Решение от 18 сентября 2023 г. по делу № А49-2782/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,

http://www.penza.arbitr.ru/


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-2782/2021
г. Пенза
18 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 11 сентября 2023 года Мотивированное решение изготовлено 18 сентября 2023 года Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.К. Иртугановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

судебного пристава-исполнителя Кузнецкого Межрайонного отделения службы УФССП России по Пензенской области (Белинского ул., д. 127, Кузнецк г., Пензенская обл., 442530)

к потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» (Дарвина ул., д. 57Б, Кузнецк г., Пензенская обл., 442530; ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ФИО2 ул., д. 81, Пенза г., 440000; ИНН <***>), ФИО3, УФССП России по Пензенской области (ФИО4 ул., д. 17А, Пенза г., 440008), финансового управляющего ФИО3 – ФИО5, Управления Росреестра по Пензенской области (ФИО2 ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>),

об обращении взыскания на земельный участок, при участии в судебном заседании:

от ответчика: Усача П.В., представителя по доверенности от 20.06.2021, ФИО6, представителя по доверенности от 15.06.2023;

от третьего лица – ПАО «Сбербанк России»: ФИО7, представителя по доверенности от 27.06.2023;

от третьего лица – Дзилихова А.Л.: Дзилихова А.Л. (лично), Усача П.В., представителя по доверенности от 03.06.2021,

У С Т А Н О В И Л :

судебный пристав-исполнитель Кузнецкого Межрайонного отделения службы УФССП России по Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» об обращении взыскания на имущество ответчика: часть земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 58:31:0203091:10, общей площадью 7 636,00 кв.м., занятую объектом незавершенного строительства (кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв.м., степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: <...>) и необходимого для его реализации.

Определениями суда от 26.05.2021, от 23.06.2021, от 06.04.2022, от 11.04.2023, от 26.05.2023 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», ФИО3, финансовый управляющий ФИО5, УФССП России по Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области.

Судебное заседание назначено на 15.06.2022.

Истец неоднократно изменял предмет иска и в окончательной редакции просил суд обратить взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 58:31:0203091:13, общей площадью 125 кв.м; на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 58:31:0203091:4, общей площадью 30 кв.м; на часть земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 58:31:0203091:10, имеющие координаты поворотных точек (указаны в заявлении) и далее от точки № 45 (координаты 373363,05; 2335791,87) до точки № 48 (координаты 373395,58; 2335794,63) – по границе земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203091:10 со смежными земельными участками, принадлежащие на праве собственности ответчику.

Изменение предмета иска принято определением суда в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Судебное заседание назначено на 11 сентября 2023 года.

Истец, третьи лица, финансовый управляющий ФИО5, УФССП России по Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, от них в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик, третье лицо ФИО3 возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему, при этом позиция ответчика полностью поддержана третьим лицом. Из отзывов следует, что стороны возражают против удовлетворения иска, поскольку полагают, что истец является ненадлежащим и не имеет полномочий для обращения в суд с иском, оснований для обращения взыскания на земельный участок в пределах площади, необходимой для эксплуатации здания не имеется, поскольку это нарушает права собственников других зданий, расположенных на данном земельном участке. Обратить взыскание следует на долю земельного участка и при разрешении данного требования надлежит принять во внимание, что земельный участок является неделимым. Кроме того, вынесение решения об обращении взыскания на земельный участок в пределах площади, необходимой для эксплуатации здания породит другие судебные споры.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» исковые требования поддержал по доводам, изложенным в письменном отзыве, указывая, что судебный пристав-исполнитель без обращения взыскания на земельный участок лишен права исполнить ранее вынесенное решение по делу № А 49-7762/2018, поскольку будет нарушен принцип единства судьбы здания и земельного участка. Кроме того, полагает, что взыскание на земельный участок должно быть обращено с учетом самовольного теплового пункта, поскольку он является вспомогательным по отношению к указанному зданию.

В соответствии со ст.ст. 9, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Выслушав мнения ответчика, третьих лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» (далее - Закон № 118-ФЗ) в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 118-ФЗ судебный пристав обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

В части 1 статьи 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее Закон № 229-ФЗ) установлено, что

мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относятся обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги (пункт 1 части 3 статьи 68 Закона № 229-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 94 Закона № 229-ФЗ в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее указанной организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится, в следующей очередности:

1) в первую очередь - на движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;

2) во вторую очередь - на имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;

3) в третью очередь - на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;

4) в четвертую очередь - на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия правовых оснований для обращения взыскания на земельные участки и находящиеся на них объекты лежит на истце.

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 118- ФЗ судебных приставах" судебный пристав-исполнитель обязан принять все меры своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Порядок обращения взыскания на имущество должника регулируется положениями статьи 69 Закона № 229-ФЗ, согласно которой обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Согласно пункту 2 статьи 69 взыскание на имущество должника обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий, исполнительского сбора и штрафов, наложенных судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится (пункт 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии со статьей 278 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производств» обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Правом предъявления иска об обращении взыскания на земельный участок должника-организации обладает, в том числе, лицо, заинтересованное в получении исполнения по исполнительному листу, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель вправе инициировать иск об обращении взыскания на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 в рамках дела № А49-7762/2018 постановлено: исковые требования удовлетворить частично, судебные расходы отнести на ответчика.

Во исполнение обязательств ФИО3, ФИО8 и Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» перед Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» установленных решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.12.2015г. по делу А49-8599/2015, согласно которому с ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского филиала № 8624 взыскана задолженность, проценты, пени, а также судебные расходы в общей сумме 1 022 955 руб. 58 коп. и решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-5096/2017 от 23.08.2017г, согласно которому с поручителя ФИО8 взыскана задолженность, неустойка, а также судебные расходы в общей сумме 28 528 437 руб. 06 коп. обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на следующее недвижимое имущество Потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок»: - объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311,

площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: Пензенская обл., г. Кузнецк, ул. Белинского, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 30 005 921 руб. 60 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказано. Из мотивировочной части указанного решения следует, что

27 февраля 2014 года банк и индивидуальный предприниматель ФИО3 (заемщик) заключили договор № <***>, в соответствии с которым, банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для капитального строительства объекта недвижимости на срок по 26.02.2024 года с лимитом в 29 000 000 руб., а ответчик обязался в установленные договором сроки возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке: 12,5% годовых за период с даты выдачи кредита по 30.06.2014г., с 01.07.2014г. по 26.02.2024г. – 13% годовых на сумму лимита до 2 000 000 руб. и 12,5% годовых на сумму свыше 2 000 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ПАО «Сбербанк России» с индивидуальным предпринимателем ФИО8 заключен договор поручительства № 12/8624/0281/021/14П01 от 27.02.2014г., с потребительским обществом «Кузнецкий колхозный рынок» заключен договор поручительства № 12/8624/0281/021/14П02 от 27.02.2014г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.12.2015г. по делу № А49- 8599/2015 с заемщика – ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского филиала № 8624 взыскана задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № <***> от 27.02.2014г. в общей сумме 997 015 руб. 28 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А495096/2017 от 23.08.2017г, с поручителя ФИО8 взыскана задолженность по кредитному договору № <***> от 27.02.2014г., заключенного им с публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 в пользу Банка сумма 28 363 618 руб. 96 коп., в т.ч. долг – 28 318 266 руб. 93 коп. и неустойка – 45 352 руб. 03 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 164 818 руб. 10 коп.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2016г. по делу № А49-14111/2016 требования ПАО «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 признаны обоснованными частично, в сумме: 28 426 043 руб. 28 коп., в том числе неустойка в сумме 61 959 руб. 25 коп. по договору № <***> от 27.02.2014г., в сумме 663 869 руб. 69 коп., в том числе неустойка в сумме 12 383 руб. 67 коп. по банковской карте, а также расходы по государственной пошлине в сумме 9 741 руб. 28 коп.

В отношении индивидуального предпринимателя ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов сроком до 26.06.2017г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2017г. заемщик – ФИО3 признан банкротом и в отношении него введена процедура реструктуризации долгов.

Текущая задолженность ФИО3 по кредитному договору составляла 28 363 618 руб. 96 коп., в том числе основной долг – 28 318 266 руб.

93 коп., неустойка за просрочку уплаты долга – 980 руб., неустойка за просрочку уплаты процентов - 44 372 руб. 03 коп.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором – истцом и Потребительским обществом «Колхозный рынок» (должник) заключен договор ипотеки № 12/8624/021/14З01 от 27.02.2014г.

В соответствии с п. 1.1 договора ипотеки, должник передал в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее имущество: нежилое здание (торговый павильон № 2), кадастровый номер 58:31:0203084:354, общей площадью 166,7 кв. м., расположенное по адресу <...>. лит. Л, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 2 411 200 руб. (с НДС); сооружение, теплый канализованный общественный туалет, кадастровый номер 58:31:0203084:233, площадью 133 кв.м., с водопроводно-канализационной сетью, тепловым трубопроводом протяженностью 3,50 пм, расположенное по адресу <...>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 1 577 600 руб. (с НДС); земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 58:31:0203084:49, общей площадью 11945 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 9 338 400 руб.; земельный участок, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 58:31:0203091:10, общей площадью 7636 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации зданий, строений и сооружений ПО «Кузнецкий колхозный рынок», путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере 6 581 600 руб.

Вышеназванным решением суда также установлено, что характеристика нежилого здания общей площадью 1463,18., расположенного по адресу: <...> кадастровый № 58:31:0203091:311, изменена путем увеличения площади до 1674,8 кв.м., с сохранением обременения в пользу Банка по договору ипотеки от 27.02.2014г. № 12/8624/0281/14З01.

Согласно выводам экспертного заключения № 3284/2-3 от 15.02.2019г. в рамках дела № А49-7762/2018 рыночная стоимость объекта незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: <...> составляет 37 507 402 руб. 00 коп.

Довод ПАО «Сбербанк» о необходимости обращения взыскания на все переданные по договору об ипотеке № 12/8624/021/14З01 от 27.02.2014 объекты

недвижимого имущества были отклонены с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в абзаце 3 пункта 27 Постановления от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» и установленных по делу обстоятельств.

Судом указано, что для полного удовлетворения требований залогодержателя в сумме 27 953 811 руб. 98 коп., учитывая результаты судебной экспертизы, будет достаточно денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, рыночная стоимость которого составляет 37 507 402 руб. а применительно к подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке – 30 005 921 руб. 60 коп.

Решение суда вступило в законную силу.

В соответствии со ст. 69 ч. 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кузнецким межрайонным отделением УФССП России по Пензенской области 05.11.2019 возбуждено исполнительное производство № 115167/19/58031-ИП в отношении должника ПО «Кузнецкий колхозный рынок» об обращении взыскания на заложенное имущество объект незавершённого строительства, кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, адрес: <...> с установлением начальной стоимости имущества в размере 30 005 921,6 руб. и составлен акт описи и ареста залогового имущества от 25.11.2019.

Учитывая, что объект недвижимости не может быть реализован без земельного участка, а также принимая во внимание, что на земельном участке, на котором расположен спорный объект недвижимости находятся другие объекты недвижимости, истец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на земельные участки.

Судом установлено, что по адресу: <...> расположены объекты недвижимости: склад кадастровый номер 58:31:0203091:66, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:46, 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок», мясо-молочная станция кадастровый номер 58:31:0203091:63, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:46, 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок», объект незавершенного строительства кадастровый номер 58:31:0203091:308, расположен в пределах земельного участка с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок», касса кадастровый номер 58:31:0203091:65, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:46, 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок», объект незавершенного строительства кадастровый номер 58:31:0203091:310, расположен в пределах земельных

участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:36, 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок», объект незавершенного строительства кадастровый номер 58:31:0203091:309, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:46, 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок», здание кадастровый номер 58:31:0203091:68, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:46, 58:31:0203091:10, собственник ПО «Колхозный рынок» и спорный объект незавершенного строительства кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:46, 58:31:0203091:10, 58:31:0203091:13, собственник ПО «Колхозный рынок», что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 39-82, т. 2 л.д. 110-112).

В рамках настоящего дела с целью установления местоположения спорного объекта недвижимости, а также площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания была назначена судебная экспертиза определением суда от 19.08.2021.

Заключением эксперта АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» № 139 от 20.01.2022 установлено, что объект незавершенного строительства кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:4 (как пояснил эксперт позже номер 58:31:0203091:254 указан им ошибочно), 58:31:0203091:10, 58:31:0203091:13.

Установить необходимую площадь для обслуживания объекта не представилось возможным в виду отсутствия назначения исследуемого объекта.

Допрошенный в судебном заседании 28.02.2022 эксперт АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО9 суду пояснил, что фактически объект исследования не располагается на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203091:4. На нем располагает другой объект, пристроенный к объекту исследования, это отдельный пристрой, который не входит в контур объекта исследования.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2022 по данному делу была назначена дополнительная экспертиза с целью устранения недостатков.

Заключением эксперта АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № 337/16 от 05.12.2022 установлено, что объект незавершенного строительства кадастровый номер 58:31:0203091:311, площадью 1674,8 кв.м, степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, с учетом площади пристроев и сооружений, являющихся неотъемлемой конструктивной либо функциональной частью, за исключением самовольного строения – теплового пункта, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, 58:31:0203091:13, и не располагается на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203091:4.

Исходя из нормативных требований, предъявляемых к планировке застройки территории предприятия, пожарной безопасности, эксплуатации и техническому обслуживанию зданий, расположенных в пределах землепользований, экспертом сделан вывод, что для использования по целевому назначению и обслуживанию, необходим размер земельного участка для использования с целью эксплуатации расположенного на нем объекта незавершенного строительства площадью не менее 1 352 кв. м (земельный участок с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, площадью 1 227 кв. м, 58:31:0203091:13 площадью 125 кв. м) согласно графическому приложению № 2 и каталогу координат, указанных в приложение № 2-1, либо не менее площадью 1 438 кв. м (земельный участок с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, площадью 1 313 кв. м, 58:31:0203091:13 площадью 125 кв. м) согласно графическому приложению № 3 и каталогу координат, указанных в приложение № 3-1.

Из мотивировочной части экспертного заключения и пояснений эксперта ФИО10 в судебном заседании следует, что к объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв.м., пристроено нежилое строение (тепловой пункт), частично расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10 и 58:31:0203091:4. Доступ в пристрой ему не был предоставлен, в связи с чем определить конструктивную связь с объектом исследования не представилось возможным. Экспертным осмотром было установлено, что тепловой пункт и объект исследования имеют общую крышу и система отопления в объект исследования заходит из теплового пункта, оборудование установлено в тепловом пункте. Тепловой пункт является самовольным строением.

Согласно технического паспорта объекта недвижимости с кадастровым номером 58:31:0203091:311 (т.5 л.д. 104-119) общеполезная площадь помещений на 11.01.2016 составляла 1 542,3 кв. м. Отметки о наличии самовольный строений отсутствуют.

В соответствии с проектной документацией, подготовленной ИП ФИО11 (т.6 л.д. 1-8) на 2018 год общеполезная площадь помещений фактически составила 1 542,3 кв. м, общая площадь 1 674,8 кв. м.

Таким образом, из материалов дела следует, что предметом залога был объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв. м, площадь которого была изменена в сторону увеличения (установлено решением суда по делу № А 49-7762/2018) и право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком.

Решением суда от 14.06.2019 по делу № А 49-7762/2018 было обращено взыскание на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв. м.

Ни в одном из вышеуказанных документов и решения суда не упоминается самовольный объект тепловой пункт, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203091:4, в связи с чем

оснований для обращения взыскания на земельный участок с учетом самовольного теплового пункта у суда оснований не имеется.

Решением суда от 14.06.2019 по делу № А 49-7762/2018 обращено взыскание на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв. м, предметом данного дела является обращение взыскания на земельный участок под вышеуказанным объектом с названной площадью. Законных оснований для обращения взыскания на самовольный тепловой пункт и земельный участок, на котором он расположен в материалы дела не представлено, в связи с чем доводы представителя ПАО «Сбербанк» о необходимости обращения взыскания на земельный участок с учетом теплового пункта и назначения дополнительной экспертизы для определения необходимой площади, судом не принимаются.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что земельные участки не были предметом залога, а стоимость объекта незавершенного строительства покрывает размер долга перед банком, судом не могут быть приняты во внимание.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) здания и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 названного Федерального закона.

В статье 69 Закона об ипотеке установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же

договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен, в частности в связи с тем, что права на земельный участок, на котором расположено переданное в залог недвижимое имущество, были приобретены залогодателем после заключения договора залога.

Иное противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Доводы ответчика о том, что судебный пристав-исполнитель является ненадлежащим истцом, судом также отклоняются, поскольку взыскание обращено на объект незавершенного строительства путем его реализации с публичных торгов. Имущество не реализовано и не передано банком, следовательно, право собственности у банка не возникло, а потому он как залогодержатель обратиться в суд с требованием о признании права собственности на земельный участок не может. По мнению суда, реализовать такое право, на данной стадии исполнительного производства, может только судебный пристав-исполнитель в рамках полномочий, установленных ст. 69 Закона РФ «Об исполнительном производстве».

В соответствии со ст. 35 ч. 1 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исключения перечислены в ст. 35 ч. 4 Земельного кодекса РФ: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;

4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе

либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Обращение взыскания на долю в праве собственности на земельный участок, на что ссылается ответчик в своих возражениях, возможно только в случаях, когда происходит переход права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, тогда порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. В данном же случае переходит право собственности на целое здание.

Ссылки ответчика на неделимость земельного участка юридически значимым обстоятельством при рассмотрении заявленного требования не являются.

Кроме того, согласно ст. 131 ч. 3 Гражданского кодекса РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

Если исходит из логики ответчика, то обращение взыскания на целый земельный участок нарушит права собственника иных зданий, расположенных на нем, отказ в удовлетворении иска по тому основанию, что земельный участок неделимые приведет к нарушению принципа единства здания и земельного участка под ним, что противоречит закону. Обращение же взыскания на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного здания сохраняет баланс интересов собственников зданий и не противоречит ч. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, поскольку она устанавливает возможность выделения части на основании судебного акта.

Исследовав все представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что обратить взыскание надлежит на части земельных участков, расположенных по адресу: <...>, с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, площадью 1 227 кв. м, 58:31:0203091:13 площадью 125 кв. м, общей площадью 1 352 кв. м, занятые, принадлежащим на праве собственности потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» ИНН <***>, ОГРН <***>, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв.м., степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, согласно графическому приложению № 2 и каталогу координат, указанных в приложение № 2-1 к заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» № 337/16 от 05.12.2022.

При определении данного варианта границ земельных участков, суд принимал во внимание фактические обстоятельства конкретного дела, доводы сторон, общеправовые принципы справедливости.

Суд полагает, что указанный вариант, наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующей вещи и наименее обременительный для собственника служащего земельного участка.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, требования истца подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины при подаче в суд иска, суд полагает, что госпошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет, как с проигравшей спор стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск судебного пристава-исполнителя Кузнецкого Межрайонного отделения службы УФССП России по Пензенской области удовлетворить частично, судебные расходы отнести на ответчика.

Обратить взыскание на части земельных участков, расположенных по адресу: <...>, с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, площадью 1 227 кв. м, 58:31:0203091:13 площадью 125 кв. м, занятые, принадлежащим на праве собственности потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» ИНН <***>, ОГРН <***>, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, площадью 1 674,8 кв.м., степень готовности – 95%, проектируемое назначение – нежилое здание, согласно графическому приложению № 2 и каталогу координат, указанных в приложение № 2-1 к заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» № 337/16 от 05.12.2022.

Считать графическое приложение № 2 и приложение № 2-1 к заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» № 337/16 от 05.12.2022 неотъемлемой часть решения суда.

В удовлетворении остальной части требований судебному приставу-исполнителю Кузнецкого Межрайонного отделения службы УФССП России по Пензенской области – отказать.

Взыскать с потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» ИНН <***>, ОГРН <***> госпошлину в федеральный бюджет в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Г.К. Иртуганова Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.02.2023 11:16:00

Кому выдана Иртуганова Гульнара Камилевна