Решение от 8 ноября 2018 г. по делу № А40-59949/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-59949/15

85-475

09 ноября 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Смыслова Л. А.,

при ведении протокола помощником судьи Аполлоновой М.А. рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНКОМ-СТАР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ «ЖИЛИЩНИК-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 3-и лица Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Группа «Развитие» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>), Конкурсный управляющий ГУП города Москвы «Жилищник-1» ФИО1 (196070, г. Санкт-Петербург, а/я 62) о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе ГУП «ЖИЛИЩНИК-1» от исполнения договора аренды от 05.12.2002 № 62, согласно уведомлению от 08.12.2014 № 6-ар за подписью конкурсного управляющего ФИО1

по встречному иску ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ «ЖИЛИЩНИК-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНКОМ-СТАР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании ООО «ИНКОМ-СТАР» освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв.м, расположенное в доме № 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ № дела 107/11 по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1-6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313)

при участии представителей:

от ПАО «ООО «ИНКОМ-СТАР»: ФИО2 (доверенность от 04.02.2017г. № б/н.), ФИО3.(предъявлен паспорт)

от Конкурсного управляющего ГУП «Жилищника-1»: ФИО4 (доверенность от 01.10.2018г. № б/н.

Эксперт ФИО5 (предъявлен паспорт)

ответчик: не явился, извещен

третьи лица: ООО «Инвестиционно-Строительная Группа «Развитие», Департамент городского имущества города Москвы: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Инком-Стар» ( далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы «Жилищник-1» ( далее - ГУП) о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе ГУП «ЖИЛИЩНИК-1» от исполнения договора аренды от 05.12.2002 № 62, согласно уведомлению от 08.12.2014 № 6-ар за подписью конкурсного управляющего ФИО1

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 9.06.2016 решение суда первой инстанции было отменено, дело направлено на новое рассмотрение с указанием на необходимость оценки доводов ответчика об основаниях отказа от договора, проверки обстоятельств занижения размера арендной платы в рассматриваемом договоре по сравнению с ценами, установленными действующим законодательством в отношении аналогичных сделок с объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, а также необходимости дать оценку обстоятельств добросовестности действий арендатора , отказывающегося подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

Определением суда от 20.04.2015 (л.д. 1, т. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Группа «Развитие», Департамент городского имущества города Москвы.

Определением от 15.06.2015 (л.д. 104, т. 1) принято встречное исковое заявление, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, Государственного унитарного предприятия города Москвы «Жилищник-1» об обязании ООО «ИНКОМ-СТАР» освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв.м, расположенное в доме № 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ № дела 107/11 по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1-6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313) для рассмотрения с первоначальным иском.

Определением от 23.07.2015 (л.д. 156, т. 2) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Конкурсный управляющий ГУП города Москвы «Жилищник-1» ФИО1.

Третьи лица – ООО «Инвестиционно-Строительная Группа «Развитие», Департамент городского имущества города Москвы, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Арбитражного суда города Москвы http://www.msk.arbitr.ru/ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, в заседание не явились, письменной позиции не представили. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

В обоснование первоначально заявленных требований истец (арендатор)- Общество ссылается на заключенный между ним и ответчиком ( арендодатель) - ГУП договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности <...> от 05.12.2002 сроком по 31.12.2018.

Как указывает Общество , ГУП письмом от 08.12.2014 уведомил ООО «Инком-Стар» об отказе от исполнения договора аренды в порядке, установленном ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002.

По мнению истца, уведомление ответчика является недействительным, как противоречащее п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Одновременно с этим, ООО «Инком-Стар» указало, что основания, указанные ответчиком в спорном уведомлении им не доказаны, поскольку между ответчиком и ООО «Инвестиционно-строительная группа «Развитие» заключен договор аренды, согласно которому ответчиком третьему лицу переданы, в том числе спорные помещения, по ставке арендной платы ниже установленной спорным договором аренды.

В судебном заседании ООО «Инком-Стар» поддержало заявленные исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на доказательства по делу.

ГУП в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 149-50, т. 2), указав, что право ответчика на одностороннее расторжение договора предусмотрено договором и соответствует требованиям ст. 120 Закона о банкротстве.

При этом ГУП пояснил, что размер арендной платы, установленный спорным договором, составляет 1 800 руб. за 1 кв.м в год, тогда как исходя из заключения независимого эксперта об определении рыночного обоснованного размера арендной платы № 5881 размер арендной платы в месяц за помещение площадью 64,6 кв.м составляет 9 773 руб. за 1 кв.м в год без НДС и без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, о чем истец был уведомлен, однако дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы подписывать отказался, ссылаясь на включение его в реестр субъектов малого предпринимательства.

Одновременно , ГУП указал, что при таких обстоятельствах, спорный договор препятствует восстановлению платежеспособности должника, а также исполнение должником этой сделки могло повлечь за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Кроме того, ГУП считает, что Общество является недобросовестным Арендатором, поскольку им произведена несанкционированная перепланировка, о чем последний был уведомлен письмом от 03.07.2013 № 1436/13 об устранении нарушений условий договора.

В обоснование встречных исковых требований ГУП «Жилищник-1», ссылаясь на обстоятельства, аналогичные изложенным в отзыве на первоначальный иск, указал, что отказ от исполнения спорного договора аренды является правомерным, в связи с чем, руководствуясь ст. 622 ГК РФ, просит обязать ООО «ИНКОМ-СТАР» освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв.м, расположенное в доме № 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ № дела 107/11 по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1-6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313).

ООО «Инком-Стар», возражая в удовлетворении встречных требований, представил отзыв на встречное исковое заявление (л.д. 61-63, т. 2), в котором в удовлетворении требований просил отказать, ссылаясь на то, что истцом по встречному иску заключен договор аренды, согласно условиям которого, стоимость 1 кв.м в год составляет 41, 68 руб., в связи с чем, ответчик по встречному иску полагает, что договор аренды заключен на более худших условиях для ГУП «Жилищник-1»

Кроме того, ответчик по встречному иску указал, что он начал перепланировку спорного помещения, основанную на законе, что подтверждается документацией по перепланировке, а также согласием Арендодателя на нее.

Представитель конкурсного управляющего ГУП города Москвы «Жилищник-1» возражал в удовлетворении первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика по первоначальному и встречному искам, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает, первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 05.12.2002 между Государственным унитарным предприятием города Москвы «Жилищник-1» (Арендодатель) и ООО «Инком-Стар» (Арендатор) при участии и согласии Департамента имущества г. Москвы (Департамент» заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия) № 62, в соответствии с п. 1.1 которого на основании контракта на право хозяйственного ведения нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы № О-1168 от 28.12.2001, свидетельство 77АА195174 от 22.05.2002, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 64,6 кв.м, расположенное в подвале по адресу: Потаповский пер., д. 14 (л.д. 9-17, т. 1).

Срок действия договора, согласно п. 2.1 договора устанавливается с 10.03.2003 по 31.12.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на титульном листе имеется соответствующая отметка регистрационного органа.

В силу п. 4.2.6 договора, Арендатор не вправе производить какую-либо перепланировку или переоборудование арендуемого помещения либо его части без письменного разрешения Арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Согласно п. 5.1 размер арендной платы устанавливается дополнительным соглашением «Размер годовой арендной платы нежилого помещения», который составляется в соответствии с правовыми актами города Москвы и действует в течение указанного в нем периода, подписывается арендодателем, департаментом и арендатором и является неотъемлемой частью договора.

В случает изменении базового размера стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади, минимальной ставки арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, методики расчета арендной платы, устанавливаемых распоряжением Правительства Москвы (Указом Мэра), а так же при изменении площади помещения, при изменении назначения использования помещения (в том числе при изменении назначения в связи со сдачей в субаренду), при изменении технического состояния помещения (процента износа, строительного материала, типа здания, расположения помещения, степени технического обустройства, высоты потолков), при установлении льгот субъектам малого и среднего предпринимательства и др.) и при окончании периода, на который были установлены льготы, Арендатор обязан заключить с Арендодателем и Департаментом соглашение об изменении арендной платы (подписать «Расчет размера арендной паты нежилого помещения») на условиях, предложенных арендодателем (департаментом), в течение одного месяца с момента получения соответствующего письменного уведомления или проекта соглашения.

При получении соответствующего письменного уведомления или проекта соглашения об изменении арендной платы или методики расчета, устанавливаемым Распоряжением Правительства Москвы (Указом Мэра), Арендатор обязан заключить с Арендодателем и Департаментом соглашение об изменении арендной платы (подписать «Расчет размера арендной платы нежилого помещения») на условиях, предложенных Арендодателем (Департаментом) в течение одного месяца с момента опубликования соответствующего распоряжения Правительства Москвы (Указа Мэра) в средствах массовой информации (п. 4.2.5 договора).

При этом, согласно п. 7.5 договора, в случае неисполнения Арендаторам данной обязанности, размер арендной платы может быть изменен судом по требованию Арендодателя или Департамента.

Согласно п. 7.2 договора аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендатора или Департамента в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях, когда Арендатор произвел переоборудование или перепланировку арендуемого помещения либо его части без разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; не вносит плату за эксплуатационные и коммунальные услуги два раза подряд по истечении установленного соответствующим договором срока платежа;

Согласно расчету № 1 от 30.07.2003, размер арендной платы за спорное помещение составляет 2 191,79 руб. за 1 кв.м в год (л.д. 13 (оборот), т. 1)

Между тем письмом № 6-ар от 08.12.2014 Арендодатель уведомил Арендатора об отказе от исполнения договора аренды № 62 от 05.12.2002, ссылаясь на ст.ст. 102, 129 Закона о банкротстве, п. 3 ст. 450 ГК РФ (л.д. 8, т. 1).

Поскольку оспариваемое уведомление направлено на прекращение прав и обязанностей по договору аренды от 05.12.2002 № 62, суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой применительно к ст. 153 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

При этом, спорным договором аренды односторонний отказ от договора предусмотрен лишь в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 7.4 договора).

Между тем судом установлено, что срок действия договора устанавливается с 10.03.2003 по 31.12.2018 (п. 2.1), т.е. договор является срочным, заключенным на определенный сторонами срок, соответственно, по мнению суда, право на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в данном случае применимо быть не может.

Вместе с тем, суд учитывает, что законодатель предусмотрел исключения , указав , что односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение условий обязательства возможен в случаях , предусмотренных законом или вытекают из существа обязательств.

В соответствии с п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ отказ от исполнения договоров и иных сделок может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки.

Пункт 3 статьи 129 названного Закона предусматривает, что конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Исходя из смысла данных норм права конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а так­же отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрена совокупность необходимых условий, являющихся основанием для заявления этого отказа (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), то есть для признания такого отказа действительным.

К этой совокупности в обязательном порядке относятся следующие условия: сделки к моменту заявления отказа не исполнены сторонами полностью или частично, отсутствуют обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности должника, сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или их исполнение должником повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, конкурсный управляющий обязан доказать, что имеется возможность для восстановления платежеспособности должника, которая по смыслу закона осуществляется в рамках процедур финансового оздоровления или внешнего управления.

Как следует из смысла понятия «восстановление платежеспособности», используемого в Законе о банкротстве, речь идет о ситуации, при которой за счет определенных мероприятий (в том числе за счет отказа от исполнения ранее не исполненных должником сделок) достигается погашение всех требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, с сохранением действующего должника (без его ликвидации и с наличием активов, позволяющих вести хозяйственную деятельность).

Отказ в такой ситуации означает констатацию того, что исполнение данного обязательства повлечет для должника отвлечение средств и ресурсов, которое не позволит ему провести мероприятия по восстановлению платежеспособности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что вышеназванные нормы закона содержат исключительные случаи ограничения свободы договора как одного из общих начал гражданского законодательства и не позволяют вводить конкурсному управляющему произвольные критерии, не отвечающие закону при реализации его права на отказ в одностороннем порядке, без согласия контрагента от исполнения заключенных сделок.

Вместе с тем, в уведомлении конкурсного управляющего № 6-ар от 08.12.2014, направленного в адрес ООО «Инком-Стар» указано лишь на ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ , презюмирующего, как указано выше, наличие совокупности условий, позволяющих конкурсному управляющему отказаться от исполнения сделки в одностороннем порядке, однако, в этом уведомлении не указано, по какому конкретному основанию из предусмотренных статьей 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», заявлен односторонний отказ от исполнения договора.

Учитывая и выполняя указания суда кассационной инстанции, судом исследованы и оценены все основания , предусмотренные п. 2 ст. 102 ФЗ 1237-ФЗ. Кроме того, невозможно сделать вывод о наличии или отсутствии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Исследовав все имеющиеся документы, суд приходит к выводу о том, что ООО «Инком-Стар» является добросовестным Арендатором, своевременно и в полном объеме ( с учетом согласованного условиями договора размера арендных платежей) уплачивающим арендные платежи.

ГУП, возражая относительно данного довода Общества, не представил доказательств обратного, указывая лишь на то, что Арендатором не исполнена обязанность подписания дополнительного соглашения об изменении ( увеличении) суммы аренды.

Однако, как считает суд, не подписание со стороны Арендатора такого дополнительного соглашения может означать лишь неисполнение ( если таковое имеет место быть) им обязанности по его подписанию , как это предусмотрено договором, но сам факт не подписания такого соглашения не может свидетельствовать о недобросовестности Арендатора как плательщика арендных платежей, соответственно, в этой части оснований для отказа от договора в порядке ст. 102 ФЗ № 127-ФЗ у ГУП не имелось.

Однако, неисполнение Арендатором обязанности заключить соответствующее соглашение не является основанием для одностороннего отказа от договора, а является основанием для подачи ответчиком по первоначальному иску самостоятельного требования об изменении арендной ставки в судебном порядке (п. 7.5 договора).

При этом, суд исходит из того, что при отсутствии согласия стороны на изменение условий договора другая сторона этого договора ( сделки) не лишена возможности защиты своих прав путем применения соответствующих закону способов защиты нарушенного права ( ст. 12 , 452 ГК РФ).

Таким образом, факта неисполнения Обществом сделки Арендодателем не доказан, соответственно, правила ст. 102 ФЗ -127 в данном случае применимы быть не могут.

Далее. Как указано выше, односторонний отказ от договора по правилам ст. 102 ФЗ № 127-ФЗ допустим , если сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или их исполнение должником повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Как указывает ГУП, в соответствии с расчетом от 01.01.2011 размер арендной платы для Общества как для субъекта малого предпринимательства устанавливается по льготной ставке и составляет 1 800 руб. за 1 кв.м. в год.

Из материалов дела следует, что 01.12.2014 между ГУП «Жилищник-1» и ООО «Инвестиционно-строительная группа «Развитие» заключен договор аренды, согласно п. 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимости, указанные в приложении № 1 договора, а Арендатор обязуется принять объекты в аренду и выплачивать за него арендную плату (л.д. 18-20, т. 1).

Финансовые расчеты сторон установлены в статье 4 договора, согласно п. 4.1 которой размер арендной платы за объекты, указанные в приложении № 1 договора, составляет 1 800 000 руб. первые три месяца, последующие месяцы – 2 000 000 руб.

Настоящий договор заключен 01.12.2014 на 11 месяцев до 01.11.2015 (включительно).

Согласно приложению № 1 к указанному выше договору аренды в перечень объектов недвижимости, предоставляемых по договору аренды входят, в том числе спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, Потаповский пер., д. 14 (л.д. 21-22, т. 1).

Однако из представленного в материалы дела заключения эксперта № 085/2015 о величине арендной платы за нежилые помещения, размер арендной платы за спорные нежилые помещения по договору аренды № 62 от 05.12.2002 составляет 2 191,78 руб., тогда как по договору аренды от 01.12.2014 – 463,63 руб. за первые три месяца и 515,15 руб. – за последующие.

В судебное заседание ГУП г. Москвы «Жилищник-1» представило дополнительное соглашение от 02.12.2014 с приложением № 1 к договору аренды от 01.12.2014, акт приема-передачи от 02.12.2014 (л.д. 113-117-119, т. 4).

Согласно п. 1 названного дополнительного соглашения, Приложение № 1 к договору аренды от 01.12.2014 стороны изложили в редакции Приложения № 1 к дополнительному соглашению (л.д. 113-, т. 4), в соответствии с которым, объект - нежилое помещение, общей площадью 64,6 кв.м, расположенное в подвале по адресу: Потаповский пер., д. 14, предметом аренды не является. Оригинал вышеназванного дополнительного соглашения с приложением судом обозревался в заседании.

При настоящем рассмотрении дела суд , оценивая , в том числе и возражения Общества относительно достоверности указанного дополнительного соглашения, считает, что доводы ГУП об убыточности и невыгодности для него условий обременения имущества не обоснованны и не доказаны.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами.

Лица, участвующие в деле, в силу ст. 9 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу ст.ст. 67, 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, обстоятельства дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В целях выполнения указаний суда кассационной инстанции судом была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости аренды спорного нежилого помещения по состоянию на дату заявленного ГУП отказа от договора аренды , т.е. на 8.12.2014.

С учетом дополнительных пояснений эксперта в судебном заседании , в экспертном заключении № 1211/19-3 от 4.07.2018 определена рыночной стоимости аренды спорного нежилого помещения по состоянию на 8.12.2014., которая составляла 10 960 рублей за 1 кв. метр.

Вместе с тем, рассматривая и оценивая вопрос о возможных убытках для должника , исходя из буквального прочтения и применительно к диспозиции нормы ст. 102 ФЗ-127 , суд анализирует аналогичную сделку, совершенную ГУПом за неделю до заявленного Обществу отказа от договора , с другим арендатором - ООО «Инвестиционно-строительная группа «Развитие», с которым , как было указано выше, заключен договор на аренду несоизмеримо больших площадей, при этом стоимость аренды этих площадей не имела существенного отличия от стоимости аренды, установленного в договоре с Обществом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ГУП , заключая договор с 3-им лицом на условиях такого размера аренды , не считал невыгодным и убыточным для себя эти обязательственные отношения, в то время как при аналогичных условиях с Обществом такие же обязательства посчитал убыточными и невыгодными.

Таким образом, суд считает невозможным вывод о наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, т.е. ГУПа.

Кроме того, ГУП в обоснование правомерности одностороннего отказа от договора указывает на незаконное производство переоборудования и перепланировки арендуемого помещения, либо его части без разрешения Арендодателя и соответствующей комиссии, полученного в установленном порядке.

Принимая во внимание этот довод ГУПа и с целью выполнения указаний кассационной инстанции, суд считает, что даже в случае отсутствия соответствующего надлежащего оформления перепланировки , оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется ни в силу закона ни в силу положений договора, поскольку при таких нарушениях ( если они имели место быть) Арендатором своих обязательств, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя или Департамента (п. 7.2 договора). При этом данные обстоятельства не могут быть положены в основу одностороннего отказа от исполнения договора аренды согласно пункту 3 статьи 129 Закона о банкротстве.

Таким образом, данный довод ответчика , положенный в основу своих возражений в рамках разрешения настоящего спора не имеет правового значения при оценке правомерности его отказа от договора по тем основаниям, которые были им заявлены в уведомлении от 8.12.2014г.

В связи с изложенным, суд считает одностороннюю сделку - уведомление № 6-ар от 08.12.2014, не соответствующей ч. 3 ст. 450, ст. 310 ГК РФ, ст. 129 Закона о банкротстве и положениям договора.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке, оформленное уведомлением № 6-ар от 08.12.2014, является недействительной односторонней сделкой, не влечет правовых последствий в виде прекращения договора аренды, в связи с чем, требование истца о признании договора аренды от 05.12.2002 № 62 действующим суд считает подлежащим удовлетворению.

Между тем встречные исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Как указывает ГУП «Жилищник-1», спорный договор расторгнут с 08.12.2014, однако до настоящего времени спорное имущество ООО «Инком-Стар» передано не было, в связи с чем, истец по встречному иску на основании ст. 622 ГК РФ обратился в суд со встречным иском.

Порядок возврата арендованного имущества определен в ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком не расторгнут, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований об обязании ООО «ИНКОМ-СТАР» освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв.м, расположенное в доме № 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ № дела 107/11 по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1-6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313).

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по первоначальному иску относится на ответчика, по встречному иску на истца.

На основании ст.ст. 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 8, 10, 11, 12, 153, 166, 168, 310, 450, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 11, 49, 65, 67, 68, 75, 102, 110, 123, 131, 132, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНКОМ-СТАР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать недействительной сделку, выразившуюся в одностороннем отказе ГУП «ЖИЛИЩНИК-1» от исполнения договора аренды от 05.12.2002 № 62, согласно уведомлению от 08.12.2014 № 6-ар за подписью конкурсного управляющего ФИО1

Взыскать с ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ «ЖИЛИЩНИК-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 101000, <...>, дата регистрации 12.08.2002) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНКОМ-СТАР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 109518, <...>, дата регистрации 20.11.2002) расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ «ЖИЛИЩНИК-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНКОМ-СТАР» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании ООО «ИНКОМ-СТАР» освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв.м, расположенное в доме № 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ № дела 107/11 по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1-6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313), отказать.

Взыскать с ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ «ЖИЛИЩНИК-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 101000, <...>, дата регистрации 12.08.2002) в доход федерального бюджета 6 000 рублей - госпошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалобы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья:

Л.А. Смыслова