Решение от 14 февраля 2022 г. по делу № А53-16100/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16100/21
14 февраля 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2022 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-парк" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, обязании освободить земельный участок

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 18.01.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 09.03.2021,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аква-парк" о расторжении договора аренды земельного участка № 29855 от 28.04.2007 площадью 24255 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010405:4, расположенного по адресу: <...>; обязании освободить земельный участок: в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда путем демонтажа временных сооружений: душевых, металлических павильонов администрации аквапарка, объектов мелкорозничной торговли, летних площадок с беседками, площадок для отдыха, конструкций водных аттракционов, металлических павильонов зоопарка, футбольного поля, павильона оператора -шлагбаума выезда и въезда на автопарковку, павильона касс, сторожек, навесов, малых архитектурных форм (скульптур), беседок, подпорных стенок, каменных и металлических заборов, платной гостевой автостоянки с пунктом охраны; в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда путем сноса торгового павильона, литер Д, КН 61:44:0010405:18, площадью 11,9 кв.м, торгового павильона, литер Е, КН 61:44:0010405:22, площадью 7,4 кв.м, складского помещения, литер В, КН 61:44:0010405:21, площадью 32,4 кв.м, подземной насосной станции, литер Ж, КН 61:44:0010405:20, площадью 113,8 кв.м, кассового павильона, литер Б, КН 61:44:0010405:19, площадью 14,3 кв.м, закусочной, литер Л, с КН 61:44:0010405:6, площадью 28,1 кв.м, трех бассейнов (в центральной части земельного участка).

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, в порядке ст. 49 АПК РФ, просил расторгнуть договор аренды № 29855 от 28.04.2007 земельного участка площадью с кадастровым номером 61:44:0010405:4, расположенного по адресу: <...>; обязать освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010405:4, расположенный по адресу: <...>/37:в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда путем демонтажа временных сооружений: душевых, металлических павильонов администрации аквапарка, объектов мелкорозничной торговли, летних площадок с беседками, площадок для отдыха, конструкций водных аттракционов, металлических павильонов зоопарка, футбольного поля, павильона оператора — шлагбаума выезда и въезда на автопарковку, павильона касс, сторожек, навесов, малых архитектурных форм (скульптур), беседок, подпорных стенок, каменных и металлических заборов, платной гостевой автостоянки с пунктом охраны; в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда путем сноса: торгового павильона, литер Д, КН 61:44:0010405:18, площадью 11,9 кв.м, торгового павильона, литер Е, КН 61:44:0010405:22, площадью 7,4 кв.м, складского помещения, литер В, КМ 61:44:0010405:21, площадью 32,4 кв.м., подземной насосной станции, литер Ж, КН 61:44:0010405:20, площадью 113,8 кв.м, кассового павильона, литер Б, КН 61:44:0010405:19, площадью 14,3 кв.м, закусочной, литер Л, с КН 61:44:0010405:6, площадью 28,1 кв.м, трех бассейнов (в центральной части земельного участка), павильона-раздевалки, литер Г, КН 61:44:0010405:23, площадью 105,6 кв.м (в том числе на втором этаже литер Г нежилые помещения - комнаты № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, на мансарде № 1,2,3,4,5, общей площадью 127,3 кв.м), трехэтажного спортивно-оздоровительного центра (каток), литер М, КН 61:44:0010405:16, площадью 2729,2 кв.м, водного бассейна, литер О, КН 61:44:0010405:14, общей площадью 849 кв.м, сооружения открытого бассейна с переливным бортом, литер Н, КН 61:44:0010405:15.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, отрицая факт использования спорного земельного участка с нарушением вида разрешенного использования участка, предусмотренного договором аренды.

В судебном заседании, назначенном на 07.02.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 07.02.2022 на 15 часов 00 минут, после которого судебное разбирательство продолжено без участия представителей сторон.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их совокупность, пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «Аква-парк» заключен договор аренды от 28.04.2007 № 29855, земельного участка имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО4, д.23-37, площадью 24255+/-55 кв.м, кадастровый номер 61:44:0010405:4 предоставленного в целях эксплуатации городского парка до 18.04.2046.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010405:4 имеет вид разрешенного использования - «для эксплуатации городского парка, для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения.

В рамках проверки соблюдения условий договора аренды департаментом 07.12.2020 проведено обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что земельный участок имеет ограждение по периметру, участок расположен в водоохраной зоне р. Темерник. На территории участка расположены строения и сооружения: павильон-раздевалка, трехэтажный спортивно-оздоровительный центр (каток), два торговых павильона,складское помещение, подземная насосная станция, кассовый павильон, водный бассейн, сооружение открытый бассейн, находящиеся в собственности у ответчика. В центральной части земельного участка расположены три бассейна, а также на земельно участке расположена закусочная, данные о правах на которые не представлены. Также на земельном участке размещены временные сооружения: душевые, металлические павильоны администрации аквапарка, объекты мелкорозничной торговли, летние площадки с беседками, площадки для отдыха, конструкции водных аттракционов, металлический павильон зоопарка, футбольное поле, павильон оператора - шлагбаума выезда и въезда на автопарковку, павильоны касс, сторожки, навесы, малые архитектурные формы (скульптуры), беседки, подпорные стенки, каменные и металлические заборы.

Истец ссылается, что в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010405:4 площадью 24255 по договору аренды от 28.04.2007 № 29855, используются не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования, а именно фактически используются в целях осуществления аквапарка, вместо организации и эксплуатации городского парка. Кроме того, на земельном участке построены объекты, имеющие признаки самовольных построек, которые подлежат сносу, а также временные сооружения, подлежащие демонтажу.

В соответствии с Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 15.03.2002 N 480 «О полномочиях по заключению договоров аренды земли» Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону наделен полномочиями арендодателя земельных участков в пределах городской черты, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена и в его компетенцию входит взыскание сумм неосновательного обогащения (пп. «б» п.2).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Ответчик в обоснование возражений на иск, указывает, что описанные в акте обследования территории обстоятельства использования земельного участка прямо соответствуют виду разрешенного использования земельного участка.

Как указано выше, истцом зафиксировано, что земельный участок имеет ограждение по периметру. На территории участка расположены строения и сооружения: павильон-раздевалка, трехэтажный спортивно-оздоровительный центр (каток),два торговых павильона,складское помещение, подземная насосная станция, кассовый павильон, водный бассейн, сооружение открытый бассейн, находящиеся в собственности у ответчика. В центральной части земельного участка расположены три бассейна, а также закусочная, данные о правах на которые не представлены.

Также на земельном участке размещены временные сооружения: душевые, металлические павильоны администрации аквапарка, объекты мелкорозничной торговли, летние площадки с беседками, площадки для отдыха, конструкции водных аттракционов, металлический павильон зоопарка, футбольное поле, павильон оператора - шлагбаума выезда и въезда на автопарковку, павильоны касс, сторожки, навесы, малые архитектурные формы (скульптуры), беседки, подпорные стенки, каменные и металлические заборы.

Суд соглашается с аргументацией ответчика, что эти обстоятельства не входят в противоречие с условиями договора аренды.

Истец указывает, что арендуемый земельный участок представляет собой специализированный парк, размещение которого прямо предусмотрено градостроительными регламентами для зоны Р-2.

В обоснование этого утверждения истец ссылается на положения пункта 5.3 СП 475.1325800.2020, устанавливающего определение понятия «специализированный парк», а также указывает, что факт отнесения спорного участка к зоне Р-2 Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018г № 605, еще не означает, что участок и ранее относился к указанной зоне.

Между тем, приведенные доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам и опровергаются нижеследующим.

Согласно ст.36 («Градостроительный регламент зоны специализированных парков» (Р-2)») Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 17.06.2008 № 405 (О принятии "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" (далее - ПЗЗ) в основные разрешенные виды использования для зоны Р-2 специализированных парков входили: залы компьютерных игр, залы для игры в боулинг, залы аттракционов, залы компьютерных игр, аквапарки, купальные бассейны, парки развлечений, луна-парки, танцевальные залы, дискотеки, клубы многоцелевого и специализированного назначения, универсальные зрительные залы, кинотеатры, концертные залы, летние театры и эстрады, открытые танцевальные площадки, здания и сооружения для обеспечения функционирования парка (уборки мусора, работы с зелеными насаждениями и т.п.), специализированные, многофункциональные (универсальные) спортивные, спортивно-демонстраиионные, спортивно-зрелищные, универсальные корпуса, крытые стадионы, стадионы, конно-спортивные манежи, сооружения (в т.ч. плоскостные) для проведения конно-спортивных соревнований, крытые и закрытые теннисные корты, сауны общего пользования, фитнес-клубы, прочие плоскостные спортивные сооружения, предприятия общественного питания, в т. ч. летние площадки для кафе, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, и некоторые иные виды использования.

Вспомогательными видами использования к основному виду «многофункциональные (универсальные) спортивные, спортивно-демонстрационные, спортивно-зрелищные, универсальные корпуса, прочие плоскостные спортивные сооружения» были установлены такие виды разрешенного использования как: предприятия торговли и общественного питания, гостевые автостоянки, гостиницы, общежития и т.д. Во вспомогательных видах разрешенного использования были указаны также складские помещения, мастерские, административно-бытовые здания парков и помещения, площадки для сбора мусора, гостевые автостоянки, гаражи служебного транспорта гостиницы

Указанные правила действовали с 2008 года до 26.04.201, когда они утратили силу в связи с принятием новых ПЗЗ, утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87. Согласно ст.60 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 "О принятии "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" для зоны Р-2 специализированных парков были установлены следующие основные виды разрешенного использования: аквапарки, купальные бассейны, парки развлечений, луна-парки залы компьютерных игр, залы для игры в боулинг, залы аттракционов, компьютерных игр, танцевальные залы, дискотеки, клубы многоцелевого и специализированного назначения, универсальные Зрительные залы, кинотеатры, концертные залы, летние театры и эстрады, открытые танцевальные площадки, специализированные, многофункииональные (универсальные) спортивные, спортивно- демонстрационные, спортивно-зрелищные, универсальные корпуса, крытые стадионы, стадионы, и др.

При этом вспомогательными видами использования к основному виду «аквапарки» были установлены такие виды разрешенного использования как: объекты и виды использования земельных участков для обеспечения эксплуатации объекта капитального строительства, соответствующего основному виду использования земельного участка, состав и параметры которых определены проектом в соответствии с техническим заданием на проектирование, назначением и (или) технологией, требованиями технических регламентов, СНиП, СанПиН и других нормативных документов, залы компьютерных игр, залы для игры в боулинг, залы аттракционов, танцевальные залы, дискотеки, клубы многоцелевого и специализированного назначения, универсальные зрительные залы, кинотеатры, концертные залы, летние театры и эстрады, открытые танцевальные площадки.

01.03.2019 года вступили в силу новые ПЗЗ, принятые Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону". Согласно ст.39 действующих в настоящее время ПЗЗ основными видами разрешенного использования для зоны Р-2 в т.ч. являются: развлечения (объекты капитального строительства для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок) и др.

Анализ всех редакций ПЗЗ позволяет установить, что разрешенное использование

«аквапарк» всегда было основным для зоны специализированных парков, незначительно

менялась лишь формулировка и описание.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 28.04.2007 № 29855 заключался с целью эксплуатации расположенного на участке аквапарка, после принятия ПЗЗ фактическое использование земельного участка соответствовало установленным градостроительным регламентам.

С момента предоставления участка в пользование предыдущему арендатору ООО «БаГи» и вплоть до настоящего времени целевое использование участка не менялось.

Тот факт, что арендуемый земельный участок с момента установления территориального зонирования всегда входил в зону Р-2 наглядно подтверждается Картами границ территориальных зон, являющимися приложением к Правилам землепользования и застройки 2008 года, 2011 года и 2018 года. Данные графические материалы размещены в свободном доступе на официальном сайте Администрации г.Ростова-на-Дону (www.rostov-gorod.m) в сети Интернет.

В соответствии со ст.36 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 17.06.2008 № 405, ст.60 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 основным видом разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне Р-2, в том числе, является организация аквапарка.

Соответственно, градостроительными регламентами г.Ростова-на-Дону, начиная с 2008 года в границах зоны Р-2 прямо предусмотрена организация аквапарка, который этими же регламентами отнесен к специализированным паркам.

Таким образом, организация на территории арендуемого земельного участка специализированного парка осуществлена ответчиком в полном соответствии с правилами землепользования и застройки городского поселения.

Данное обстоятельство, помимо прочего, подтверждается позицией самого Департамента при осуществлении муниципального земельного контроля. Так, 12.02.2008 в рамках муниципального земельного контроля ДИЗО г. Ростова-на-Дону проводилась внеплановая проверка земельного участка, арендуемого ответчиком. По результатам проверки никаких замечаний или нарушений при использовании обществом земельного участка выявлено не было, хотя все объекты инфраструктуры специализированного парка на земельном участке уже были размещены и эксплуатировались.

Согласно акту обследования спорного земельного участка от 12.02.2008 ДИЗО зафиксировано расположение следующих строений и сооружений: бассейны №№1-6, кассовый павильон, площадью 14,3 кв.м., литер Б, склад, площадью 32,4 кв.м., литер В, павильон-раздевалка, площадью 105,6 кв.м., литер Г, торговый павильон, площадью 11,9 к.м., литер Д, торговый павильон, площадью 7,4 кв.м., литер Е, подземная насосная станция, площадью 113,8 кв.м, литер Ж.

Указанные строения и конструкции размешены согласно проекта М98-28 от 13.07.1998 аквапарка, разработанного ООО «Стройинвест» и согласованного в установленном порядке» (акт от 12.02.08).

Следовательно, истец с момента заключения договора аренды и на протяжении всего срока его действия располагал сведениями о наличии на участке вышеперечисленных объектов недвижимости.

Ссылка Департамента на п.5.3 СП 475.1325800.2020, устанавливающего определения понятий «специализированный парк» и «многофункциональный парк», в обоснование доводов о нецелевом использовании земельного участка несостоятельна.

В тексте данного Свода правил отсутствует указание на то, что аквапарки относятся к категории «многофункциональные парки».

Довод об обратном основан на неверном толковании истцом пункта 5.3 СП 475.1325800.2020.

Между тем, согласно ПЗЗ г.Ростова-на-Дону 2008 г. и 2011 г. аквапарки отнесены именно к категории «специализированные парки».

В соответствии с ч.4 ст.37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрещений и согласования.

Таким образом, вопреки доводам истца, у ответчика отсутствовала обязанность испрашивать у органов местного самоуправления какие-либо разрешения или согласования для использования спорного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования.

Изменение градостроительного регламента с 01.03.2019 в результате принятия новых ПЗЗ, утвержденных Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", устанавливающих, что возведение объектов капитального строительства для размещения аквапарков относится к условно-разрешенному виду использования земельного участка, не имеет никакого правового значения в данном случае.

Указанные ПЗЗ вступили в силу с 01.03.2019 (п.2 Решения № 605 от 21.12.2018г.).

В силу ч.8 ст.36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно ч. 4 ст.85 ЗК РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости не соответствующие градостроительным регламентам (например, в связи с их изменением) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Аналогичное правило установлено п.2 ст.3 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N605.

Соответственно, в силу прямого указания ч.8 ст.36 ГрК РФ, ч.4 ст.85 ЗК РФ. несмотря на вступление в действие новых ПЗЗ, у ответчика сохраняется право использовать арендуемый земельный участок в соответствии с ранее выбранным основным видом разрешенного использования, т.е. для организации аквапарка.

Истцом также заявлено о сносе самовольных построек на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Спорные объекты находятся в собственности у ответчика, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.


Первоначально земельный участок предоставлялся в аренду ТОО «БаГи» в апреле 1997 года. В целях

На момент предоставления земельного участка ТОО «БаГи» для проведения работ по организации городского парка данные правоотношения регулировались Постановлением Главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 15.01.1996 № 58 "О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г. Ростове-на-Дону".

Пунктом 2 указанного постановления был утвержден порядок выдачи разрешений на выполнение градостроительной документации и отвода земельных участков.

Пунктом 3 указанного постановления был утвержден порядок коммерческой реализации прав аренды земельных участков на территории города Ростова-на-Дону (далее - Порядок).

В соответствии с п. 1.1 Порядка предоставление земельных участков в аренду юри-дическим и физическим лицам осуществляется по результатам: аукциона, конкурса (открытого или закрытого).

Под реализацией прав аренды на аукционе понимается предоставление земельных участков для проектирования, строительства и эксплуатации объектов, когда от арендатора не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. Коммерческий, инвестиционный конкурс предполагает, кроме целевого использования, наличие дополнительных требований по освоению участка.

18.12.1996 на основании Протокола о результатах открытых аукционных торгов на условиях конкурса от № 37/48 ТОО «БаГИ» признано победителем торгов по приобретению права долгосрочного (49 лет) пользования земельным участком. В соответствии с пунктом протокола «Условия конкурса» земельный участок предоставляется в аренду для строительства парка.

В соответствии с п.7,1 Порядка после оформления протокола о результатах торгов подписывается постановление главы администрации города об аренде земельного участка.

18.04.1997 Мэром г,Ростова-на-Дону было принято постановление № 659 о пре-доставлении ТОО «БаГи» права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 49 лет для проведения работ по организации городского парка.

В соответствии с пунктом 3,5 Постановления № 659 на ТОО «БаГи» возложена обязанность получить исходные данные на проектирование, АПЗ (архитектурно-планировочное задание), технические условия, разработать проектно-сметную документацию и согласовать её в комитете по архитектуре и градостроительству. Пунктом 3,6 Постановления № 659 арендатору предписано осуществить работы по организации городского парка в соответствии с разработанным и согласованным проектом.

Согласно п. 7,5 Порядка после подписания главой администрации города Комитет по земельным ресурсам и землеустройству на основании постановления и копии платежного документа, подтверждающего оплату права аренды, отводит земельный участок в натуре.

На основании постановления главы администрации города и акта отвода земельного участка в натуре Комитет по земельным ресурсам и землеустройству оформляет договор аренды земельного участка (п,7.6 Порядка),

30.07.1997 между администрацией г.Ростова-на-Дону и ТОО «БаГИ» был заключен договор аренды № 12602 земельного участка для проведения работ по организации городского парка и его дальнейшей эксплуатации сроком действия до 18.04.2046 года.

В силу п.2.8. Порядка выдачи разрешений на выполнение градостроительной документации и отвода земельных участков на основании постановления главы администрации города заказчик обращается в КАиГ с заявкой и техническими условиями служб города о выдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на разработку проектной документации. Срок подготовки АПЗ - 15 дней.

ТОО «БаГИ» получило от ресурсоснабжающих организаций Технические условия на водоснабжение и водоотведение, подключение к электрическим сетям, а также телефонизацию (имеются в деле).

03.11.1997 Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону (далее - КАиГ) дано архитектурно-планировочное задание № 107-А по организации городского парка.

На основании выданного АПЗ арендатором разработана и согласована с КАиГ проектная документация на строительство городского парка - аквапарк (заключение КАиГ от 09.03.1999 №295-98а о согласовании проекта строительства аквапарка представлено в дело).

Все изложенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении ТОО «БаГи» порядка получения необходимых разрешений и согласований в том составе и объеме, который был установлен действовавшими на тот момент нормативно-правовыми актами.

По завершении работ по созданию парка арендатором осуществлены мероприятия по его вводу в эксплуатацию.

Объекты инфраструктуры аквапарка были введены в эксплуатацию в мае 2000 года.

В данный период процедура ввода завершенных строительством объектов в эксплуатацию на территории Ростовской области регламентировалась постановлением главы администрации Ростовской области от 17.12.1993г. № 309 «Об утверждении положения о порядке приемки законченных строительством объектов на территории Ростовской области», постановлением Главы администрации г.Ростова-на-Дону от 08.09.1994г. № 1239 «О приемке законченных строительством объектов в г.Ростове-на-Дону».

В соответствии с п.2 постановления № 309 от 17.12.93 приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора подряда на строительство.

Исполнитель работ предъявляет к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооружение) после завершения всех предусмотренных договором подряда работ по объекту в соответствии с проектом на строительство (п.6 постановления № 309 от 17.12.93г.).

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом по форме, приведенной в приложении 1 (акт приемки законченного строительством объекта) (п. 12 постановления № 309 от 17.12.1993).

16.05.2000 между ТОО «БаГИ» и подрядчиком был подписан акт приемки законченного строительством объекта -1 очереди городского парка в СЖР - Аквапарк.

В силу п.13 постановления № 309 от 17.12.93 факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

Пунктом 2 постановления Главы администрации г.Ростова-на-Дону от 08.09.1994г. № 1239 установлено, что на основании пункта 13 постановления М 309 от 17.12.93. Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком путём оформления постановления главы администраиии города.

29.05.2000 Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №1406 был утвержден Акт приемки в эксплуатацию 1 очереди городского парка.

Таким образом, вопреки доводам истца, объекты недвижимости построены в строгом соответствии с действовавшими на тот период нормативно-правовыми актами, введены в эксплуатацию уполномоченным органом власти, право собственности ТОО «БаГи» на них было зарегистрировано в ЕГРП.

Соответственно, признаками самовольной постройки данные объекты недвижимости не обладают и сносу не подлежат.

Следует отметить, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2007 по делу N А53-11444/2007 за обществом признано право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО4, № 23/37, ул. Волкова: открытый бассейн с переливным бортом, Литер Н, общей площадью 458, 8 кв.м; волновой бассейн, Литер О, общей площадью 849 кв.м, здание спортивно-оздоровительного центра, литер М, общей площадью 2 729,2 кв.м, нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, общей площадью 90, 9 кв.м, балкона, площадью 3,6 кв.м, расположенных на втором этаже, а также комнат №№ 1, 2, 3, 4, 5, общей площадью 32, 8 кв.м, расположенных на мансарде, надстроенной над зданием павильона-раздевалки - Литер Г.

В судебном акте по делу № А53-11444/2007 указано на соответствие вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного департаментом в аренду обществу.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.07.2021 по делу N А53-44875/20, оставленным без изменения оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2022, в удовлетворении исковых требований Департамента к обществу о взыскании неосновательного обогащения за нецелевое использование земельного участка отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности департаментом использования обществом арендуемого земельного участка в противоречие виду разрешенного использования, определенному в договоре от 28.04.2007 N 29855. Согласно представленной разрешительной документации на территории городского парка размещен аквапарк, введенный в эксплуатацию ранее возникновения у общества права аренды (2007 год), при этом целевое назначение земельного участка обществом не изменялось. Объекты на арендованном земельном участке возведены правопредшественником ответчика (ООО "БаГИ") до заключения договора аренды, на них зарегистрировано право собственности. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2007 по делу N А53-11444/2007 за обществом признано право собственности на ряд объектов аквапарка. Разрешая спор, суд установил соответствие возведенных обществом объектов виду разрешенного использования земельного участка, предоставленного департаментом в аренду. Также 06.02.2008 департаментом проводилась проверка исполнения обществом договора аренды от 28.04.2007 N 29855, в рамках которой нарушений не установлено. Согласно акту обследования от 07.02.2017 N 383 нецелевого использования земельного участка обществом не допущено. Ответчик к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка не привлекался. Сторонами подписывались дополнительные соглашения к договору аренды уже после составления акта обследования 07.02.2017, то есть департамент не заявлял претензий относительно вида использования обществом земельного участка. Из Правил землепользования и застройки, действующих на территории г. Ростов-на-Дону, не следует, что размещение аквапарков не являлось основным видом разрешенного использования земельных участков для зоны специализированных парков. При этом услуги населению по пользованию различными аттракционами относятся к услугам парков (садов) культуры и отдыха и не относятся к бытовым услугам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 305-ЭС16-16728). Следовательно, возникновение на стороне общества отыскиваемого департаментом неосновательного обогащения не подтверждено документально (часть 1 статьи 65 Кодекса). Кроме того, департаментом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).



Требования о демонтаже временных сооружений, расположенных на земельном участке также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В статье 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков. Так в части 1 данной статьи установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

При этом, как следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Обращаясь к ответчику с требованием о демонтаже и сносе объектов, истец должен подтвердить свое законное право на земельный участок; доказать факт незаконного его занятия ответчиком, а также противоправность (неправомерность) действий лица, к которому заявлено соответствующее требование (статья 304 ГК РФ, статья 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 8609/08, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673).

В нарушение статьи 65 АПК РФ департамент не представил доказательств нарушений при размещении временных объектов на земельном участке ответчика требований строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, влекущих возможность причинения вреда и наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункты 2, 3 статьи 129 ГК РФ).

Нормами гражданского, земельного законодательства не предусмотрено право муниципального образования требовать от собственников земельных участков использовать эти участки определенным образом, в том числе, ограничивать использование земельных участков, обязывать осуществлять использование земельных участков определенным образом (аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2017 по делу N А32-26920/2015).

Однако заявленные исковые требования наличием таких нарушений не обусловлены и соответствующие обстоятельства в порядке статьи 65 АПК РФ истцом не доказаны и доказательств размещения спорных объектов на землях общего пользования неразграниченной собственности истец также не представил.

Это исключает возможность расторжения договора аренды от 28.04.2007 №29855 и удовлетворения требования о сносе принадлежащих обществу объектов недвижимости и демонтажу временных сооружений.

В части объектов недвижимого имущества, заявленные при увеличении исковых требований следует отметить также необоснованность требований ввиду необоснованности расторжения договора аренды.

Кроме тоггоОтветчиком заявлено о применении срока исковой давности, в виду заключения договора аренды от 30.07.1997 с прежним арендатором земельного участка ТОО «БаГи». Полагает, что срок исковой давности следует исчислять с момента заключения договора аренды с ТОО «БаГи» - 30.07.1997 года.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, оно не выбывает из владения собственника. Указанный правовой подход сформулирован в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, требование департамента следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, и исковая давность к данному требованию неприменима (статья 208 Гражданского кодекса).

Требования направлены на защиту прав истца в отношении земельного участка, которое в установленном порядке не прекращалось (не ограничивалось). В связи с чем, рассматриваются как требования, аналогичные требованиям собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.

В связи с изложенным, заявление ответчика о применении срока исковой давности в данном случае необоснованно.

В связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы между сторонами не распределяются.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении предмета иска удовлетворить.

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяО.П. Захарченко