Решение от 11 мая 2021 г. по делу № А35-8023/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8023/2020
11 мая 2021 года
г. Курск


резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Пчелка»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Курской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области, ФИО2

о признании права аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – по довер. №20-СД от 20.01.2020;

от ответчика: ФИО4 – по довер. 31 АБ 0890761 от 14.02.2017;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Курск-Агро», г. Курск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Пчелка о признании за ООО «Курск-Агро» права аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:46, площадью 772200 +/- 7689 м2, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 30.12.2008.

Определением Арбитражного суда Курской области от 09.10.2020 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового судопроизводства.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что реализация ответчиком права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия договора аренды, ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей. Истец также указал, что расторжение договора аренды в отношении образованного земельного участка осуществлено ответчиком в одностороннем порядке без наличия законных оснований.

Ответчик в письменном отзыве против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что несогласие участника долевой собственности в период действия договора аренды с изменением его существенных условий, которые были приняты большинством голосов и зарегистрированы в установленном законом порядке, дает ему право на прекращение обременения в виде аренды, а значит, не дает право истцу требовать возникновения права аренды в его пользу без воли ответчика.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменном мнении пояснил, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок была произведена без одновременной государственной регистрации обременения – аренды в пользу ООО «Курск-Агро». Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменном мнении представило сведения о спорном земельном участке, содержащиеся в ЕГРН. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

ФИО2, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, письменного мнения на иск не представил. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом положений ст. ст. 156, 170 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:35 площадью 1158300 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, принадлежит на праве аренды ООО «Курск-Агро» на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 30.12.2008, договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015.

Срок аренды составляет 15 лет (п. 1.2 договора аренды от 30.12.2008).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке - в ЕГРН были внесены сведения об обременении указанного земельного участка правом аренды сроком на 15 лет в пользу ООО «Курск-Агро».

Судом установлено, что одним из собственников земельных долей данного земельного участка ранее являлся ФИО2

ФИО2, владеющий долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1158300 кв.м с кадастровым номером 46:16:070501:35, принял решение участника долевой собственности о выделе земельного участка в счёт земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и обратился к ООО «Землеустройство» для подготовки проекта межевания земельных участков.

12.09.2016 кадастровым инженером ООО «Землеустройство» ФИО5 подготовлен проект межевания земельных участков.

13.09.2016 опубликовано извещение о согласовании этого проекта в газете «Курская правда» № 110(26004).

11.10.2016 от ООО «Курск-Агро» в адрес кадастрового инженера поданы возражения за №223/16 относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого из исходного участка с кадастровым номером 46:16:070501:35.

14.10.2016 собственником принято решение об утверждении проекта межевания земельного участка.

23.10.2017 принадлежавшие ФИО2 права на доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:35 перешли к ООО «Пчёлка» на основании соглашения об отступном.

По иску ООО «Пчёлка» Арбитражный суд Курской области решением от 29.07.2019 по делу №А35-10556/2018 (оставлено без изменений постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2019) признал необоснованными возражения ООО «Курск-Агро» от 11.10.2016 №223/16 относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:35 по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет. Признал проект межевания земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:35 согласованным.

При этом арбитражные суды пришли к выводу, что в данном случае права и законные интересы арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:35, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, не нарушаются, поскольку у Общества сохраняется право аренды, в силу преемственности арендных отношений, в том числе на выделенный земельный участок.

02.07.2020, начатая в 2016 году ФИО2 процедура выдела завершена -образован земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46, площадью 772200 +/-7689 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет (далее - земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46), в ЕГРН внесена запись №46:16:070501:46-46/017/2020-1 от 02.07.2020 о праве собственности ООО «Пчёлка».

Как пояснил истец, 10.08.2020 при ознакомлении с выпиской из ЕГРН №99/2020/342137463 ООО «Курск-Агро» стало известно, что в отношении 46:16:070501:46 запись об обременении в виде аренды земельного участка не была перенесена. Фактически по заявлению собственника осуществлена государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка между ООО «Курск-Агро» и ООО «Пчёлка».

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46 образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:35, принадлежащего ООО «Курск-Агро» на праве аренды в соответствии с условиями договора от 30.12.2008, в результате чего право аренды автоматически возникло и в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:46, ООО «Курск-Агро» направило в адрес ООО «Пчелка» претензию от 26.08.2020, в которой предлагало в срок до 01.10.2020 восстановить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46, а также освободить указанный земельный участок для дальнейшего использования ООО «Курск-Агро».

Поскольку указанный спор не был урегулирован в досудебном порядке, ООО «Курск-Агро» обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Признание права как способ защиты может быть реализовано посредством подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права на момент рассмотрения дела судом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 № 889-О, данная норма обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

Пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и данным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 статьи 13 (пункт 2).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В свою очередь, как разъяснено в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение; одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46 был образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:35 в счет земельных долей, принадлежащих ФИО2

При этом, как усматривается из материалов дела, в 2008 году состоялось общее собрание собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:35, на котором присутствовало 120 собственников земельных долей из общего количества собственников земельных долей, в том числе ФИО2

Общим собранием было принято решение передать, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:35, общей площадью 1158300 кв.м, в аренду ООО «Обоянское агрообъединение», заключить договор аренды земельного участка на условиях и с учетом замечаний, высказанных на собрании, в установленные действующим законодательством сроки зарегистрировать договор аренды в Управлении федеральной регистрационной службы по Курской области. При этом все присутствующие собственники земельных долей единогласно проголосовали «за», проголосовавших «против» и воздержавшихся не имелось.

30.12.2008 участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в лице собственника, действующего по доверенности ФИО6, (арендодатели) и ООО «Обоянское агрообъединение» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя, в соответствии с условиями которого Арендодатели предоставляют, а Арендатор принимает в аренду, в том числе, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 46:16:070501:35 площадью 1158300 кв.м, для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 15 лет.

Таким образом, участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46, в том числе, ФИО2, распорядились принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке, выразив свою волю на передачу земельного участка в аренду, в связи с чем оснований для выдела и прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель не имелось.

С учетом указанного, доводы ответчика о применении к рассматриваемой ситуации положений п.5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, являются неосновательными и отклоняются судом.

14.09.2015 на основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка, права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 30 декабря 2008 г. были переданы обществом с ограниченной ответственностью «Обоянское агрообъединение» обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро».

Таким образом, поскольку на момент регистрации права собственности на выделенный земельный участок за ООО «Пчелка», договор аренды являлся действующим (со сроком действия договора аренды – 15 лет). В связи с чем, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ право аренды ООО «Курск-Агро» было автоматически распространено на образованный земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46 с тем объемом прав и обязанностей сторон, которые были установлены в момент заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя от 30.12.2008.

Между тем, в ходе рассмотрения дела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в письменном мнении пояснило, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на спорные земельные участки была произведена без одновременной государственной регистрации обременения – аренды в пользу ООО «Курск-Агро», поскольку в представленных заявителем документах вместе с дополнительным соглашением от 01.09.2017 имелся протокол от 28.06.2017 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46 с приложением бюллетеней для голосования, из которых следует, что ФИО2 голосовал против внесения изменений в части размера арендной платы в договор аренды от 30.12.2008.

Как усматривается из материалов дела, 28.06.2017 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:46, участником которого согласно явочному листу (Приложение №1 к протоколу) являлся ФИО2

На собрании принято решение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2008 и изложении пункта 1.4 договора аренды в новой редакции: «С 2016 года арендная плата в виде зерна фуражного за 1 земельную долю (пай) устанавливается в размере 1000 кг. С 2016 года дополнительно к существующим видам арендной платы установить выдачу 50 кг сахара-песка на 1 земельную долю (пай). Остальные условия арендной платы оставить без изменения».

01.09.2017 между сособственниками земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:46 и ООО «Курск-Агро» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.12.2008, в соответствии с которым пункт 1.4 договора был изложен в новой редакции.

Таким образом, ни на состоявшемся 28.06.2017 собрании, ни после него ФИО2 не заявлял о намерении произвести выдел из-за несогласия с результатами голосования и прекратить с ООО «Курск-Агро» арендные отношения.

Из протокола от 28.06.2017 не следует, что при проведении общего собрания была однозначно и ясно выражена воля ФИО2 на отказ от продления договора аренды в целях выдела земельного участка и самостоятельного распоряжения им. Вопросы, связанные с юридической судьбой аренды (о прекращении, продлении, перезаключении договора), на данном собрании не рассматривались, голосование не проводилось. Следовательно, решение о выделе земельных долей принято 12.09.2016 независимо от вопросов, разрешенных на собрании 28.06.2017; воля на выделение спорного земельного участка независимо от действующих условий договора была выражена ФИО2 задолго до предполагаемых изменений условий договора.

Таким образом, проведение впоследствии (28.06.2017) общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070501:35, на которое ссылается ответчик, как на основание выдела, не прекращает права аренды истца и не изменяет объем права и обязанностей Общества по договору аренды от 30.12.2008, поскольку оно было проведено значительно позже принятия ФИО2 решения о выделе спорного земельного участка (12.09.2016).

Соответствующий правовой подход к оценке аналогичных обстоятельств сформулирован в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу №А35-2188/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.12.2020.

Следует отметить, что выдел земельного участка в счет земельных долей из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и предоставленного в аренду третьему лицу, в данном случае не является основанием для прекращения действия договора аренды в отношении выделенного земельного участка, а право аренды на выделенные земельные участки возникает у арендатора в силу прямого указания закона (части 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика.

На основании статей 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» право аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:070501:46, площадью 772200 +/- 7689 м2, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 30.12.2008.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Пчелка» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.

Судья С.И. Хмелевской