Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А40-50746/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-50746/24-125-382
г. Москва
18 октября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМУ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "ЖУРНАЛИСТ - 3" (127055, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МАРЬИНА РОЩА, ТИХВИНСКАЯ УЛ., Д. 14, К. 1, ПОМЕЩ. VII, КОМ. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.06.2004, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности в размере 8 226 907,24 руб.

по встречному иску ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА "ЖУРНАЛИСТ - 3" к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании сделки, оформленной Договором № И-02-002421 от 09.08.2022 г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 недействительной.

при участии

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО1 (доверенность № ДГИ-Д-1821Э23 от 22.12.2023, предъявлен паспорт и документ о ВЮО)

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО2 (доверенность от 18.03.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО);

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМУ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "ЖУРНАЛИСТ - 3" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 09.08.2022 № И-02-002421 по арендной плате за период с 09.08.2022 по 31.03.2023 в размере 8 125 518,33 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.01.2023 по 31.03.2023 в сумме 101 388,91 руб.

ПЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" обратился с встречным иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании сделки, оформленной Договором № И-02-002421 от 09.08.2022 г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 недействительной.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, встречный иск не признал согласно доводам отзыва.

Ответчик требования по иску не признал согласно доводам отзыва, встречный иск просил удовлетворить в полном объёме.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором ЖСК «ЖУРНАЛИСТ - 3» - был заключен договор от 09.08.2022 № И-02-002421 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 127055, Москва, Новосущевская, 37 (Москва, ул Новосущевская, вл 37), площадью 9110 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для строительства жилого дома с подземной автостоянкой и ДОУ. Договор заключен сроком до 09.08.2027.

В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

Согласно п. 3.2 договора Арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера настоящему Договору Арендодателем и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 05 числа первого месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой государственной регистрации Договора. В случае принятия нормативного правового акта города Москвы или Арендодателя, устанавливающего иной, чем в Договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению Сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор. Основанием для его исполнения является письменное уведомление Арендодателя или размещение информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет.

Согласно п. 3.3 договора размер ежегодной арендной платы, сроки ее внесения и реквизиты счета, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к настоящему Договору, являющемся составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно п. 3.4. договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и(или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и(или) города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и(или) дополнений в настоящий Договор.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 8 125 518,33 руб. за период с 09.08.2022 по 31.03.2023.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что договор № И-02-002421 от 09.08.2022 г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 был подписан ЖСК «Журналист-3» вынужденно, вследствие стечения обстоятельств; договор № И-02-002421 от 09.08.2022 г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 был подписан ЖСК «Журналист-3» на крайне невыгодных условиях; Департамент городского имущества г. Москвы, подписывая Договор № И-02-002421 от 09.08.2022 г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 воспользовался безвыходным положением ЖСК «Журналист-3», в связи с чем, ПЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" обратился с встречным иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании сделки, оформленной Договором № И-02-002421 от 09.08.2022 г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 недействительной.

В обоснование требований по встречному иску ответчик указывал на следующие обстоятельства:

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г. было принято решение о строительстве объекта - жилого дома ЖСК «Журналист-3» с дошкольным образовательным учреждением по адресу: <...> (далее - Распоряжение).

Застройщиком по строительству выступало ОАО «Москапстрой», Инвестором -ЖСК «Журналист-3».

Во исполнение вышеуказанного Распоряжения:

-08 ноября 2005 г. между ЖСК «Журналист-3» и ОАО «Москапстрой» был заключен Договор о выполнении ОАО «Москапстрой», в том числе, функций технического заказчика по проектированию и строительству объекта (далее - Договор технического заказчика).

-выпущен Акт резервирования земельного участка № 1737 от 15.12.2005 г.,

-23 марта 2007 г. между Правительством Москвы и ЖСК «Журналист-3" был заключен Инвестиционный контракт номер регистрации 13-055829-520-0050-00001-07 от 28.03.2007 г. (далее - Инвестиционный контракт).

-выпущен Акт разрешенного использования земельного участка от 19.09.2008 г.,

-подписано Распоряжение Префекта СВАО № 2116 от 23.10.2008 г. «О предоставлении ОАО «Москапстрой» земельного участка...» для проектирования и строительства на праве аренды

-25 ноября 2008 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и АО «Москапстрой» был заключен Договор N М-02-513530 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м.

-Застройщиком АО «Москапстрой» получены Разрешения на строительство объекта № RU77154000-003475 от 06.04.2009 г. (жилой дом) и № RU77154000-006688 от 14.03.2012 г. (дошкольное образовательное учреждение) с дальнейшей их продлением.

В соответствии с п. 5 ст. 9 Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 (ред. от 05.07.2006) "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" - Решение о строительстве. реконструкции является основанием для оформления прав на земельный участок, иной объект недвижимости, предназначенный для строительства, реконструкции, для проведения согласований и государственной экспертизы проектной документации на строительство, реконструкцию.

В соответствии с п.п. 8 ст. 1 Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 - решение о строительстве, реконструкции градостроительного объекта (далее - решение о строительстве, реконструкции) - правовой акт, которым определены земельный участок, иной объект недвижимости, предназначенный для строительства, реконструкции, разрешенное использование участка территории градостроительного объекта, условия предоставления застройщику (заказчику) права на использование земельного участка, иного объекта недвижимости для строительства, реконструкции;

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 - Решением о строительстве, реконструкции градостроительного объекта категории III является правовой акт Правительства Москвы или в случаях, установленных нормативными правовыми актами Правительства Москвы, правовой акт уполномоченного территориального органа исполнительной власти города Москвы.

В соответствии со ст. 10, Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 - Решение о строительстве, реконструкции должно содержать:

1)наименование или вид градостроительного объекта, подлежащего строительству, реконструкции, место (адрес) его расположения;

2)пункт об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, прилагаемого к решению о строительстве, реконструкции;

3)сведения о земельном участке, предназначенном для строительства, реконструкции, сведения об объекте реконструкции, сведения о сохранении или изменении прав на указанный земельный участок, объект реконструкции в связи с осуществлением строительства, реконструкции;

4)определение застройщика (заказчика) строительства, реконструкции, его реквизиты и условия предоставления застройщику (заказчику) права на земельный участок;

По основаниям, указанным выше, именно Распоряжение Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г. является Решением о строительстве.

В соответствии с п. 9 Распоряжения ОАО «Москапстрой» обязано заказать в Москомархитектуре оформление Акта разрешенного использования земельного участка

В соответствии с п. 10 Распоряжения ОАО «Москапстрой» обязано оформить в Департаменте земельных ресурсов Акт резервирования земельного участка на период оформления Акта разрешенного использования.

В соответствии с п. 10 Распоряжения ОАО «Москапстрой» обязано предоставить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы разработанный акт разрешенного использования для оформления в установленном порядке права пользования земельным участком на период проектирования и строительства.

Таким образом, считаем, что Решением о строительстве (Распоряжением Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г.) были определены порядок и условия предоставления АО «Москапстрой» права на земельный участок для строительства объекта - жилого дома ЖСК «Журналист-3» и отдельно стоящего ДОУ по адресу: <...>.

При этом согласно п. 15 (15.2) Распоряжения обязательства ЖСК «Журналист-3» в отношении земельного участка возникают только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Все вышеперечисленные факты и обстоятельства были предметно исследованы при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы дела № А40-5401/19-19-49 по иску АО «Москапстрой» к ПЖСК «Журналист-3». Как следует из мотивировочной части вступившего в законную силу Решения по делу от 16 июля 2021 г. -«Таким образом, Договор от 25.11.2008 г. N М-02-513530 аренды земельного участка с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы был заключен АО «Москапстрой» во исполнение своих обязательств в порядке, предусмотренным законодательством, правовыми актами Правительства Москвы, Территориального органа исполнительной власти города Москвы».

В дальнейшем:

АО «Москапстрой» Уведомлением № МКС/21-0-10965 от «26» мая 2021 г. в одностороннем порядке отказалось от исполнения Договора о выполнении функций техническогр заказчика по проектированию и строительству объекта.

АО «Москапстрой» Уведомлением № МКС/21-0-03224 от «18» февраля 2021 г. в одностороннем порядке отказалось от исполнения Договора от 25.11.2008 г. N М-02-513530 аренды земельного участка с 18 мая 2021 года.

Департамент городского имущества города Москвы письмом № ДГИ-Э-20458/21-2 обратился в АО «Москапстрой» с предложением рассмотреть вопрос о расторжении Договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию и завершения реализации Инвестиционного контракта, однако письмом № МКС/21-0-10250 от «19» мая 2021 г. АО «Москапстрой» предложение не приняло и подтвердило прекращение Договора аренды.

В соответствии с п. 5.2.2 Инвестиционного контракта ПЖСК «Журналист-3» обязан обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой у Истца, по независящим от него причинам, отсутствовала возможность исполнить свои обязательства по Инвестиционному контракту. Кроме того в соответствии с п. 10.3 Инвестиционного контакта Истец обязан выплатить неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Комитетом по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест — орган исполнительной власти города Москвы, подведомственный правительству города Москвы) было принято решение о продлении сроков реализации Инвестиционного проекта и заключении Договора аренды земельного участка с Инвестором - ПЖСК «Журналист-3». Технический заказчик - Застройщик, обязанный заключить договор аренды земельного участка под строительство, как это было предусмотрено п. 10 Распоряжения Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г. назначен не был.

В результате 09 августа 2022 г. ПЖСК «Журналист-3» вынужден был заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы Договор № И-02-002421 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081.

При этом, согласно п. 15 (15.2) Распоряжения Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г. обязательства ЖСК «Журналист-3» в отношении земельного участка возникают только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

ЖСК «Журналист-3» указано на то, что при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы дела № А40-5401/19-19-49 было установлено, что:

В соответствии п.2.2.8 Договора на осуществление функций Технического заказчика от 08 ноября 2005 г. «ЖСК журналист-3» обязан совместно с АО «Москапстрой» заключить с генподрядчиком договор подряда на строительство Объекта.

«30» декабря 2009 г. между ЖСК «Журналист-3», ОАО «Москапстрой» и ООО «ИНА Прогресс» (Генподрядчик) был заключен Контакт № 434 на строительство жилого дома, а «09» апреля 2012 г. между ЖСК «Журналист-3», ОАО «Москапстрой» и ООО «ИНА Прогресс» (Генподрядчик) был заключен Контакт № 435 на строительство дошкольного образовательного учреждения.

Согласно Приложению № 2 (Протокол твердой договорной цены) к Контракту №434стороны определили стоимость затрат заказчика ЖСК «Журналист-3» на арендную плату в размере 24 254 620 руб. 00 коп.

Согласно Приложению № 2 (Протокол твердой договорной цены) к Контракту №435 стороны определили стоимость затрат заказчика ЖСК «Журналист-3» на арендную плату в размере 19 574 040 руб. 00 коп.

ЖСК «Журналист-3» указано на то, что затраты ЖСК «Журналист-3 на аренду земельного составили 43 828 660 руб. 00 коп. Указанные обязательства были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.

ЖСК «Журналист-3» указано на то, что ЖСК «Журналист-3 полностью профинансировал стоимость аренды земельного участка на весь период строительства в соответствии со сметным расчетом.

ЖСК «Журналист-3» указано на то, что на дату заключения Договора № И-02-002421 09 августа 2022 г. аренды земельного участка объекты капитального строительства (жилой дом и ДОУ) были построены и готовы к вводу в эксплуатацию, что подтверждается:

-Выданным Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы Заключения № 825-6-Р/ЗОС от 20.10.2022 г. о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (жилой дом).

-Выданным Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы Заключения № 1306-6-Р/ЗОС от 30.12.2022 г. о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (ДОУ).

-Актом приемки законченного строительством объекта, подписанным с Генеральным подрядчиком от 30.10.2020 г. (жилой дом).

-Актом приемки законченного строительством объекта, подписанным с Генеральным подрядчиком от 25.12.2020 г. (ДОУ).

-Договором на энергоснабжение с ПАО «Мосэнергосбыт» № 49455461 от 06 июля 2016 г.

-Договором № 409192 от 02 октября 2017 г. с АО «Мосводоканал» на водоснабжение и водоотведение

-Договором теплоснабжения № 03.209244-ТЭ от 25 апреля 2018 г. с ПАО «МОЭК»

-Актами технического освидетельствования лифтового оборудования от 17 апреля 2019 года.

ЖСК «Журналист-3» указано на то, что несмотря на готовность объекта строительства (в том числе наличие ЗОС), разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано только 03 октября 2023 года за № 77-02-011667-2023 (жилой дом) и 08 ноября 2023 г. за № 77-02-011718-2023 (ДОУ).

На обращения ПЖСК «Журналист-3» № ЖЗ-1152 от 08.11.2023 г. и № ЖЗ-1151 от 13.11.2023 г. о расторжении Договора аренды в связи с вводом объектов в эксплуатацию, были получены формальные отказы № ДГИ-ЭГР-63876/23-1 от 06.12.2023 г. и № ДГИ-Э-155705/23-1 от 08.12.2023 г. за подписью первого заместителя руководителя Департамента городского имущества города Москвы.

В связи с чем, ответчик считает, что Департамент необоснованно создает искусственную задолженность по арендной плате.

В соответствии с п.2.1 инвестиционного контракта (номер регистрации 13-055829-520-0050-00001-07) от 28.03.2007 г. предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства кооперативного жилого дома со встроено-пристроенным дошкольным образовательным учреждением.

Дополнительным соглашением № 1 от 25 июня 2013 г. п. 2.1. инвестиционного контракта был изложен в следующей редакции «...предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства кооперативного жилого дома с отдельно стоящим дошкольным образовательным учреждением.

В соответствии со ст. 3 Инвестиционного контракта (Имущественные права сторон) - по итогам реализации проекта в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы переходит 100% общей площади дошкольного образовательного учреждения.

Согласно схеме планировочной организации земельного участка, площадь участка Жилого дома в соответствии с технико-экономическими показателями Генплана составляет 5070 кв.м., а площадь участка отдельно стоящего дошкольного образовательного учреждения в соответствии с технико-экономическими показателями Генплана составляет 4040 кв.м.

Таким образом, произошло существенное увеличение сметной стоимости строительства, связанного, как с увеличением видов и объемов строительно-монтажных работ, так и со значительным увеличением площади земельного участка, выделяемого под строительство отдельно стоящего ДОУ.

При этом, в соответствии с п. 1.4. Дополнительного соглашения № 1 от 25 июня 2013 г. к Инвестиционному контракту, указанные дополнительные затраты Инвестора не подлежат компенсации из бюджета города Москвы.

В соответствии с Приложением № 1 к Договору № И-02-002421 аренды земельного участка от 09.08.2022 г. ставка арендной платы установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости и составляет 12 109 085,34 руб. в год.

Расчет арендной платы производится Департаментом городского имущества Москвы на основании Постановления Правительства Москвы № 273-ПП от 25 апреля 2006 г. «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее по тексту - Постановление).

Согласно Приложению № 1 к указанному Постановлению (Таблица п. 1.1) ставка арендной платы за земельный участок при строительстве многоквартирного жилого дома составляла 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно Приложению № 1 к указанному Постановлению (Таблица п. 7.2.1) ставка арендной платы за земельный участок при строительстве объекта образования составляла 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка.

Как было указано выше, в соответствии с п. 2.1 Инвестиционного контракта, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства кооперативного жилого дома с подземной автостоянкой и с отдельно стоящим дошкольным образовательным учреждением, 100% общей площади которого по итогам реализации контракта переходит в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы.

Таким образом, учитывая интересы Инвестора, Департаменту городского имущества города Москвы необходимо было заключить два отдельных договора аренды, предусматривающих применение двух разных ставок арендной платы -1,5% для земельного участка с целевым назначением под строительство жилых зданий (площадь 5070 кв.м.) и 0,05% для земельного участка с целевым назначением под строительство объектов образования (площадь 4040 кв.м.).

Фактически проектирование и строительство инвестиционного объекта осуществлялось двумя отдельными очередями:

1. строительство жилого дома с подземной автостоянкой и мультисервисом;

2. строительство дошкольного образовательного учреждения; Данный факт подтверждается:

-Заключением государственной экспертизы per. № 77-1-4-0214-09 от 13.03.2009 г. (жилой дом);

-Заключением государственной экспертизы per. № 77-1-4-0986-11 от 19.12.2011 г. (дошкольное образовательное учреждение);

-Разрешение на строительство объекта № RU77154000-003475 от 06.04.2009 г. (жилой дом);

-Разрешение на , строительство объекта № RU77154000-006688 от 14.03.2012 г. (дошкольное образовательное учреждение);

30 декабря 2009 г. между ЖСК «Журналист-3», ОАО «Москапстрой» и ООО «ИНА Прогресс» (Генподрядчик) был заключен Контакт № 434 на строительство жилого дома

-09 апреля 2012 г. между ЖСК «Журналист-3», ОАО «Москапстрой» и ООО «ИНА Прогресс» (Генподрядчик) был заключен Контакт № 435 на строительство дошкольного образовательного учреждения.

В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ. арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

ПЖСК «Журналист-3» заявляет, что земельный участок являющийся предметом аренды по Договору 09 августа 2022 г. № И-02-002421, в том виде, как он обозначен в Приложениях к Договору аренды в натуре не мог быть передан и не передавался, что подтверждается отсутствием в материалах дела Акта приема-передачи, а также иными документами имеющимися в материалах дела.

Фактически, до настоящего времени участок полностью не освобожден, что также подтверждается рассмотрением в Арбитражном суде города Москвы дела № А40-328969/19-60-2465 по иску ЖСК «Эфир-1» к ПЖСК «Журналист-3» об исключении из ЕГРН сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 и установления границы земельного участка ЖСК «Эфир-1» при многоквартирном доме по адресу: <...>.

По указанному делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ГИМ-ПРОЕКТ».

Как следует из исследовательской части по вопросу № 5, с точки зрения кадастрового учета, наложений (пересечений границ) земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0024026:7 (ЖСК «Эфир-1») и 77:02:0024026:2081 (ПЖСК «Журналист-3») нет. Но, принимая для целей экспертизы земельный участок ЖСК «Эфир-1», как земельный участок в границах фактического использования, выявляются его наложения на границы земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024026:2081, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и определены с нормативной точностью.

Как указано в заключении (стр. 21) и соответствует фактическим обстоятельствам - на территории наложения расположены: газон, часть парковочного кармана, беседка и детская площадка.

Поскольку данные обстоятельства до настоящего времени не устранены, фактическая передача объекта аренды - земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 9110 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 не представляется возможным.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В связи с чем, ответчик указывает на то, что Договор аренды земельного участка от 09 августа 2022 г. № И-02-002421 фактически сторонами не исполнялся, что подтверждается отсутствием факта передачи земельного участка от Арендодателя и отсутствием даже частичной оплаты от Арендатора.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

ВАС РФ в Определении от 02.02.2009 N 574/09 по делу N А40-1919/08-47-21 указал, что из ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Согласно ч. 3 ст. 179 ГК РФ, а также правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2016 г. по делу N 305-ЭС16-9313, А40-91532/2015 для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо:

-наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок;

-тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным;

-контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес.

При наличии в совокупности указанных выше признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности.

Предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства е целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления фактических границ земельного участка многоквартирного жилого дома ЖСК «Эфир-1», расположенного по адресу - <...>, имеются ли «наложения» фактических границ земельного участка многоквартирного жилого дома ЖСК «Эфир-1», расположенного по адресу - <...> и земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024026:2081, если имеются, указать какие объекты находятся на территории наложения и соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024026:2081, являющегося объектом аренды по Договору № И-02-002421 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...> от 09 августа 2022 г., сведениям о границах, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Суд, в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении данного ходатайства ответчика, так как представленные в материалы дела документы позволяют рассмотреть дело по существу, о чем вынесено отдельное определение.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, а также удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд исходит из следующего.

Департаментом городского имущества города Москвы заявлено о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в исковых требованиях.

Суд согласен с заявлением ответчика об истечении срока давности.

По смыслу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной составляет один год.

Договор аренды земельного участка, № И-02-002421 заключен между Департаментом городского имущества города Москвы и ЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" 09.08.2022, зарегистрирован в установленном законом порядке: дата государственной регистрации: 10.10.2022, номер государственной регистрации: 77:02:0024026:2081 -77/051/2022-2. "

Из чего следует, что по состоянию на 10.10.2022 ЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" имел полный текст договора, который был представлен в Управление Росреестра по Москве для регистрации, следовательно, право оспаривания пунктов спорного договора у истца возникло не позднее 10.10.2023.

Между тем, встречное исковое заявление направлено в суд 15.05.2024, то есть за пределами срока исковой давности.

Кроме того, ЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" не доказано, что сделка, оформленная договором аренды земельного участка от 09.08.2022 № И-02-002421, может быть оспорена по мотиву ее кабальности.

В обоснование встречного иска ЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" ссылается на то, что ответчик был вынужден заключить договор от 09.08.2022 № И-02-002421 вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), в связи с чем договор является недействительным и не должен порождать правовых последствий для сторон.

Вместе с тем ЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из данной нормы права следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных выше признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Самостоятельно каждый из признаков в отдельности не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Обязательства по доказыванию признаков кабальности сделки лежит на лице, обращающегося с требованием о признании недействительной сделки по указанному основанию.

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г. было принято решение о строительстве объекта - жилого дома ЖСК «Журналист-3» по адресу: <...>.

Согласно п. 15.2 Распоряжения Правительства Москвы № 658-РП от 20 апреля 2005 г. ЖСК "ЖУРНАЛИСТ-3" обязался оформить земельно-правовые отношения в Департаменте земельных ресурсов в установленном порядке на основании имущественных прав.

Кроме того, между Правительством Москвы и ЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" заключен инвестиционный контракт № 13-055829-5201-00001-07 от 28.03.2007г., предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства объекта за счет личных средств граждан-членов ЖСК «Журналист-3».

Согласно п. 4.1.1 инвестиционного контракта обязательство по заключению договора аренды земельного участка возложено на инвестора - ЖСК «Журналист-3».

Таким образом, оспариваемый ответчиком договор был заключен им в целях исполнения своих обязательств по инвестиционному контракту, в связи чем отсутствуют доказательства совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для ответчика условиях.

Довод ЖСК «Журналист-3» о том, что, преследуя свои интересы, Департамент необоснованно создает искусственную задолженность является недостоверным ввиду следующего.

Согласно данным информационно-аналитической системы управления градостроительной деятельностью Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (ИАС УГД) строительство на рассматриваемом земельном участке завершено.

Мосгосстройнадзором выданы разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов недвижимости, в том числе на жилой дом с подземной автостоянкой по адресу: <...> (от 03.10.2023 № 77-02-011667-2023).

В сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) внесена информация о регистрации права собственности на помещения, расположенные в построенных объектах недвижимости.

Департаментом 16.05.2024 № ДГИ-И-33677/24 в адрес ЖСК «ЖУРНАЛИСТ - 3» был направлен для согласования проект дополнительного соглашения о расторжении Договора с даты регистрации права собственности первого лица на жилое помещение (запись регистрации права собственности от 27.04.2024 № 77:02:0024026:2645-77/072/2024-1).

В Департамент от ЖСК «ЖУРНАЛИСТ - 3» поступил протокол разногласий относительно даты расторжения договора (с 03.10.2023 с даты ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию).

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» изложена позиция подлежащая к применению при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, согласно которой следует учитывать, что независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок , договор аренды этого участка прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Документы, послужившие основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, в Департамент не представлены.

В связи с чем, Департаментом письмом от 02.07.2024 № ДГИ-И-32694/24-1 повторно направлен проект дополнительного соглашения о расторжении Договора (в редакции Департамента, направленный в адрес ЖСК «ЖУРНАЛИСТ - 3» письмом от 16.05.2024 № ДГИ-И-33677/24. Подписанный проект в адрес Департамента не поступал.

Довод ответчика относительно необоснованности применения ставок арендной платы и отсутствия акта приема-передачи судом отклоняется как необоснованный.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ЖСК «Журналист - 3» заключен договор аренды от 09.08.2022 № И-02-002421 земельного участка по адресу: <...> площадью 9110 кв.м с кадастровым номером 77:02:0024026:2081 сроком до 09.08.2027 для целей строительства жилого дома с подземной автостоянкой и ДОУ. Государственная регистрация Договора проведена в установленном порядке.

Срок действия договора установлен сторонами на 5 лет.

Согласно п.2.2 Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2.3 договора правоотношения по Договору, как в целом, так и в части, между Арендодателем и Арендатором возникают с даты вступления в действие Договора.

Таким образом, указание на отсутствие акта приема-передачи земельного участка является необоснованным, поскольку в пункте 2.2 договора аренды указано, что передача участка по договору совпадает с моментом возникновения правоотношений по Договору.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно п. 3.3 Договора размер ежегодной арендной платы, сроки ее внесения и реквизиты счета, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к Договору, являющегося неотъемлемой и составной частью.

В соответствии с п. 3.4. договора, стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом централизированного изменения (введения) ставок арендной платы и коэффициента к ставкам подлежит обязательной уплате Арендатором без дополнительных согласований и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

В силу принципа свободы договора (п. I ст. 1 и ст. 421 ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Они сами определяют условия договора, кроме случаев, когда обязательные условия установлены императивными нормами (п. 1 ст. 422 ГК).

ЖСК «ЖУРНАЛИСТ - 3» известны условия предоставления земельного участка в аренду под строительство.

Таким образом, довод ответчика относительно недействительности условий Договора является необоснованным, подписав договор аренды земельного участка от 09.08.2022 № И-02-002421, Ответчик принял на себя обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с вышеуказанными условиями, составленными в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд пришел к выводу о том, что требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат в полном объеме, требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности в судебном порядке являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 8 125 518,33 руб. за период с 09.08.2022 по 31.03.2023.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 8.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по одного месяца предоставить Арендодателю банковскую гарантию от иного банка, соответствующего критериям, установленным в пункте 5.2.17 Договора.

На основании п. 8.2 договора истец по первоначальному иску начислил ответчику по первоначальному иску неустойку за нарушение срока оплаты за период с 06.01.2023 по 31.03.2023 в сумме 101 388,91 руб.

Расчет неустойки по договору судом проверен, арифметически и методологически выполнен верно. Следовательно, требование о взыскании неустойки является обоснованным. Оснований для снижения неустойки в порядке ст.333 ГК РФ судом не усматривается.

Расходы по госпошлине распределены на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 167, 168, 181, 199, 200, 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 51, 64, 65, 71, 110, 143, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с ПЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 09.08.2022 № И-02-002421 по арендной плате за период с 09.08.2022 по 31.03.2023 в размере 8 125 518,33 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.01.2023 по 31.03.2023 в сумме 101 388,91 руб.

Взыскать с ПЖСК "ЖУРНАЛИСТ - 3" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 64 135 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова