Решение от 22 сентября 2020 г. по делу № А83-14788/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А83-14788/2019
22 сентября 2020 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года В полном объеме решение изготовлено 22 сентября 2020 года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Алекс- Груп» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора и взыскании денежных средств и понуждении к совершению определенных действий

встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Алекс- Груп» к Администрации города Керчи Республики Крым

о признании договора расторгнутым и взыскании денежных средств, в отсутствии лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» с требованием взыскании задолженности в сумме 55410 руб. 49 коп., расторжении договора аренды от 18.01.2016 № 25 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения общей площадью 1314,7 кв.м,, расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Исковые требования основываются на положениях ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды муниципального имущества казны муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым № 25 от 18.01.2016 в части своевременного внесения арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 27.02.2019 по 28.05.2019 года в размере 55 410 руб. 49 коп. По мнению истца, указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества.

Определением от 23.08.2019 исковое заявление Администрации города Керчи Республики Крым принято к производству, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик исковые требования не признал, обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 18.01.2016 № 25 расторгнутым и взыскании с Администрации города Керчи Республики Крым неосновательного обогащения в виде арендной платы в сумме 1533005 руб.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что арендодатель в лице Администрации г. Керчи Республики Крым чинил препятствия в пользовании предоставленным в аренду помещениями, чем причинил ООО «Алекс-Груп» имущественный ущерб в размере уплаченной арендной платы за непригодные для целей аренды нежилые помещения, вследствие чего на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере 1 533 005 руб.

Определением от 11.02.2020 судом принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «АЛЕКС-ГРУП» по делу № А83-14788/2019, назначено судебное заседание арбитражного суда первой инстанции для совместного рассмотрения встречного иска с первоначальным иском.

Определением от 08.06.2020 принят отказ от первоначального иска Администрации города Керчи Республики Крым в части обязания ООО «Алекс-Груп» подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 18.01.2016. Производство по первоначальному иску по делу № А83-14788/2019 в этой части прекращено.

Определением от 14.09.2020 принят отказ от встречного иска ООО «Алекс-Груп» в части признания расторгнутым договора аренды от 18.01.2016 № 25, заключенного между Администрацией города Керчи Республики Крым и ООО «Алекс-Груп». Производство по встречному иску по делу в этой части прекращено.

В процессе рассмотрения спора истцом по первоначальному иску подано заявление об уточнении исковых требований, в которых Администрация города Керчи Республики

Крым просит взыскать с ООО «Алекс-Груп» задолженность по арендной плате возникшую на основании договора аренды от 18.01.2016 за период с 27.02.2019 по 28.05.2019 в сумме 55 410 руб. 49 коп., а также расторгнуть договор аренды от 18.01.2016 № 25, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и ООО «Алекс-Груп» и обязать ООО «Алекс-Груп» вернуть нежилые помещения общей площадью 1314,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Керчь, ул. Пирогова, 16 по акту приема-передачи. В судебном заседании 10.08.2020 данные уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ приняты судом, дело рассматривалось с учетом уточненных требований.

08.06.2020 ответчиком по первоначальному иску подано ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Указанное ходатайство отклонено судом, поскольку определение текущего технического состояния объекта аренды нецелесообразно.

В судебном заседании 14.09.2020 истец по встречному иску заявил ходатайство об уточнении требований, которое отклонено судом, поскольку оно направлено на предъявление дополнительных требований, не заявленных изначально, а кроме того, направлено на изменение как предмета, так и основания иска.

В судебном заседании 14.09.2020 судом был объявлен перерыв до 15.09.2020.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

18.01.2016 между Администрацией города Керчи Республики Крым (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества казны муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, согласно условиям которого арендодатель передает во временное платное пользование недвижимое имущество – нежилые помещения в лит. Б общей площадью 1314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> (часть лестничной клетки I – 14,6 кв.м., 2 этаж: помещения 19-41 – 611,9 кв.м., 53-6,8 кв.м., II – 19,1 кв.м.; 3 этаж: 42-51 – 645,6 кв.м. III – 16,7 кв.м.).

Согласно пункту 3.1. Договора арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы определяется на основании Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, и составляет без НДС за месяц 39835 руб.

Пунктом 3.4. Договора определено, что размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон с случаях внесения изменений в Методику, а также

существенных изменений состояния объекта аренды, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 3.10. Договора неиспользование имущества арендатором не является основанием для отказа от внесения арендной платы.

Изменения, дополнения в договор, досрочное расторжение договора допускаются по согласию сторон. Предлагаемые изменения и дополнения рассматриваются в течение 20 дней с даты их представления к рассмотрению другой стороной и оформляются дополнительным соглашением. Если согласие не будет достигнуто, споры решаются в судебном порядке.

О предстоящем расторжении договора арендодатель предупреждает арендатора в сроки, определенные действующим законодательством (пункт 10.3. Договора).

Пунктом 10.6Договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в срок, указанный в договоре.

В случае прекращения или расторжения Договора имущество в течение десяти рабочих дней возвращается арендатором арендодателю (пункт 10.8 Договора).

Имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема- передачи о возврате имущества возлагается на арендатора (пункт 10.9. договора).

Срок действия договора определен с 17.12.2015 до 17.12.2040.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2016, подписанному сторонами без замечаний.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.06.2019 № 885/13-27 с требованием до 25.07.2019 оплатить задолженность, передать нежилые помещения общей площадью 1314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 25.

Неисполнение ответчиком претензии послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд считает их подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела арендодатель свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом - передал арендатору объект аренды, о чем Сторонами подписан акт приема-передачи от 18.01.2016. При передаче, возражений, либо замечаний от арендатора не поступало.

Таким образом, довод ответчика по первоначальному иску о том, что объект аренды непригоден для использования является несостоятельным и не принимается судом во внимание.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В качестве оснований возникновения обязательств статья 307 ГК РФ называет договоры, причинение вреда и иные основания, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что и подтверждено материалами дела, нарушение ответчиком обязательств по договору аренды муниципального имущества казны муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым № 25 от 18.01.2016 в части своевременной оплаты аренды за период с 27.02.2019 по 28.05.2019.

Так, истцом рассчитана арендная плата на основании пунктов 3.1., 3.4. Договора, в соответствии с которыми размер арендной платы определяется на основании Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, утвержденной решением 20 сессии Керченского городского совета 1 созыва от 28.05.2015 № 380-1/15, и составляет без НДС за месяц 39835 руб. Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон с случаях внесения изменений в Методику, а также существенных изменений состояния объекта аренды, в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

За ответчиком по первоначальному иску образовалась задолженность в размере 55 410 руб. 75 коп., в том числе 41 826 руб. 75 коп. основной долг и 13 583 руб. 74 коп. пени.

Доказательств внесения арендных платежей в сроки и в порядке, предусмотренные договором аренды от 18.01.2016 суду не представлено, равно как и доказательств погашения Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» задолженности полностью либо в части.

Учитывая указанные нормы права и установленные судом фактические обстоятельства спора, свидетельствующие о неисполнении ответчиком по первоначальному иску обязательств по договору аренды, суд полагает требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате в размере 41 826 руб. 75 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Частью первой статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Руководствуясь пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Истцом по первоначальному иску пеня рассчитывалась в соответствии с пунктом 3.6. договора с учетом 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Таким образом, общий размер пени за период с 27.02.2019 по 28.05.2019 составил 13 583 руб. 74 коп.

Расчет пени, представленный истцом судом проверен, признан арифметически верным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя

лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Администрация города Керчи Республики Крым в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в соответствии с условиями Договора, представило в материалы дела претензию от 27.06.2019 № 885/13-27 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени.

Также в указанной претензии Обществу с ограниченной ответственностью предложено в срок до 25.07.2019 вернуть объект аренды по акту приема-передачи и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Исходя из того, что Общество с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» не вносило арендную плату в течение длительного времени, при этом истцом по первоначальному иску был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, суд пришел к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора аренды муниципального имущества казны муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым от 18.01.2016 № 25, заключенного между Администрацией города Керчи Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» обоснованы, подтверждаются материалами дела и нормами действующего законодательства, а потому подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 10.8. Договора в случае прекращения или расторжения Договора имущество в течение десяти рабочих дней возвращается арендатором арендодателю.

Имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Обязанность в отношении составления акта приема- передачи о возврате имущества возлагается на арендатора (пункт 10.9. Договора).

Поскольку договор аренды от 18.01.2016 № 25, в судебном порядке расторгнут, то требование Администрации города Керчи Республики Крым об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» вернуть нежилые помещения общей площадью 1314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В свою очередь, истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании с Администрации города Керчи Республики Крым необоснованного обогащения в виде арендной платы по договору аренды от 18.01.2016 № 25 в размере 1 533 005 руб.

Встречное исковое заявление обосновано невозможностью использования имущества переданного в аренду по договору, ввиду того, что оно находится в непригодном состоянии.

Данный довод не принимается судом, поскольку гласно части 1 статьи 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков сданного в аренду Имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, истец по встречному иску не лишен был права потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, доказательств того, что арендодатель каким-либо образом препятствовал арендатору в пользовании объектом аренды в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах оценив в соответствии с нормой статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что отсутствуют доказательства невозможности использования арендованного имущества, суд приходит к выводу, что требования Общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» о взыскании с Администрации города Керчи Республики Крым неосновательного обогащения в виде арендной платы за период действия договора аренды в размере 1 533 005 руб. не подлежит удовлетворению.

Исходя из требований статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины подлежит возврату плательщику в случае отказа истца от иска и прекращения производства по делу.

Как усматривается из материалов дела, при подаче встречного искового заявления Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» была оплачена государственная пошлина в размере 28330 руб. на основании платежного поручения № 1 от 13.01.2020.

С учетом частичного отказа истца по встречному иску от иска, из федерального бюджета Обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп» подлежит возврату государственная пошлина в сумме 4200 руб.

Принимая во внимание, что Администрация города Керчи Республики Крым на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена, а решение суда принято не в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Груп», суд в соответствии с

частью 3 статьи 110 АПК РФ полагает, что с ответчика по первоначальному иску в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 14216 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АЛЕКС-ГРУП» в пользу Администрации города Керчи Республики Крым задолженность в сумме 41 826 руб. 75 коп., пени в сумме 13 583 руб. 74 коп., а всего: 55 410 руб. 49 коп.

Расторгнуть договор аренды муниципального имущества казны муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым от 18.01.2016 № 25, заключенный между Администрацией города Керчи Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЕКС-ГРУП».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «АЛЕКС-ГРУП» возвратить Администрации города Керчи Республики Крым нежилые помещения общей площадью 1314,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приема- передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АЛЕКС-ГРУП» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14216 руб.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЕКС-ГРУП» из федерального бюджета госпошлину в размере 4200 руб., о чем выдать справку.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья И.В. Плотников