Решение от 26 мая 2025 г. по делу № А39-1624/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ



Дело № А39-1624/2025
город Саранск
27 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи  Пономаревой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Бибневой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Новотэк"

к Администрации городского округа Саранск

об обязании заключить договор,

при участии

от  истца: ФИО1 (представитель по доверенности),

от ответчика: ФИО2 (представитель по доверенности),

у с т  а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Новотэк" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Саранск. Истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит обязать ответчика заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 2686 кв.м, с кадастровым номером 13:23:1115291:867, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.о. Саранск, р.п. Ялга, сроком до 28.09.2025.

         Ответчик оставил разрешение настоящего спора на усмотрение суда, отзыва на иск в письменной форме не представил.

         Из материалов дела установлено следующее.

         28.01.2021 Администрацией городского округа Саранск выдано Обществу разрешение на строительство объекта капитального строительства «Дома многоэтажной жилой застройки (площ. №1-6) по ул.Мичурина в р.п. Ялга, г.о. Саранск (площ. №3 по генплану)» сроком действия 28.03.2025, на земельном участке, в границах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства, с кадастровым номером 13:23:1115291:867, площадью 2686,0 кв.м.

         11.03.2022 в соответствии с п.п.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между Администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление 27» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №17590, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 13:23:1115291:867, площадью 2686 кв.м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Мордовия, г.о.Саранск, р.п.Ялга, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), на срок до 22.02.2025 (договор, согласно пункту 7.9, является одновременно актом приема-передачи земельного участка). На участке, согласно пункту 1.2, имеется объект незавершенного строительства, степенью готовности 25%, с кадастровым номером 13:23:1115291:1210, который принадлежит арендатору на праве собственности.

         Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2024, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:1115291:1210, степенью готовности 15%, принадлежит ООО "Новотэк" на праве собственности с 07.05.2024, в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства №1 от 26.04.2024.

         Соглашением от 30.05.2024 в договор аренды земельного участка №17590 от 11.03.2022 внесены изменения, в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:1115291:1210 сторона арендатора заменена на ООО "Новотэк".

         Договор аренды №17590 от 11.03.2022, как указал истец и не оспорил ответчик, прекратил свое действие 22.02.2025.

         12.03.2025 истец обратился к ответчику с заявлением №15 от 12.03.2025, просил предоставить на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 13:23:1115291:867, для использования в целях продолжения строительства объекта незавершенного строительства, указав в качестве основания предоставления участка без проведения торгов п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

         Письмом от 14.03.2025 №107-УЮ Администрация сообщила Обществу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления истца в связи с тем, что право однократного заключения договора аренды земельного участка последним реализовано, использование участка осуществлялось Обществом на основании договора аренды №17590 от 11.03.2022, срок действия которого истек 21.02.2025.

         Указывая на то, что истец планировал завершить строительство к окончанию срока действия договора аренды, но по независящим от Общества причинам не мог запланированные действия завершить, ООО "Новотэк" обратилось в суд с настоящим иском.

         Заслушав доводы представителей сторон, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства (за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ) в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"  в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, и при этом положения пункта 21 статьи 3 Закона применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются и на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта и участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений (определения Верховного Суда РФ N 19-КАД21-17-К5 от 19.01.2022, N 308-ЭС22-3699 от 05.07.2022).

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Поскольку Администрация на момент рассмотрения настоящего спора не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в процессе судебного разбирательства представитель Администрации заявил об отсутствии у последней такого намерения, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов участка для завершения строительства объекта, что следует из правовой позиции, изложенной, в частности, в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, а также в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению.

         Судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу на основании части 4 статьи 110 АПК РФ относятся на истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

обязать Администрацию городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Новотэк" (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор аренды земельного участка площадью 2686 кв.м, с кадастровым номером 13:23:1115291:867, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.о. Саранск, р.п. Ялга, сроком до 28.09.2025.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                          Н.Н. Пономарёва