Решение от 20 сентября 2021 г. по делу № А82-12441/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12441/2020
г. Ярославль
20 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 30 августа 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Компания "Авангард" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Общество с ограниченной ответственностью "Севергазинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304760228200026).

о взыскании 409208,20 руб.

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 07.04.2021 (до перерыва);

от ответчика – ФИО4, директор по протоколу от 09.01.2019 (до перерыва);

от третьих лиц – не явились;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью Компания "Авангард" о взыскании доначислений по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19412 от 16.11.2006 за период с 01.07.2015 по 31.03.2020 в размере 352296,68 руб., пени за период с 10.01.2020 по 16.07.2020 в размере 56911,52 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Общество с ограниченной ответственностью "Севергазинвест", индивидуальный предприниматель ФИО2.

В судебном заседании до перерыва представитель истца поддердал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзывы не представили.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице истца (арендодатель) и ООО Компания «Авангард» (арендатор) 16.11.2006 заключен договор № 19412 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания кинотеатра.

Договор заключен на срок с 26.10.2006 по 25.09.2007.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца.

Пунктом 5.1.договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Здание кинотеатра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано ответчиком с привлечением денежных средств иных лиц, в том числе третьих лиц по настоящему делу, на основании соглашения от 20.03.2007, заключенного с КУМИ мэрии г. Ярославля.

25 апреля 2009 ООО «Компания «Авангард» получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта - реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта - многофункционального комплекса.

Торговые и иные помещения в построенном многофункциональном комплексе переданы ответчиком в собственность инвесторам, в том числе третьим лицам, по актам приема-передачи, в которых указаны как конкретные торговые помещения, передаваемые каждому инвестору, так и доли в праве собственности на общие помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения.

Права собственности на торговые помещения зарегистрированы в ЕГРН собственниками-инвесторами, кроме ФИО2 (торговые помещения площадью 14,95 и 30,70 кв.м.) и ООО «Севергазинвест» (торговое помещение площадью 116,00 кв.м.).

Также некоторыми инвесторами осуществлены кадастровый учет и государственная регистрация прав на доли в помещениях общего пользования.

Предметом рассматриваемого иска является взыскание платы за часть земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82, приходящуюся на помещения (торговые и общего пользования), кадастровый учет и/или государственная регистрация прав на которые не осуществлены. Площадь таких помещений рассчитана истцом как разница между общей площадью здания и площадью помещений, права собственности в отношении которых зарегистрированы в ЕГРН. Предъявляя данные требования к ответчику, истец исходит при этом из обязательств последнего как застройщика и арендатора земельного участка по договору аренды от 16.11.2006 № 19412, и отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на часть построенного объекта к инвесторам.

Ответчик, возражая против иска, полает, что с момента передачи построенного объекта инвесторам права и обязанности арендатора земельного участка в соответствующих долях перешли к последним. При этом ответчик обращает внимание на то, что фактически к взысканию предъявлена плата за пользование частью земельного участка, приходящейся на помещения общего пользования, которые принадлежат инвесторам в силу закона.

Заявляя о пропуске истцом срока исковой давности по части требований, ответчик указывает также и на то, что требование о внесении арендной платы получено им от истца только 11.03.2020, до этого момента истец не предъявлял данных требований к ответчику, об изменении размера арендой платы по договору не уведомлял. В связи с этим, основываясь на положения статей 333, 404 Гражданского кодекса РФ, ответчик заявил о снижении подлежащей взысканию суммы неустойки.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик, выступая застройщиком здания многофункционального комплекса, приобрел в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82.

Также из материалов дела следует, что по окончании строительства ответчик передал инвесторам по актам приема-передачи как помещения индивидуального, так и помещения общего пользования.

При этом общий объем помещений, переданных по актам приема-передачи, равен общей площади построенного объекта (за минусом помещений, собственником которых является сам ответчик).

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в статье 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, при регистрации права собственности инвесторов на нежилые помещения в реконструированном объекте последние становятся соарендаторами земельного участка в соответствующей части.

В пунктах 2-3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" сформулирована правовая позиция, согласно которой к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности инвесторов на торговые помещения ответчика нельзя считать собственником помещений общего пользования, и, соответственно, арендатором земельного участка в соответствующей части.

Однако, как следует из материалов дела, инвестором ФИО2 до настоящего времени не зарегистрировано право собственности на торговые помещения площадью 14,95 и 30,70 кв.м., а инвестором ООО «Севергазинвест» - на торговое помещение площадью 116,00 кв.м.

При этом доля в помещениях общего пользования, согласно актам приема-передачи, приходящаяся на ФИО2, составляет 26,10 кв.м., а на ООО «Севергазинвест» - 63,74 кв.м.

Соответственно, в части, приходящейся на указанные помещения, ответчик остается стороной договора аренды земельного участка до настоящего времени.

При этом ответчик не лишен возможности обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на торговые помещения к ФИО2 и ООО «Севергазинвест» в порядке стати 165 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском 29.07.2020.

Согласно справочному расчету истца, не оспоренному ответчиком, в пределах срока исковой давности предъявлены требования о взыскании 32594,80 рублей долга и 5224,81 рублей пени (за часть земельного участка, приходящуюся на помещения ФИО2 и ООО «Севергазинвест»).

При этом суд не находит правовых оснований для применения положений статей 333 и 404 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сформулирована правовая позиция, согласно которой снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 404 Кодекса если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Из материалов дела следует, что в отношении части земельного участка, приходящейся на помещения ФИО2 и ООО «Севергазинвест», права и обязанности арендатора по договору № 19412 сохранились за ответчиком с момента заключения данного договора, в связи с чем истец не мог своими действиями способствовать возникновению у ответчика большего объема договорных обязанностей и/или ответственности за их неисполнение.

Пени за просрочку внесения арендной платы рассчитаны истцом по ставке 0,15%, что вдвое меньше установленного договором, и начиная с 01.04.2020, то есть с момента получения ответчиком требования об уплате задолженности.

При таких обстоятельства суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Компания "Авангард" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 32594,80 рублей долга, 5224,81 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.