Решение от 15 февраля 2023 г. по делу № А63-16384/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-16384/2022
г. Ставрополь
15 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г. Нефтекумск, ОГРН <***>,

к муниципальному унитарному предприятию «Жилищное хозяйство», г. Нефтекумск, ОГРН <***>, в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Буденновск,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора: управление городского хозяйства администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г. Нефтекумск, ОГРН <***>,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

общество с ограниченной ответственностью «Старт», г. Нефтекумск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о признании договора аренды № 0113 от 22.05.2013 земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 719 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020705:38, расположенного по адресу: <...> между домами № 4 и № 5, заключенного между администрацией муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края и муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» муниципального образования города Нефтекумска, недействительной (ничтожной) сделкой; о признании договора аренды № 0213 от 29.08.2013 земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 3 685 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020412:51, расположенного по адресу: <...>, под размещение нежилых строений и сооружений (база МУГ1 «ЖХ» МО г. Нефтекумска), заключенного между администрацией муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края и муниципальным унитарным преддприятием «Жилищное хозяйство» муниципального образования города Нефтекумска, недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствия недействительности сделок путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.05.2013 № 0113 с кадастровым номером 26:22:020705:38 и договора аренды земельного участка от 29.08.2013 № 0213 с кадастровым номером 26:22:020412:51, номер государственной регистрации 26-26-23/007/2013-603/2 и № 26-26- 23/002/2013-787/2 и исключения записей аренды (субаренды) вышеуказанных земельных участков заключенных с ООО «Городская управляющая компания» номер 26:22:020412:51- 26/016/2017-2 и № 26:22:020705:38-26/016/2017-2,

при участии представителя управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края ФИО3, доверенность от 01.04.2022 № 8, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г. Нефтекумск (далее – управление имущественных и земельных отношений, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Жилищное хозяйство», г. Нефтекумск, ОГРН <***>, в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Буденновск (далее – МУП «ЖХ», конкурсный управляющий), о признании договора аренды № 0113 от 22.05.2013 земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 719 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020705:38, расположенного по адресу: <...> между домами № 4 и № 5, заключенного между администрацией муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края (далее – администрация) и МУП «ЖХ» недействительной (ничтожной) сделкой; о признании договора аренды № 0213 от 29.08.2013 земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 3 685 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020412:51, расположенного по адресу: <...>, под размещение нежилых строений и сооружений (база МУГ1 «ЖХ» МО г. Нефтекумска), заключенного между администрацией и МУП «ЖХ» недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствия недействительности сделок путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записей государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.05.2013 № 0113 с кадастровым номером 26:22:020705:38 и договора аренды земельного участка от 29.08.2013 № 0213 с кадастровым номером 26:22:020412:51, номер государственной регистрации 26-26-23/007/2013-603/2 и № 26-26- 23/002/2013-787/2 и исключения записей аренды (субаренды) вышеуказанных земельных участков заключенных с ООО «Городская управляющая компания» номер 26:22:020412:51- 26/016/2017-2 и № 26:22:020705:38-26/016/2017-2 (с учетом уточненных требований).

Первоначально управление обратилось в суд с требованием о признании недействительными договоров аренды № 0113 от 22.05.2012, № 0213 от 29.08.2013 с применением последствий недействительности сделок путем исключения из ЕГРН записей государственной регистрации спорных договоров и исключения записей аренды (субаренды) вышеуказанных земельных участков заключенных с ООО «Городская управляющая компания».

В данном судебном заседании исковые требования уточнены.

Суд, проверив уточненные требования на соответствие статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), счел их не противоречащими действующему законодательству и не нарушающими права третьих лиц, принял к производству.

Дело рассматривается с учетом уточненных исковых требований и с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления городского хозяйства администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г. Нефтекумск (далее – УГХ администрации), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – Росреестр по СК), общества с ограниченной ответственностью «Старт», г. Нефтекумск (далее – ООО «Старт, общество).

Требования мотивированы тем, что в данном конкретном случае, условие договоров аренды № 0113 от 22.05.2013 и № 0213 от 29.08.2013 земельных участков, установленное пунктами 4.3.2 противоречит статье 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон № 161-ФЗ) и является ничтожным, в отношении государственных унитарных предприятий законодательный на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) установлен запрет, МУП «ЖХ» на вправе передавать свои права и обязанности по указанным выше договорам аренды земельных участков, на которых расположены здания аварийно-диспетчерской службы, предназначенные для обеспечения безопасности граждан Нефтекумского городского округа в случае возникновения аварий или угрозы их возникновения.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований, поддерживая доводы, изложенные в иске и дополнениях к исковому заявлению.

ООО «Старт» по существу заявленных исковых требований в отзыве на иск пояснило, что на земельных участках расположенных по адресу: <...> между домами № 4 и № 5, находится аварийно-диспетчерская служба ООО «Старт»; по адресу: <...>, находятся нежилые здания, часть которых ООО Старт» использует для производственных нужд. Для полноценного использования нежилых зданий общество готово заключить с истцом договор аренды спорных земельных участков; против удовлетворения заявленных исковых требований не возражает, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Росреестр по СК в отзыве на заявление просил вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Лица, участвующие в деле, за исключением истца представителей в судебное заседание не направляли, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края в лице главы муниципального образования города Нефтекумска ФИО4 и МУП ЖК в лице директора ФИО5 в 2013 году были заключены следующие договоры аренды: договор аренды от 22.05.2013 № 0113 земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования города Нефтекумска, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 719 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020705:38, под размещенными нежилыми зданиями (аварийно-диспетчерской службы), расположенными по адресу: <...> между домами № 4 и № 5; договор аренды от 29.08.2013 № 0213 земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования города Нефтекумска, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 3 685 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020412:51, расположенный по адресу: <...>, под размещение нежилых строений и сооружений (база МУП «ЖХ»).

В соответствии с пунктом 2.1 вышеуказанных договоров аренды, договор аренды № 0113 заключен с 22.05.2013 по 21.05.2038, договор аренды № 0213 заключен с 29.08.2013 по 28.07.2023.

В пункте 4.3.2 вышеуказанных договоров установлено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, передавать право аренды участка в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал общества, а также передавать свои права и обязанности третьим лицам при заключении договора на срок 5 лет и более.

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:22:020705:38 и 26:22:020412:51 находятся в собственности Нефтекумского городского округа Ставропольского края, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Полагая, что условия договоров аренды, установленное пунктом 4.3.2, противоречит нормам действующего законодательства, установленным статьей 18 Закона № 161-ФЗ, являются ничтожными, а соответственно, недействительными (ничтожными) договоры субаренды, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (часть 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 постановления Пленума от 29.09.2015 № 43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 196 Гражданского кодекса срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 181 и абзацем вторым пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса, является день нарушения права.

Названный срок применяется судом по заявлению стороны в споре. Вместе с тем истцу не может быть отказано в защите права, если до истечения десятилетнего срока имело место обращение в суд в установленном порядке или обязанным лицом совершены действия, свидетельствующие о признании долга.

В связи с преобразованием муниципальных образований Нефтекумского района Ставропольского края в Нефтекумский городской округ Ставропольского края, администрация муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края ликвидирована.

С 01.01.2018 полномочия по осуществлению исполнительных и распорядительных функций в области земельных отношений, в том числе земельных участков находящихся в муниципальной собственности Нефтекумского городского округа Ставропольского края, закреплены за управлением имущественных и земельных отношений на основании Положения об управлении, утвержденного решением Думы Нефтекумского городского округа Ставропольского края от 19.12.2017 № 60.

Таким образом, после перераспределения полномочий, в рамках инвентаризации муниципального имущества, находящегося в собственности Нефтекумского городского округа Ставропольского края, управлению стало известно о том, что 08.12.2017 между МУП «ЖХ» и обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания» (в настоящее время согласно выписке из ЕГРН общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания» переименовано в ООО «Старт» заключены договоры субаренды вышеуказанных спорных участков от 08.12.2017 № 1 и № 2.

Заявлений от ООО «ЖК» в лице конкурсного управляющего и ООО «Старт» о применении срока давности в арбитражный суд не поступало.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Закона № 161-ФЗ.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 75 вышеуказанного постановления устанавливается, что под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды. К ничтожным также следует отнести сделки, которые заключены с нарушением явно выраженного запрета.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой к оспариваемым договорам аренды редакции). Притворной сделкой признается сделка, которая совершена с целю прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса).

В данном конкретном случае, условие договоров аренды № 0113 и № 0213, установленное в пункте 4.3.2, противоречит подпункту 2 пункта 5 статьи 18 Закона № 161-ФЗ и является ничтожным.

МУП «ЖХ» на вправе передавать свои права и обязанности по указанным выше договорам аренды земельных участков на которых расположены здания аварийно-диспетчерской службы, предназначенные для обеспечения безопасности граждан Нефтекумского городского округа в случае возникновения аварий или угрозы их возникновения, в связи с чем договоры субаренды, заключенные МУП «ЖК» с ООО «Городская управляющая компания» (в настоящее время ООО «Старт»), подлежат признанию недействительными.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (пункт 2 статьи 618 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.

В соответствии с положениями вышеуказанного Постановления оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Руководствуясь статьями 49, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

уточненные требования управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, г. Нефтекумск, ОГРН <***>, принять к производству и удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) п. 4.3.2. договора аренды № 0113 от 22.05.2013 земельного участка относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», площадью 719 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020705:38, расположенного по адресу: <...> между домами № 4 и № 5, заключенного между администрацией муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края и муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» муниципального образования города Нефтекумска.

Признать недействительным (ничтожным) п. 4.3.2. договора аренды № 0213 от 29.08.2013 земельного участка относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», площадью 3 685 кв.м, с кадастровым номером 26:22:020412:51, расположенного по адресу: <...>, под размещение нежилых строений и сооружений (база МУГ1 «ЖХ» МО г. Нефтекумска), заключенного между администрацией муниципального образования города Нефтекумска Нефтекумского района Ставропольского края и муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» муниципального образования города Нефтекумска.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор субаренды № 1 от 08.12.2017 земельного участка, заключенный между муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» муниципального образования г. Нефтекумска и обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания» (общество с ограниченной ответственностью «СТАРТ»).

Применить последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи государственной регистрации аренды от 25.12.2017 номер государственной регистрации 26:22:020705:38-26/016/2017-2 зарегистрированной на основании договора субаренды земельного участка от 08.12.2017 № 1.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор субаренды № 2 от 08.12.2017 земельного участка заключенный между муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» муниципального образования г. Нефтекумска и обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания» (общество с ограниченной ответственностью «СТАРТ»).

Применить последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи государственной регистрации аренды от 25.12.2017 номер государственной регистрации 26:22:020412:51-26/016/2017-2 зарегистрированной на основании договора субаренды земельного участка от 08.12.2017 № 2.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.Г. Русанова