Решение от 25 февраля 2021 г. по делу № А53-42209/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-42209/20
25 февраля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Администрации Неклиновского района

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ОГРНИП 308770000316539 ИНН <***>

о взыскании задолженности 272 394 рубля 84 копейки, пени 49 225 рублей 68 копеек, о расторжении договора аренды

третье лицо - ФИО3

при участии:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности от 14.05.2020,

от ответчика – представитель ФИО5 по доверенности от 13.01.2021 (до перерыва)

установил:

Администрация Неклиновского района обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о взыскании задолженности 272 394 рубля 84 копейки, пени 49 225 рублей 68 копеек, о расторжении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, спорил расчет арендной платы.

Третье лицо ФИО3 явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил отзыв на иск, поддержало позицию ответчика.

В судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

23 августа 2012 года между Администрацией Неклиновского района Ростовской области и ООО «ДонСтрой» заключен договор аренды земельного участка № 481-юр, по которому ООО «ДонСтрой» приняло в аренду земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 896 кв. м, кадастровый номер 61:26:0040201:2906, расположенный по адресу: <...> №4, разрешенное использование: для строительства коттеджей. Договор вступил в силу со дня государственной регистрации. Установленный срок действия договора 3 года со дня государственной регистрации.

10.06.2013 между ООО «ДонСтрой» и ФИО2 заключен договор об уступке права аренды, по которому права и обязанности по договору аренды земельного участка № 481-юр от 23.08.2012 перешли к ФИО2

Постановлением Администрации Неклиновского района от 11.09.2015 № 928 указанный земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду для завершения строительства сроком на 3 года.

24.11.2015 договор аренды № 481-юр от 23.08.2012, договор аренды земельного участка расторгнут по взаимному согласию сторон, о чем подписано соглашение.

24.11.2015 года между Администрацией Неклиновского района Ростовской области и ФИО2 заключен договор аренды № 168-юр от 24.11.2015 земельного участка площадью 896 кв. м, кадастровый номер 61:26:0040201:2906, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование: для строительства коттеджей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды установлен до 24.11.2018.

В п. 3.3 договора аренды предусматривается обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально равными частями (1/4) от суммы общей платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

В настоящее время на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки: 202,7 кв. м, степень готовности объекта - 53%, который с 26.12.2018 находится в собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.11.2020.

Поскольку оплата задолженности ответчиком не произведена, администрация обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В исковом заявлении истец просит взыскать задолженность в размере 272 394 рубля 84 копейки за период с 4-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2019 года.

Возражая против иска, ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности для предъявления исковых требований.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела видно, что истец обратился в суд 11.12.2020 (дата оттиска почтового штемпеля на конверте).

При этом 10.07.2020 им направлялась ответчику претензия об уплате спорной суммы.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Следовательно, досудебная (претензионная) процедура является в данном случае обязательной и истец к ней прибег, что в соответствии с приведенной нормой процессуального закона приостановило течение срока давности на 30 дней.

Таким образом, исковой давностью отсекается период до 10.11.2017 включительно (3 года и 30 дней до подачи иска). Истец пропустил установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период по 10.11.2017.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным за период по 10.11.2017, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности за этот период.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому исковые требования о взыскании пени за период с 21.12.2015 по 10.11.2017 удовлетворению не подлежат.

Как установлено судом, объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке с 26.12.2018 находится в собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.11.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст. 420, 421, 453 ГК РФ, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 №18 АП-5990/2013).

Таким образом, с 26.12.2018 пользование спорным участком со стороны ответчика прекратилось, ФИО3 стал фактическим его пользователем, а потому прекратилась и обязанность ответчика по оплате за использование земельного участка.

Рассмотрев требование о взыскании с ответчика арендной платы за период с 11.11.2017 по 25.12.2018, суд пришел к следующему выводу.

Оспаривая требования по размеру, ответчик указал, что истцом неверно произведен расчет арендной платы. Ссылаясь на статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик полагает, что арендная плата по спорному договору является регулируемой, следовательно, в соответствии с пп. б п. 8 приложения № 2 к Постановлению Главы Администрации Неклиновского района от 18.11.2015 № 1162 «О внесении дополнений и изменений в постановление Администрации Неклиновского района от 24.03.2015 № 338 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Неклиновский район» арендная плата должна составлять 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд соглашается с доводом ответчика о квалификации арендной платы как регулируемой цены. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Подпунктом б пункта 8 приложения № 2 к Постановлению Главы Администрации Неклиновского района от 18.11.2015 № 1162 установлено, что арендная плата для земельного участка под жилищным фондом составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Однако как установлено судом и ответчиком не оспаривается, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Согласно части 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Поскольку ответчиком строительство объекта не завершено, здание не введено в эксплуатацию и, следовательно, не пригодно для проживания граждан, оно не может быть отнесено его к объектам жилищного фонда.

Таким образом, ответчиком не доказано основание для изменения арендной платы, установленной договором, а статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, как указано выше запрещает одностороннее изменение обязательства.

Истцом произведен расчет арендной платы на основании пункта 10 приложения № 2 к Постановлению Главы Администрации Неклиновского района от 18.11.2015 № 1162, в соответствии с которым арендная плата определяется в размере рыночной стоимости.

Размер арендной платы спорного участка определен на основании отчета № 9206/11-15 об определении рыночной стоимости арендной платы, составленной на 24.11.2015. Указанный отчет ответчиком не оспорен.

Таким образом, суд признает расчет арендной платы, произведенный в соответствии с договором № 168-юр от 24.11.2015 обоснованным и правомерным.

Арендная плата за период с 11.11.2017 по 25.12.2018 составит 76 613 рублей 63 копейки. Требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в указанном размере.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени. За период с 11.11.2017 (с учетом сроков внесения платы по договору) по 01.01.2020 (даты, заявленной в иске) сумма пени составила 10 236 рублей 45 копеек.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт невнесения арендных платежей по договору.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 5.2 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчиком контррасчет пени не представлен. Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 10 236 рублей 45 копеек.

Требование истца о расторжении договора аренды № 168-юр от 24.11.2015 подлежит отклонению в виду следующего.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, для завершения строительства участок предоставляется арендатору однократно на срок три года.

Ответчику предоставлен земельный участок по договору № 168-юр от 24.11.2015 на три года для завершения строительства. Срок договора истек 24.11.2018.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды, заключенный на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть возобновлен на неопределенный срок. Следовательно, договор аренды № 168-юр от 24.11.2015 прекратил свое действие 24.11.2018.

Это является прямым основанием для погашения записи об обременении в виде аренды в отношении спорного участка.

Договор аренды как предмет для расторжения отсутствует, в удовлетворении требования о его расторжении надлежит отказать.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 308770000316539 ИНН <***> в пользу Администрации Неклиновского района задолженности 76 613 рублей 63 копейки, пени 10 236 рублей 45 копеек, всего 86 850 рублей 08 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 308770000316539 ИНН <***> в доход федерального бюджета 2 547 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.