Решение от 6 мая 2019 г. по делу № А51-669/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-669/2019
г. Владивосток
06 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мазуровой Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «ЦЭТ» (ИНН 2538094698, ОГРН 1052503760100, дата государственной регистрации: 13.10.2005)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 23.12.2004)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Три кота», Общество с ограниченной ответственностью «Реми-Строй», Публичное акционерное общество «Сбербанк России»

о признании незаконным решения

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от ПАО «Сбербанк России» – ФИО4 по доверенности,

от ООО «Три кота», ООО «Реми-Строй» - не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

открытое акционерное общество «ЦЭТ» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4422; от 08.02.2019 № 25/001/011/2018-4422, об обязании погасить регистрационную запись № 25-25-01/145/2012-382 от 18.09.2012 о договоре аренды от 18.09.2012 на основании соглашения от 23.10.2018 о его расторжении, регистрационную запись о регистрации ипотеки, произведенной 15.06.2017 в связи с прекращением заложенного права, произвести государственную регистрацию договора аренды от 23.10.2018 в соответствии с заявлением ОАО «ЦЭТ» от 25.10.2018 № 25/001/011/2018-4422 (с учетом уточнений от 27.03.2019).

ООО «Три кота», ООО «Реми-Строй», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в нем своих представителей не направили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель общества по тексту заявления и в судебном заседании пояснил, что регистрирующий орган незаконно приостановил регистрацию представленного договора аренды, а за тем в отсутствие законных оснований отказал в его регистрации, в связи с тем, что, как полагает заявитель, отсутствие оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора.

Представитель ответчика в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании по требованиям возразил, считая оспариваемые уведомления законными и обоснованными, отметив при этом, что Управление, установив, что в пакете документов, представленных обществом для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отсутствует заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке, а также наличие ареста, правомерно приостановило, а затем отказало в государственной регистрации.

Кроме того, представитель Управления указал, что государственная регистрация прекращения ограничения в виде аренды осуществляется на основании заявления, которое заполняется в отношении одного объекта и (или) одного действия.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании, поддержал позицию Управления.

ООО «Три кота», ООО «Реми-Строй» письменные отзывы в материалы дела не представили, правовую позицию в отношении заявленных требований не выразили.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ОАО «Центр экспериментальных технологий» является собственником следующих объектов недвижимости:

- здание проходной назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 13 кв. м., инв. № 8020, лит. 14, кадастровый №25:28:040003:543 адрес: <...>;

- сооружение, назначение: другие сооружения, 1-этажное, общая площадь 720 кв. м., инв. № 8020, лит. 8, кадастровый №25:28:040003:611, адрес: <...>;

- здание - главный производственный корпус, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь 4035,8 кв. м, лит. 3, кадастровый № 25:28:040003:561, адрес: <...>.

01.08.2012 указанное имущество передано по договору аренды, заключенному между ОАО «ЦЭТ» и ООО «Три кота» сроком по 01.08.2022, что подтверждается регистрационной записью № 25-25-01/145/2012-382 от 18.09.2012, внесенной в ЕГРП.

В обеспечение исполнения кредитных обязательств по кредитному договору, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Три Кота» 26.12.2016 заключен договор ипотеки № 700160135-6, согласно которому в залог банку были переданы права аренды по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2012, заключенному между ООО «Три Кота» и ОАО «ЦЭТ». Ипотека права аренды зарегистрирована 15.06.2017 года на срок с 15.06.2017 по 25.12.2019.

В связи с задолженностью по арендным платежам и отсутствием возможности у ООО «Три Кота» осуществлять текущие платежи по договору аренды, 23.10.2018 ООО «Три Кота» и ОАО «ЦЭТ» заключили соглашение о расторжении договора аренды от 01.08.2012.

23.10.2018 между ОАО «ЦЭТ» и ООО «Рэми – Строй» заключен договор аренды вышеуказанных объектов недвижимости.

25.10.2018 ООО ОАО «ЦЭТ» обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости от 23.10.2018.

Управление Росреестра по Приморскому краю сообщением от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4422 уведомило общество о приостановлении осуществления действий по регистрации договора аренды. При этом основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что государственная регистрация представленного договора аренды возможна только после погашения записи об аренде (арендатор – ООО «Три кота»), которая в свою очередь возможна при условии погашения регистрационной записи об ипотеке либо предоставления согласия залогодержателя.

08.02.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомило общество об отказе в государственной регистрации договора аренды по тем же основаниям, которые указаны в уведомлении о приостановлении регистрационных действий.

Общество полагая, что приостановление и последующий отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды, противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого решения незаконным суду необходимо установить совокупное наличие двух условий: его несоответствие закону, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основания приостановления государственной регистрации прав перечислены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно пункту 5 части 1 которой, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В данном случае ответчик, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости, сослался на наличие зарегистрированного права аренды у третьего лица (ООО «Три кота») и обременения в виде ипотеки указанного права аренды.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что при обращении в регистрирующий орган с соответствующим заявлением ОАО «ЦЭТ» представило в том числе соглашение о расторжении договора аренды от 01.08.2012, подписанное 23.10.2018 обеими сторонами договора.

Таким образом оснований для постановки вывода о невозможности погашения записи о наличии права аренды в связи с зарегистрированным обременением в виде ипотеки у регистрирующего органа не имелось.

Довод Управления о том, что не может быть зарегистрировано погашение записи о регистрации аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки, не может быть принят судом во внимание.

Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды.

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку ОАО «ЦЭТ» не является участником залоговых отношений, то общество не могло представить в Управление документ, на основании которого прекращается залог.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды, возникшего из договора аренды, который по соглашению сторон был расторгнут, само по себе не является препятствием для регистрации нового договора аренды объектов недвижимости.

В то же время, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований у Управления для осуществления государственной регистрации договора аренды от 23.10.2018 в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Частью 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды, заключенное между ООО «Три Кота» и ОАО «ЦЭТ» 23.10.2018, подлежит государственной регистрации, а договор аренды от 01.08.2012 признается расторгнутым с момента регистрации вышеуказанного соглашения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация осуществляется на основании заявления, форма которого установлена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Согласно статье 18 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и государственная регистрация прав, в том числе и регистрация прекращения права, носит заявительный характер.

Пунктом 3 Требований к заполнению форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920, установлено, что одно заявление заполняется в отношении одного объекта и (или) одного действия, осуществляемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, составляется и подписывается одним лицом, за исключением случаев, установленных настоящим пунктом.

Исходя из положений действующего законодательства под «действием», в отношении которого заполняется указанное в пункте 3 Требований заявление, понимается один из видов учетного или регистрационного или, когда Закон № 218-ФЗ предусматривает необходимость одновременного осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, учетно-регистрационного действия, результатом которого при отсутствии причин для приостановления, отказа в осуществлении соответствующего действия, предусмотренных статьями 26, 27 Закона № 218-ФЗ, является внесение в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает подачу одного заявления на совершение нескольких действий органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Из материалов дела следует, что общество, обращаясь в регистрирующий орган с заявлением от 25.10.2018, просило последний зарегистрировать право аренды на недвижимое имущество на основании договора аренды от 23.10.2018. При этом, как пояснил в судебном заседании представитель ОАО «ЦЭТ», с заявлением о погашении регистрационной записи о праве аренды, возникшем у ОАО «Три кота» на основании договора от 01.08.2012 заявитель ни ранее, ни одновременно с обращением 25.10.2018 в установленном законом порядке не заявлял. Материалы дела так же не содержат соответствующих доказательств.

Таким образом, фактически общество обратилось в регистрирующий орган за совершением регистрационных действий в отношении недвижимого имущества при наличии не погашенной записи о праве третьего лица, не являющегося участником правоотношений, возникших на основании договора от 23.10.2018, что действующим законодательством не предусмотрено и в рассматриваемой ситуации является преждевременным.

В целях исполнения обязанности по государственной регистрации арендных правоотношений с ООО «Рэми – Строй» ОАО «ЦЭТ» изначально надлежало обратиться в уполномоченный орган с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Три Кота» и ОАО «ЦЭТ» 23.10.2018, а затем с заявлением о государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости от 23.10.2018, заключенного между ОАО «ЦЭТ» и ООО «Рэми – Строй».

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.03.2019 по делу № А40-293239/18-44-372Б ООО «Три кота» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, в связи с чем согласно абзацу 9 части 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, судом не принимается, поскольку факт признания должника банкротом и наложение арестов не являлось причиной приостановления, а затем отказа в государственной регистрации договора аренды и не было предметом рассмотрения государственным регистратором при проведении правовой экспертизы, то указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

С учетом изложенного, изучив материалы дела, дав оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, суд полагает, что оснований для государственной регистрации договора аренды от 23.10.2018 у Управления Росреестра по Приморскому краю не имелось, поскольку спорные объекты недвижимости принадлежат на праве аренды ООО «Три кота» на основании договора аренды от 01.08.2012, расторжение которого в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В связи с изложенным, суд не усматривает в приостановлении, а также отказе Управления в государственной регистрации договора аренды от 23.10.2018 нарушений прав и законных интересов общества.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемых уведомлений от 08.11.2018 № 25/001/011/2018-4422, от 08.02.2019 № 25/001/011/2018-4422 незаконными, суд считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку уведомления о приостановлении, а также об отказе в государственной регистрации договора аренды приняты в соответствии с требованиями действующего законодательства, у арбитражного суда не имеется оснований для обязания уполномоченного органа погасить регистрационную запись № 25-25-01/145/2012-382 от 18.09.2012 о договоре аренды от 18.09.2012 на основании соглашения от 23.10.2018 о его расторжении, регистрационную запись о регистрации ипотеки, произведенной 15.06.2017, произвести государственную регистрацию договора аренды от 23.10.2018.

С учетом отказа в удовлетворении требований расходы по оплате государственной пошлины суд относит на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Тихомирова Н.А.