Решение от 7 июня 2017 г. по делу № А40-253127/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40- 253127/16-135-2308
г. Москва
07 июня 2017г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2017 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола помощником ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Ф-МА «НОВОЕ ВРЕМЯ» (109457, г .Москва, ул. Жигулевская, д. 1/24, корп.1)

к ДГИ г. Москвы (115054, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 08.02.2003г.), ООО «АБН-Консалт»

о признании недостоверным отчета и сделки недействительной

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 генеральный директор, ФИО3 по дов. от 03.10.2015г.

от ответчика ДГИ г. Москвы – ФИО4 по дов. от 09.01.2017г. № 33-Д-21/17

от ООО «АБН-Консалт» - ФИО5 по дов. от 12.01.2017г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ф-МА «НОВОЕ ВРЕМЯ» (далее - истец) обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы и ООО «АБН-консалт» (далее – ответчики) о признании недействительным отчета от 04.02.2015г. № 773Г/170 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III), выполненного ООО «АБН-Консалт»; признании договора от 30.04.2015г. № 59-2006 купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), заключенного между истцом и ответчиком, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки; возвратить в собственность города Москвы объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III); возвратить из бюджет г. Москвы в пользу истца 2 533 000 руб. 00 коп. и обязании заключить с истцом, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III) по цене равной его рыночной стоимости.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики в судебном заседании просили суд в удовлетворении заявленных требований отказать по доводам изложенным в отзыве, просили производство по делу прекратить.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о том, что производство по делу в части признания договора от 30.04.2015г. № 59-2006 купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), заключенного между истцом и ответчиком, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки; возвратить в собственность города Москвы объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III); возвратить из бюджет г. Москвы в пользу истца 2 533 000 руб. 00 коп. и обязании заключить с истцом, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III) по цене равной его рыночной стоимости подлежит прекращению на основании п.2 ч.1 ст. 150 АПК РФ, т.к. в Арбитражном суде г. Москвы рассмотрено дело № А40-188889/15-40-1565, производство по которому возбуждено на основании искового заявления ООО «Ф-МА «НОВОЕ ВРЕМЯ» к ДГИ г. Москвы по тому же предмету, учитывая, что основания и предмет исковых требований в указанное части по делам № А40-253127/16-135-2308 и № А40-188889/15-40-1565 совпадают, производство в указанной части по делу подлежит прекращению на основании ст. 150 АПК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Рассмотрев заявление в части признания недействительным отчета от 04.02.2015г. № 773Г/170 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III), выполненного ООО «АБН-Консалт, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе подлинные, выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, суд установил, что предъявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 30.04.2015г. № 59-2006 купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в соответствии с которым ответчик обязуется передать собственность истца объект недвижимости по адресу: г .Москва, ул. Жигулевская, д. 1/24, корп.1, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III), а истец принять и оплатить это имущество.

В соответствии с п. 3.1. договора цена объекта недвижимости составляет 33 387 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.02.2015г. № 773Г/170, выполненным ООО «АБН-Консалт».

Экспертным заключением от 11.02.2015г. № 158/С-15, подготовленным НП СРО «СВОД» установлено, что ответ от 04.02.2015г. № 773Г/170, выполненный ООО «АБН-Консалт» соответствует требования Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, а также подтверждена рыночная цена объекта оценки.

Как указывает истец в обоснование иска, отчет представленный ДГИ г. Москвы, выполненный ООО «АБН-Консалт», выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки, в связи с чем является недостоверным.

В обоснование иска истец ссылается на то, что устранение несоответствий отчета существенно повлияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отчет, выполненный ООО «АБН-Консалт» не соответствует ФСО № 3, поскольку в нем не описан объект оценки, не приведены значения ценообразующих факторов и не приведены расчеты стоимости объектов, в связи с чем истец считает, что данный отчет противоречит действующему законодательству.

Поскольку отчет ООО «АБН-консалт» выполнен с существенными нарушениями федеральных стандартов оценки, что повлияло на его достоверность и привело к повышению рыночной стоимости объекта недвижимости, то по мнению истца отчет является недостоверным, а следовательно и сделка по купле-продаже является недействительной, в связи с чем истец обратился с данным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска суд исходит из следующего.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписывая договор купли-продажи, Истец согласился с ценой, предложенной Департаментом.

Следовательно, Истец не воспользовался своим правом в порядке ст. 445 ГК РФ, ФЗ № 159-ФЗ оспорить выкупную цену и передать урегулирование разногласий по цене в суд.

В соответствии со статей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по

поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания отчета, установившего цену выкупа нежилого помещения.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно ст.8 ФЗ-135 проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъектам Российской Федерации, в целях их приватизации.

Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию ООО «АБН-Консалт» для определения рыночной стоимости объекта.

Статья 12 Закона об оценке устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 24.12.2014.

Отчет № 773Г/170 от 04.02.2015 выполнен ООО «АБН-Консалт» именно на дату первого обращения Истца в Департамент - 24.12.2014.

Доказательством несоответствия отчета, предъявляемым к нему требованиям, может являться экспертиза отчета об оценке.

В соответствии со ст. 17.1 Закона об оценке под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

-соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

-подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. По заказу эксперта ООО «АБН-Консалт» была проведена экспертиза

оспариваемого отчета об оценке на соответствие указанной в нем стоимости рыночной цене, и о соответствии отчета в целом действующему законодательству и федеральным стандартам оценки.

По результатам экспертизы отчета № 773Г/170 от 04.02.2015 НП СРО «СВОД» вынесено положительное экспертное заключение от 11.02.2015 № 158/С-15, со следующими выводами: Соответствие Отчета № 773Г/170 от 04.02.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. в действующей на дату составления отчета редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Подтверждение соответствия указанной в Отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества стоимости - рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Сам по себе факт наличия иного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не может являться доказательством несоответствия отчета об оценке 773Г/170 от 04.02.2015 требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования в части признания недействительным отчета от 04.02.2015г. № 773Г/170 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании ст.ст. 8,11,12, 614 ГК РФ, и руководствуясь ст.ст. 65, 106, 110, 167-170, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Производство по делу № А40-253127/16-135-2308 в части признания договора от 30.04.2015г. № 59-2006 купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), заключенного между истцом и ответчиком, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки; возвратить в собственность города Москвы объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III); возвратить из бюджет г. Москвы в пользу истца 2 533 000 руб. 00 коп. и обязании заключить с истцом, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III) по цене равной его рыночной стоимости прекратить.

В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным отчета от 04.02.2015г. № 773Г/170 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 461,8 кв.м. (подвал, пом. III), выполненного ООО «АБН-Консалт» 253отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.В. Дудкин