Решение от 1 июля 2021 г. по делу № А40-21406/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-21406/21-97-135
01 июля 2021 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2021года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ" (123610, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., КРАСНОПРЕСНЕНСКАЯ НАБ., Д. 12, ОФИС 401В, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2012, ИНН: <***>)

к ответчику ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА" (123376, МОСКВА ГОРОД, РОЧДЕЛЬСКАЯ УЛИЦА, 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.10.1992, ИНН: <***>)

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРАБЕЛЛА" (123022, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ I ОФИС 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2016, ИНН: <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды

по встречному иску ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ"

о признании договора аренды № 25/17-а от 01.04.2017 г. расторгнутым (прекращенным) 21.01.2021 г. и обязании освободить и возвратить нежилые помещения.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) – не явился,

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО1 – по дов. № 30/2021 от 28.04.2021 г.,

от третьего лица – не явился

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ" (далее истец, арендатор, ответчик по встречному иску) обратилось в суд с иском к ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА" (далее ответчик, арендодатель, истец по встречному иску) о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от Договора аренды, признании недействительным уведомления от 22.12.2020 г. № 1476 об отказе от договора, ссылаясь на положения ст.ст. 168, 309, 310, 450, 450.1, 619 ГК РФ.

Истец (ответчик по встречному иску) и третье лицо, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

От истца (ответчика по встречному иску) поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с временной нетрудоспособностью представителя и отзыв на встречное исковое заявление.

Протокольным определением от 22 июня 2021г. в порядке ст. 158 АПК РФ суд отказал в удовлетворении ходатайство истца (ответчика по встречному иску), поскольку сторона знала о возбужденном производстве по данному делу и являясь юридическим лицом, имел возможность направить в суд другого представителя, либо мог явиться в судебное заседание руководитель организации. Кроме того, в материалы дела представлен отзыв на встречный иск, следовательно, правовая позиция стороны раскрыта и суд может оценить его доводы самостоятельно без пояснений представителя.

Ответчик (истец по встречному иску) возражал против удовлетворения заявленных требований, поддерживает удовлетворение встречных исковых требований, возражает против ходатайства истца (ответчика по встречному иску), поскольку видел представителя истца (ответчика по встречному иску) в коридоре и она намерена участвовать в рамках другого дела, представил отзыв на иск, приобщенный судом к материалам дела.

Суд, выслушав доводы ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает исковые требования истца (ответчика по встречному иску) не подлежащими удовлетворению, а исковые требования ответчика (истца по встречному иску) подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из иска и материалов дела, между ООО "ВОРК СИТИ" и ОАО "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА" был заключен договор № 25/17-а аренды недвижимого имущества от 01.04.2017 г. (далее – договор), в соответствии с которым арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании на территории ОАО «Трехгорная мануфактура» по адресу: 123022, <...>, помещение IV, комната №2; помещение V, комнаты №№ 1,2,3. Общая площадь арендуемых помещений составляет 1022,5 кв.м.

Согласно п. 1.4. договора, помещения находятся в собственности Арендодателя, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77АЖ423553, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, дата выдачи 12.05.2008 г.

Передача объекта аренды арендатору подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2017 г., сторонами не оспаривается.

Истцом получено уведомление ответчика исх. № 1476 от 22.12.2020г. о одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Основанием для отказа арендодателя явилось то, что арендатор осуществил содержание Помещений с нарушением требований пожарной безопасности, без соблюдения пожарных норм и правил; произведенные в помещениях ремонтные работы, повлекшие изменение их внешнего вида и состояния, были выполнены арендатором без письменного согласия арендодателя, а так же без согласования арендодателем проекта на указанные работы (нарушение п. 2.3.12 и 2.3.17 Договора аренды). Арендатором заключены договоры страхования с несогласованным с Арендодателем страховщиком (нарушение п. 1.6 Договора аренды). На протяжении действия договора, арендатор по мнению арендодателя неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, в т.ч. более чем на 15 рабочих дней за апрель 2020 г., дважды не исполнил требование арендодателя о внесении арендной платы за два месяца подряд (исх. № 1042 от 29.09.2020 г. и № 1329 от 20.11.2020 г.). Таким образом арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды, руководствуясь п. 6.2 Договора.

Согласно п. 6.2 Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450 и 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом арендатора не менее чем за 15 календарных дней до предполагаемого дня прекращения Договора путем направления письменного уведомления арендатору в случае:

- при двукратной просрочке внесения Арендатором арендной платы в установленные Договором срок и (или) в установленном размере более чем на 15 (Пятнадцать) рабочих дней;

- в случае нарушений обязательств Арендатора, предусмотренных подпунктом 2.3.17 раздела 2 «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН» Договора;

- если Арендатор умышленно ухудшает состояние Помещений и не возместил причиненный и подтвержденный Сторонами ущерб в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Арендодателя соответствующего требования с приложением документов, подтверждающих размер и основания возмещения ущерба;

- если Арендатор использует Помещения не по назначению, предусмотренному п. 1.2. настоящего Договора, не устранил нарушение в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от Арендодателя соответствующего требования и не уплатил штраф в соответствии с п.7.5 Договора;

- воспрепятствование Арендатором допуску в Помещения представителей Арендодателя и/или сотрудников государственной или муниципальной служб в порядке, предусмотренном законодательством РФ и настоящим Договором;

- иное нарушение существенных условий Договора;

- при просрочке оплаты обеспечительного платежа (п.4.12. Договора) в установленные настоящим Договором сроки и (или) в установленном размере, более чем на 20 (двадцать) календарных дней;

В вышеуказанных случаях Договор будет считаться расторгнутым через 30 календарных дней после получения письменного уведомления Арендодателя Арендатором, если более поздняя дата не будет указана в уведомлении, и прекращает свое действие без подписания дополнительного соглашения к Договору.

Согласно п. 1.6. договора, в срок, до 21-го календарного дня с момента подписания настоящего Договора Арендатор обязан:

- заключить договор страхования имущества Арендодателя от риска случайной утраты (гибели) или повреждения, а также в результате противоправных действий третьих лиц, из расчета 500 долларов США на 1 кв.м. арендуемой площади (в рублевом эквиваленте по курсу установленному настоящим договором), указанной в п. 1.1. Договора. заключить договор страхования гражданской ответственности Арендатора в случае причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц, при возникновении пожара, техногенных аварий;

- заключить договор страхования гражданской ответственности Арендатора в случае причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц, возникшую в результате владения и пользования арендованным имуществом.

Арендатор предварительно согласовывает в письменной форме с Арендодателем выбор страховщиков для заключения договоров страхования от всех вышеуказанных рисков. В качестве Выгодоприобретателя по договорам страхования имущества в полисе страхования должен быть указан Арендодатель. Условия настоящего пункта являются существенными.

Согласно п. 2.3.12. договора, арендатор обязан самостоятельно проводить мероприятия по пожарной безопасности Помещений, соблюдать требования федерального закона о пожарной безопасности № 69-ФЗ от 21.12.1994г., технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утвержденного федеральным законом от 22.07.2008г. № 123-ФЗ, правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 г. №390. Содержать Помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности, соблюдать пожарные нормы и правила, в том числе обеспечить безопасность людей при пожаре, иметь Инструкцию о мерах пожарной безопасности в арендуемых Помещениях и первичные средства пожаротушения (огнетушители и т.д.), обеспечить противопожарную безопасность Помещений. Персональную ответственность за пожарную безопасность арендуемых помещений несут руководители (назначенные ими представители) Арендатора. Соблюдение положений данного абзаца является существенным условием Договора.

Согласно п. 2.3.17. договора, по истечению 7 (семи) месяцев с даты подписания Акта приемки-передачи арендатор обязан завершить производимые своими силами в порядке, определенном настоящим пунктом Договора, и согласованные с Арендодателем Ремонтные работы в Помещениях, для производства которых допуск Арендатора в Помещения осуществляется не позднее 01 апреля 2017 года в соответствии подписанными Сторонами актом допуска по Соглашению о производстве Ремонтных работ в Помещениях (Соглашение о доступе). В период производства Ремонтных работ Арендатор несет полную материальную ответственность за имущество Арендодателя в Помещении, отраженное в Акте допуска, и Помещение, в котором осуществляет Ремонтные работы по условиям настоящего Договора. Осуществлять производимые Ремонтные работы в Помещениях в соответствии с проектом, выполненным с привлечением лицензированной проектной организации и согласованным в установленном порядке с Арендодателем, Управлением государственной пожарной службой по г. Москве, Роспотребнадзором (СЭС). Произведенные перепланировки должны быть узаконены, т.е. внесены в технический паспорт на строение в МосгорБТИ за счет Арендатора с указанием о том, что Помещения переоборудованы с разрешением, но без изменения разрешенного использования/назначения Помещений - «производственные».

О начале производства согласованных с Арендодателем Ремонтных работ Арендатор за 3 (три) рабочих дня письменно уведомляет об этом Арендодателя с приложением графика ремонтно-строительных работ и поэтажных планов.

В течение 7 (семи) месяцев с даты подписания Акта приемки-передачи Арендатор обязан закончить производство Ремонтных работ. Данное обязательство Арендатора является существенным условием настоящего Договора аренды.

Подача документов на внесение изменений в технический паспорт на строение в МосгорБТИ должна быть осуществлена в разумный срок, но не позднее 120 (Ста двадцати) календарных дней с момента окончания Ремонтных работ в Помещении.

При этом понимается, что в случае перепланировки или перестройки в Помещениях, произведенной Арендатором, без их узаконивания, последний в течение 10 календарных дней с момента предъявления требования Арендодателя, либо прекращения действия Договора или его досрочного расторжения, если иное не согласовано с Арендодателем, обязуется за собственный счет привести планировку Помещений в состояние, соответствующее документам БТИ, действующим на момент заключения Договора.

Обязательства Арендатора, изложенные в настоящем пункте Договора, являются существенным условием настоящего Договора и их неисполнение Арендатором влечет прекращение Договора в порядке, предусмотренном п.6.2. данного Договора.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. 4.5. договора, Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы на расчетный счет Агента по реквизитам, указанным в п.4.3. настоящего Договора, за первый месяц аренды – в течение 03 (трех) банковских дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения, а в дальнейшем производит платежи не позднее 05 (пятого) числа текущего месяца за текущий месяц.

Обязательство Арендатора по оплате постоянной части арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Агента.

Представленные в материалы платежные документы свидетельствуют о неоднократном нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей, поскольку условиями договора предусмотрено исполнение обязательства по оплате с момента поступления денежных средств на счет контрагента: платежное поручение № 989 от 05.02.2020 г. на сумму 1 525 729 руб. 20 коп. за февраль 2020 г. содержит сведения о списании денежных средств со счета плательщика 06.02.2020 г., платежное поручение № 1254 от 01.05.2020 г. на сумму 1 525 729 руб. 20 коп. за апрель 2020 г. содержит сведения о списании денежных средств со счета плательщика 06.05.2020 г., платежное поручение № 1288 от 18.05.2020 г. на сумму 1 525 729 руб. 20 коп. за май 2020 г. содержит сведения о списании денежных средств со счета плательщика 18.05.2020 г., платежное поручение № 1371 от 09.06.2020 г. на сумму 1 525 729 руб. 20 коп. за июнь 2020 г. содержит сведения о списании денежных средств со счета плательщика 15.06.2020 г., платежное поручение № 1479 от 06.07.2020 г. на сумму 1 525 729 руб. 20 коп. за июль 2020 г. содержит сведения о списании денежных средств со счета плательщика 08.07.2020 г., платежное поручение № 1635 от 05.08.2020 г. на сумму 1 525 729 руб. 20 коп. за август 2020 г. содержит сведения о списании денежных средств со счета плательщика 06.08.2020 г.

Отклоняя доводы истца по первоначальному иску о том, что отсутствие нарушений в сфере противопожарной безопасности подтверждается отсутствием замечаний со стороны ГУ МЧС России по г. Москве в отношении объекта аренды, суд руководствуется тем, что реализованное в рамках договора аренды Арендодателем право осуществления проверки требований противопожарной безопасности объекта аренды в октябре и ноябре 2020 года осуществлялось квалифицированным специалистом, исходя из действующего законодательства в области противопожарной безопасности с составлением соответствующих актов проверки, при этом проверка ГУ МЧС России по г. Москве, согласно пояснениям ответчика, проводилась в целях контроля устранения нарушений, выявленных в имущественном комплексе арендодателя в марте 2019 г.

В соответствии с приведенным выше п. 2.3.17. договора, арендатор обязан согласовывать с Арендодателем проведение ремонтных работ в Помещениях.

Первоначальный истец указывает, что им были произведены ремонтные работы в части возведения межкомнатных перегородок и проведения иных ремонтных работ без получения согласия арендодателя, так как значительная часть направленной им для согласования проектной документации осталась без ответа со стороны арендодателя.

Ответчиком (истцом по первоначальному иску) представлена переписка, в частности, письма № 934/04 от 10.10.2017 г., № 207/04 от 02.03.2021 г., согласно которым представленная арендатором для согласования документация им согласована не была, направлена на доработку, а осуществленные истцом по первоначальному иску самостоятельно и без согласования строительно-монтажные и ремонтные работы не могут быть согласованы по условиям заключенного договора после их фактического осуществления.

Таким образом, указанные проведенные работы производились Арендатором в нарушение условий Договора без разрешения Арендодателя. Обратного суду не представлено.

Согласно п. 1.6. договора, арендатор обязан заключить договор страхования имущества Арендодателя от риска случайной утраты (гибели) или повреждения, а так же заключить договор страхования гражданской ответственности Арендатора в случае причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц. Согласно условиям договора, Арендатор предварительно согласовывает в письменной форме с Арендодателем выбор страховщиков для заключения договоров страхования от всех вышеуказанных рисков. Условия настоящего пункта являются существенными.

При этом, арендатор признает факт заключения соответствующих договоров со страховой компанией (Страховое акционерное общество «ВСК» ), не согласованной с арендодателем.

В соответствии с п.2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендных платежей, нарушением порядка совершения строительно-монтажных и ремонтных работ, условий страхования имущества и гражданской ответственности арендатора, нарушения требований в области противопожарной безопасности, ответчиком (истцом по первоначальному иску) было направлено уведомление о расторжении договора, оставленные истцом по первоначальному иску без ответа и удовлетворения.

Таким образом суд считает, что ответчиком (истцом по встречному иску) соблюдены требования ст. 619 ГК РФ, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата ответчику (истцу по встречному иску) истцом (ответчиком по встречному иску) нежилого помещения суду не представлено.

Таким образом, требование ОАО "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА" о выселении ООО "ВОРК СИТИ" из помещения и обязании возвратить помещение в освобожденном виде подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, признает исковые требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, по встречному исковому заявлению – подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине возлагаются на ООО "ВОРК СИТИ" в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 307-310, 330, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 121- 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ" в удовлетворении первоначального иска.

По встречному иску признать договор № 25/17-а от 01.04.2017 г., заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ" и ОТКРЫТЫМ АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА", расторгнутым (прекращенным) 21 января 2021 г.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ" в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда освободить и возвратить ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА" нежилые помещения, общей площадью 1 022, 5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, 3 этаж, помещение IV, комната 2, помещение V, комнаты 1,2,3.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОРК СИТИ" в пользу ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТРЕХГОРНАЯ МАНУФАКТУРА" расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова