Решение от 6 ноября 2017 г. по делу № А03-9761/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-05

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-9761/2017
07 ноября 2017 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭТОДОМ», г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказ Министерства имущественных отношений Алтайского края в расторжении договора от 19.09.2014 №155-а, оформленный письмом №24/3543 от 17.03.2017, и обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 10.05.2017,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 21.04.2017 №24/5681,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭТОДОМ», г. Барнаул (далее по тексту – ООО «ЭТОДОМ», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (далее – Минимущество, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказ Министерства имущественных отношений Алтайского края в расторжении договора от 19.09.2014 №155-а, оформленный письмом №24/3543 от 17.030.2017, и обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра.

Исковые требования со ссылками на статьи 55, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что отказ заинтересованного лица в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в аренду без торгов для эксплуатации офисного центра является незаконным и нарушающим права заявителя.

Минимущество в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на исковое заявление, в котором считает требования заявителя незаконными и необоснованными, просит отказать в их удовлетворении в полном объеме. Учитывая, что сведения об объекте недвижимости (офисный центр) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали, Министерство указало на преждевременность расторжения договора аренды и как следствие, невозможности предоставления в аренду сроком на 49 лет земельного участка, площадью 1412 кв.м., кадастровый номер 22:63:030406:341, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации офисного центра. Кроме того, заявителем не было предоставлено в Минимущество доказательств того, что в указанный заявке период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в здании офисного центра были переданы им в собственность другим лицам.

Также Минимущество указало, что 17.02.2017 от ФИО4 поступило заявление №474 о внесении изменений в договор аренды №155-а от 19.09.2014 на земельный участок, в связи с регистрацией права собственности на нежилое помещение 401, а также заявление о расторжении договора аренды в связи с переоформлением прав на земельный участок и о предоставлении в соответствии с подпунктами 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без торгов сроком на 49 лет земельного участка по адресу: <...>, для эксплуатации офисного центра. По результатам рассмотрения заявления о расторжении договора и предоставлении земельного участка для эксплуатации офисного центра, 17.03.2017 в адрес ФИО4 направлено письмо № 24/3544, в котором также разъяснено о преждевременности расторжения договора и невозможности предоставления земельного участка в аренду на 49 лет для эксплуатации офисного центра. Вместе с тем, Минимуществом был подготовлен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 19.09.2014 №155-а, который был направлен для его подписания в многофункциональный центр Алтайского края, однако от заключения дополнительного соглашения ФИО4 отказался.

В судебном заседании заявитель на требованиях настаивал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица по заявленным требованиям возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд считает, что требования ООО «ЭТОДОМ» подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.09.2014 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ООО «ЭТОДОМ» (арендатор) заключен договор аренды №155-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1412 кв.м, с кадастровым номером 22:63:030406:341, расположенного по адресу <...>«б» (т.1, л.д. 18-20).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства офисного центра. Разрешенное использование участка: офисные центры, бизнес -центры.

Срок аренды устанавливается на пять лет с даты его подписания сторонами (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 4.4.15, 4.4.16 договора арендатор земельного участка обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство объекта до окончания срока действия договора аренды. После окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект оформить новый правоустанавливающий документ на пользование земельным участком.

02.07.2015 ООО «ЭТОДОМ» получено разрешение на строительство офисного центра №22-RU22302000-2260-2015.

22.12.2016 офисный центр по адресу <...>«б» введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 22-RU22302000-194-2016 (т.1, л.д. 21-23).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.05.2017 нежилое здание – офисный центр по адресу: <...>, зарегистрирован 03.02.2017 с присвоением кадастрового номера 22:63:030406:967 (т.1, л.д. 40).

Нежилые помещения, расположенные в офисном центре по адресу: <...> переданы гражданам (инвесторам) по актам приема-передачи от 22.12.2016, 23.12.2016, 16.01.2017 (т.1, л.д. 93-150, т.2, л.д. 1-6).

Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Кадастр» 22.09.2016 выдан технический паспорт на офисный центр (Литер А) по адресу: <...>, в котором указана общая площадь здания в размере 2451 кв.м. (т.2, л.д. 16-50)

По договору на техническое обслуживание от 16.01.2017, заключенному между ООО «ЭТОДОМ» (застройщик) и ООО «Индустрия» (исполнитель), застройщик поручил исполнителю оказание услуг по техническому обслуживанию здания офисного центра , общей площадью 2451 кв.м. (т.2, л.д. 72-74).

По договорам управления офисным центром от 10.03.2017, заключенным между собственниками помещений офисного центра, расположенного по адресу: <...>, и ООО «Индустрия» (управляющая компания), управляющая компания обязалась предоставлять собственникам услуги и выполнять работы по содержанию, текущему ремонту общего имущества офисного центра (т.2, л.д. 59-71).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.03.2017 за ФИО4 16.02.2017 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу: <...> (т.1, л.д. 73).

17.02.2017 ООО «ЭТОДОМ» обратилось к Минимуществу с заявлением о расторжении вышеуказанного договора аренды и предоставления земельного участка в аренду без торгов для эксплуатации офисного центра, в связи с регистрацией права собственности на нежилое помещение №401 по адресу <...>«б» за ФИО4 (т.1, л.д. 24-26).

Письмом от 17.03.2017 исх. № 24/3543 Минимущество отказало заявителю в расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства офисного центра и заключении договора аренды для эксплуатации офисного центра. Отказ со ссылкой на преждевременность мотивирован не достижением цели предоставления земельного участка, в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на офисный центр в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент рассмотрения заявления (т.1, л.д. 63).

Считая незаконным отказ заинтересованного лица в расторжении договора аренды и в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка для эксплуатации офисного центра, заявитель оспорил его в арбитражном суде.

В силу положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов. В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Право использования объекта капитального строительства, согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возникает после ввода объекта в эксплуатацию. Особенностью объекта незавершенного строительства является невозможность его использования в качестве здания, строения или сооружения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума № 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Следуя материалам дела, на момент обращения – 17.02.2017 ООО «ЭТОДОМ» к Минимуществу о расторжении договора аренды от 19.09.2014 №155-а, по которому земельный участок предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости, ООО «ЭТОДОМ» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, здание офисного центра и помещения в здании поставлены на кадастровый учет, все помещения к моменту обращения за переоформлением прав на земельный участок переданы в собственность другим лицам (участникам долевого строительства), зарегистрировано право за первым собственником помещения, здание офисного центра передано для дальнейшей эксплуатации управляющей организации.

Таким образом, ООО «ЭТОДОМ» представило доказательства того, что использование земельного участка, предоставленного застройщику по результатам торгов, для строительства офисного центра, в указанных целях завершено, застройщик не является собственником помещений в построенном здании офисного центра.

Принимая во внимание, что, начиная, с 22.12.2016 фактическое владение офисным зданием осуществляют инвесторы (участники долевого строительства), техническое обслуживание и управление зданием с 16.01.2017 осуществляет управляющая организация, на земельном участке строительство офисного центра завершено, объект капитального строительства введен в эксплуатацию, право первого собственника зарегистрировано, арбитражный суд приходит к выводу, что цель, в соответствии с которой ООО «ЭТОДОМ» был предоставлен в аренду земельный участок по договору от 19.09.2014 №155-а, достигнута, в связи с чем, отсутствовали правовые основания у Минимущества для отказа в расторжении указанного договора.

С учетом изложенного, отказ Минимущества в расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства офисного центра, оформленный письмом от 17.03.2017 исх. № 24/3543, нарушает права заявителя – ООО «ЭТОДОМ», который как застройщик выполнил обязательства по договору аренды от 19.09.2014 №155-а.

Довод Минимущества о том, что заявителем не было представлено доказательств того, что в указанный заявке период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в здании офисного центра были переданы им в собственность другим лицам, арбитражном судом не принимается.

Как установлено судом, заявитель выполнил установленные законодательством требования при обращении в Минимущество с заявкой о расторжении договора и предоставлении в аренду земельного участка для эксплуатации здания, предоставив документы, включая свидетельство о постановке в налоговом органе юридического лица от 30.09.2013, свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия от 30.09.2013, протокол общего собрания участников (учредителей) от 17.08.2016, приказ №6-ОД от 18.08.2016, выписка из ЕГРЮЛ от 16.02.2017, паспорт от 10.08.2016, разрешение на ввод в эксплуатацию от 22.12.2016, выписка из ЕГРН от 16.02.2017 (т.1, л.д. 24).

Кроме того, как указал представитель ООО «ЭТОДОМ» в судебном заседании, что при подаче заявки им были также представлены дополнительные документы, а именно акты приема-передачи помещений инвесторам (участникам долевого строительства), однако в принятии указанных документов ему было отказано.

Ссылка заинтересованного лица на то, что на момент рассмотрения заявлений, зарегистрированных прав на офисный центр не имелось, несостоятельна.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 16.02.2017 за ФИО4 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 23.5 кв.м., по адресу: <...>, этаж №4. Согласно представленным сведениям для регистрации права собственности ФИО4 в регистрирующий орган были представлены следующие документы-основания: акт приема-передачи от 24.12.2016, договор участия в долевом строительстве №Ш15б/оф25 от 14.10.2016, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №22-RU-22302000-194-2016 от 22/12/2016 (т.1, л.д. 45-46).

Таким образом, у Минимущества не имелось оснований считать, что на момент рассмотрения заявлений отсутствовали зарегистрированные права на офисный центр по адресу: <...>.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные требования в части признания незаконным отказ Министерства имущественных отношений Алтайского отношений Алтайского края в расторжении договора аренды от 19.09.2014 №155-а, оформленный письмом № 24/3542 от 17.03.2017, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требования ООО «ЭТОДОМ» в части обязания Минимущество заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра, подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Данное требование относится к исковому способу защиты права и подлежит рассмотрению судом не в упрощенной процедуре рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений об оспаривании ненормативных правовых актов, установленной нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которой рассматривается настоящее дело, а в порядке рассмотрения гражданского спора, искового производства, определенном нормами глав Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих вопросы договорного права.

С учетом этого, требование заявителя к Минимуществу об обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра рассматривается с проверкой соблюдения установленной гражданским законодательством процедуры заключения договора, в том числе с проверкой условий, на которых должен быть заключен новый договор, а также с определением площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В резолютивной части решения по такому делу должны быть указаны условия, на которых должен быть заключен соответствующий договор. Эти условия заявителем при заявлении данного требования выполнены не были.

С учётом этого названное требование подлежит оставлению без удовлетворения ввиду несоблюдения заявителем требований, устанавливающих порядок заключения договора.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу заявления (12 000 руб.) суд распределяет на стороны спора в соответствии с положениями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально ввиду частичного удовлетворения требований заявителя, а именно: относит на каждую сторону данные расходы в размере 50%, так как лишь одно из двух требований заявителя удовлетворено судом.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭТОДОМ», г. Барнаул удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Министерства имущественных отношений Алтайского края в расторжении договора аренды от 19.09.2014 № 155-а, оформленный письмом № 24/3542 от 17.03.2017.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «ЭТОДОМ», г. Барнаул об обязании Министерства имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра, отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭТОДОМ», г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья А.Н. Винникова