аренды – здание холодильника незавершенное строительство, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние, существовавшее до самовольной перепланировки, путем восстановления внутренних стен здания, восстановления оконных проемов, переноса входной группы (козырька, ограждений, стенок).

Определением суда от 26.12.2019 принят к производству встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании ответчика принять здание холодильника незавершенное строительство степень готовности 84%, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 43:39:030246:1105) и возвратить истцу находящееся в этом здании холодильника следующее имущество: плиты дорожные в количестве 4 шт., электрический ящик в количестве 1 шт., электрический автомат в количестве 1 шт., электрическая розетка с заземлением четырехместная в количестве 1 шт., счетчик электрический в количестве 1 шт. стоимостью 1 500 рублей 00 копеек, конструкция тамбура стоимостью 140 000000 копеек, стоимостью всего 203 450 рублей 00 копеек.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании на требованиях настаивает.

Ответчик по первоначальному иску требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве; в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Истец по встречному иску отказался от иска полностью.

Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Отказ от встречного иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд принимает отказ от иска и прекращает производство по встречному иску.

Изучив материалы дела, выслушав ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), суд установил следующие фактические обстоятельства.

10.11.2015 между ИП ФИО2 (арендодателем) и ИП ФИО3 (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее – договор аренды, договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание холодильника (объект незавершенного строительства; степень готовности 84 %) общей площадью 1086,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – объект, нежилое помещение, имущество), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения является неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к договору).

Как установлено Арбитражным судом Кировской области при рассмотрении дела №А28-5019/2017 и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказывается вновь при рассмотрении настоящего дела с участием тех же сторон план нежилого здания, содержащийся в приложении № 1 к договору, не отражает фактическое состояние здания на момент заключения договора аренды и его передачи арендатору, а также не соответствует плану, отраженному в техническом паспорте от 25.03.2005.

Приложение № 1 представляет собой согласованную планировку здания в будущем, после произведенных арендатором работ.

Помещение передается в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами (пункт 1.3 договора).

Имущество передано арендатору 10.11.2015 на основании акта приема-передачи нежилого помещения.

В силу пункта 1.8 договора аренды капитальный ремонт (включающий в себя работы по системам: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации, а также оборудование и строительные материалы) и внутреннюю перепланировку стен, перегородок и оконных проемов, заливку и полировку полов арендуемого нежилого помещения полностью берет на себя арендатор с письменного согласия арендодателя, указанного в плане нежилого помещения, являющегося собственностью арендатора (приложение № 4 к договору).

В соответствии с пунктом 2.1.8 арендодатель обязан после проведения капитального ремонта осуществить ввод в эксплуатацию нежилого помещения на 100 % и в соответствии с договором аренды изменить назначение нежилого помещения на торговое в соответствии с законодательством РФ и предоставить оригиналы документов или их нотариально заверенные копии.

Согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор обязан производить в установленных договором размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 3.1 договора аренды арендная плата составляет 99 200 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора.

Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Срок аренды устанавливается 15 лет с момента государственной регистрации договора в уполномоченном органе (пункт 5.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2015 регистрационный № 43-43/013-43/013/104/2015-1050/1.

Согласно пункту 4.4 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному Арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

4.4.1. при использовании нежилого помещения в челом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора;

4.4.2. если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) Арендатора умышлено или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

4.4.3. если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

16.04.2018 истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 13.04.2018 (получена ответчиком 10.05.2018), которой истец потребовал в связи с наличием задолженности по арендной плате на основании пункта 4.4 договора расторгнуть договор, привести объект незавершенного строительства в первоначальное состояние, а именно: восстановить демонтированные внутренние стены помещений согласно технического паспорта от 25.03.2005, восстановить оконные проемы в количестве 9 штук, перенести входную группу и передать помещение по акту приема-передачи.

В связи с неисполнением ответчиком требования о расторжении договора и приведении объекта аренды в первоначальное состояние в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В статьях 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Арбитражным судом Кировской области при рассмотрении дела №А28-5019/2017 установлено, что согласно пункту 4.5 договора аренды одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

Таким образом, стороны договора аренды согласовали условие о возможности досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству и соответствует принципу свободы договора.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В материалы дела представлено уведомление от 06.03.2017 № 17 о расторжении договора аренды от 10.11.2015 № 1 с 27.04.2017; уведомление о расторжении направлено арендатором в адрес арендодателя и получено последним 10.03.2017, о чем свидетельствует копия почтового уведомления о вручении 10.03.2017.

С учетом положений пункта 4.3 договор аренды считается прекращенным с 25.04.2017 (10.03.2017 + 45 календарных дней).

В связи с вышеизложенным, требования истца по первоначальному иску в рамках настоящего дела о расторжении уже прекращенного договора удовлетворению не подлежит.


Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом при рассмотрении дела №А28-5019/2017 установлено и не оспаривается сторонами, что арендатором на предоставленном в аренду объекте незавершенного строительства в период с даты заключения договора аренды 10.11.2015 и до прекращения действия договора за счет собственных средств выполнен ряд работ, связанных, в том числе, с перепланировкой помещения.

В результате проведенных в рамках дела №А28-5019/2017 судебно-технической экспертизы и дополнительной судебно-технической экспертизы к числу работ, повлекших неотделимые улучшения имущества, были отнесены следующие виды строительно-монтажных работ на объекте исследования (незавершенное строительство холодильника):

1. Устройство бетонных полов.

2. Окраска (побелка) кирпичных стен и железобетонного покрытия (потолка).

3. Устройство входной группы из ПВХ – профилей.

4. Устройство козырьков над дверными и воротными проемами.

5. Устройство обделки парапетов кровли из оцинкованной стали.

6. Прокладка труб и установка регистров отопления.

7. Прокладка канализации.

Работы по ремонту кровли, устройству отмостки здания по результатам дополнительной судебно-технической экспертизы исключены из расчета стоимости неотделимых улучшений по причине их незавершенности и некачественности.

Работы по перепланировке помещения (демонтаж перегородок, перенос ворот, демонтаж и закладка кирпичом оконных проемов), укладка дорожных плит перед входными группами в здание) не включены экспертами в состав неотделимых улучшений имущества, поскольку указанные работы не повлекли улучшений имущества.

Из пункта 1.8 договора аренды следует, что капитальный ремонт (включающий в себя работы по системам: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации, а также оборудование и строительные материалы) и внутреннюю перепланировку стен, перегородок и оконных проемов, заливку и полировку полов арендуемого нежилого помещения полностью берет на себя арендатор с письменного согласия арендодателя, указанного в плане нежилого помещения.

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора аренды в их совокупности, а именно: подтвержденная сторонами и указанная в пункте 1.1 договора передача спорного имущества в качестве объекта незавершенного строительства (84 % готовности) с целью использования под торговое помещение; перечисление в пункте 1.8 договора конкретных видов работ, подлежащих выполнению арендатором; установленный временной разрыв между передачей нежилого помещения по акту приема-передачи арендатору и датой начала начисления арендной платы, связанной с началом коммерческой деятельности арендатора в арендуемом помещении; обязанность арендодателя осуществить ввод здания в эксплуатацию и изменить функциональное назначение помещения на торговое после проведенного арендатором капитального ремонта, свидетельствует о том, что состояние спорного объекта на момент его передачи арендатору не позволяло использовать объект аренды по его предусмотренному договором назначению и требовало проведения соответствующих видов работ, отраженных в пункте 1.8 договора; обязанность проведения таких работ возложена договором на арендатора.

Таким образом, с учетом условий пункта 1.8 договора аренды, судом установлено, что арендодателем дано согласие на проведение силами арендатора следующих видов работ в арендуемом помещении: работы по системам электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации и внутренней перепланировки стен, перегородок и оконных проемов, заливке и полировке полов арендуемого нежилого помещения.

Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом данного дела.

Судом при рассмотрении дела №А28-5019/2017 также установлено, что план помещения в Приложении № 1 к договору является согласованным планом помещения после планируемых перепланировок.

При этом, сопоставив план помещения в техническом паспорте по состоянию на 25.03.2005 и план помещения в Приложении № 1, суд приходит к выводу, что в помещении, которое стороны планировали при заключении договора получить после перепланировок, отсутствуют внутренние перегородки между пятью частями помещения с площадями 521, 3 кв.м, 39,4 кв.м, 144,7 кв.м, 145,8 кв.м, 140,7 кв.м; отсутствуют оконные проемы.

Как установлено судом, в техническом паспорте по состоянию на 25.03.2005 отсутствуют двери и ворота, вместе с тем в экспертном заключении при рассмотрении дела №А28-5019/2017 отражены объяснения ФИО3, из которых следует, что с торца здания указаны ворота (фактически на 10.11.2015 были двери) и у противоположной стороны стены не указаны ворота и двери, которые на момент передачи здания (10.11.2015) имелись в конструкции холодильника (страница 15 заключения № 16/2018). Экспертами установлен факт переноса ворот на объекте исследования (страница 16 заключения № 16/2018). Как пояснил ответчик, на плане помещения в Приложении № 1 к договору перенесенные ворота выделены прямоугольником черного цвета.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что согласие арендодателя на проведение указанных истцом перепланировок посредством осуществления соответствующих работ было получено арендатором путем согласования данного условия в пункте 1.8 договора аренды и в Приложении № 1 к договору.

Передавая арендатору имущество с возложением на арендатора обязанности провести капитальный ремонт и внутреннюю перепланировку помещения (т.е. фактически довести имущество до состояния 100%-й готовности в целях использования под торговое помещение), арендодатель выразил свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.

Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что в течение всего периода выполнения арендатором соответствующих работ на объекте и позже, в период извещения арендатором арендодателя о необходимости приемки результатов работ и введении в эксплуатацию помещения на основании пункта 2.1.8 договора, ИП ФИО2 не заявлял арендатору о своих возражениях в отношении видов и стоимости выполняемых работ, и более того, обращался в суд за принудительным взысканием с арендатора арендной платы, ссылаясь на состоявшееся начало коммерческой деятельности арендатора в доведенном до состояния надлежащей готовности помещении.

При указанных обстоятельствах, при согласованности с истцом заявленных в иске перепланировок в помещении, у суда отсутствуют основания для обязания ответчика привести помещение в первоначальное состояние, существовавшее до передачи в аренду; в удовлетворении иска в данной части также следует отказать.


Истцу по первоначальному иску при обращении в суд предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, которая при отказе в удовлетворении требований подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Истец по встречному иску уплатил 6 000 рублей 00 копеек государственной пошлины, 70% которой на основании пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.


Руководствуясь статьями 110, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, Яранский район, г. Яранск) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, Яранский район, г. Яранск) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Отказ от встречного иска принять. Производство по встречному иску прекратить.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 200 (четыре тысячи двести) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области. Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


Судья С.А.Двинских