Решение от 28 мая 2018 г. по делу № А32-3521/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-3521/2018
г. Краснодар
28 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.05.2018.

Полный текст решения изготовлен 28.05.2018.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Кватра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, ООО «Кватра», общество)


к администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – ответчик 1, администрация)


к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – ответчик 2, департамент).


о понуждении заключить договор в редакции протокола разногласий


при участии:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности

от ответчиков: ФИО3 – представитель, по доверенности



УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о заключении с администрацией договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67 общей площадью 279 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. имени Леваневского, 108/5 на условиях протокола разногласий в следующей редакции: п. 2.1 договора изложить: «Стоимость Участка определена на дату подачи заявления (25.05.2015) согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и составляет 1 759 066,26 рублей».

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого просит: возложить на администрацию обязанность заключить с обществом договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67 общей площадью 279 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, улица имени Леваневского, 108/5 на условиях протокола разногласий в следующей редакции: п. 2.1 договора изложить: «Стоимость участка определена на дату подачи заявления (25.05.2015) согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и составляет 387 992 (Триста восемьдесят семь тысяч девятьсот девяноста два) рубля 36 копеек».

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.05.2018 объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 22.05.2018. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-18419/2016 установлено, что общество является собственником административного нежилого здания литера М, под/М, над/М общей площадью 557 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Леваневского, 106. Также обществу принадлежит административное нежилое здание с пристройками литера Е1, Е2, е, над/El, Е2, е общей площадью 643 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. им. Леваневского, 108.

Указанные нежилые здания расположены на земельном участке площадью 279 кв. м с кадастровым номером 23:43:0303030:67, местоположение: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Леваневского, 108/5.

По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок площадью 279 кв. м с кадастровым номером 23:43:0303030:67 расположен по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Леваневского, 108/5. Участок состоит на кадастровом учете с 07.06.2012, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации административных зданий. Сведения о правах отсутствуют.

25 мая 2015 года общество обратилось в администрацию через многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67 (расписка о получении документов от 25.05.2015 № 25052015-5188619-23-02).

14 марта 2016 года администрация направила обществу письмом № 6965.26 об отказе в оказании муниципальной услуги. Отказ мотивирован тем, что на согласование в правовое управление поступили проекты договоров купли-продажи земельных участков по улице им. Леваневского, 108/5 (заключаемого с обществом) и по улице им. Леваневского, 108/8 (заключаемого с ООО «Моя крепость», ФИО4, ФИО5). Из анализа материалов землеустроительных дел невозможно сделать вывод о том, что помещения, под которыми образуются данные участки, относятся к разным зданиям и не составляют единого целого. В письме также указано, что решением комиссии от 06.08.2015 № 31/20 кадастровая стоимость испрашиваемого участка установлена в размере рыночной, что привело к снижению выкупной стоимости участка более чем в два раза. Правовым управлением будет рассмотрен вопрос об обжаловании указанного решения комиссии.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2016 по делу № А32-18419/2016 признано незаконным решение администрации муниципального образования город Краснодар, оформленное письмом от 14.03.2016 № 6965.26, об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Кватра» в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67, общей площадью 279 кв. м, расположенного по ул. Леваневского, 108/5 в Центральном внутригородском округе г. Краснодара, как противоречащее статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. На администрацию возложена обязанность в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в собственность ООО «Кватра» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67, общей площадью 279 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородского округ, ул. им. Леваневского, 108/5, определив цену выкупа в соответствии с порядком, действовавшим на момент обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок (25.05.2015) с учётом актуальной кадастровой стоимости, и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Кватра» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67, общей площадью 279 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородского округ, ул. им. Леваневского, 108/5.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 27.04.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2016 по делу № А32-18419/2016 изменено, исключены из абзаца второго резолютивной части решения суда слова «определив цену выкупа в соответствии с порядком, действовавшим на момент обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок (25.05.2015) с учетом актуальной кадастровой стоимости», в удовлетворении заявленных требований в указанной части - отказано. В оставшейся части решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Во исполнение судебных актов по делу №А32-18419/2016 в адрес общества поступил проект договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67 (далее – проект договора).

Согласно пунктов 2.1 проекта договора выкупная стоимость спорного земельного участка установлена в размере 5 385 004,11 рублей.

Не согласившись с размером выкупной стоимости спорного земельного участка, истец, ссылаясь на то, что выкупная стоимость участка определена администрацией исходя из актуальной кадастровой стоимости, тогда как стоимость земельного участка должна определятся на дату обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а именно по состоянию на 25.05.2015.

Протокол разногласий ответчиком отклонен.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-18419/2016 на администрацию возложена обязанность заключить договор, преддоговорный спор сторон подлежит разрешению с учетом правил статей 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодекса или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 изложен правовой подход по рассмотрению преддоговорных споров, согласно которому при рассмотрении таких споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

В рамках настоящего дела между сторонами возник спор в части определения выкупной стоимости земельного участка. Так, администрация считает, что выкупная цена должна определяться исходя из актуальной кадастровой стоимости земельных участков, указанных в договоре купли-продажи (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общество в свою очередь считает, что применению подлежит кадастровая стоимость, действующая на момент обращения с заявлением (25.05.2015).

Суд соглашается с доводом общества по следующим основаниям. Как указано выше, право общества на выкуп спорного земельного участка, подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу А32-18419/2016.

Положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают заявительный порядок предоставления земельных участков в собственность, то есть обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

По смыслу действующего законодательства и правоприменительной практики (например, пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих») в случае признания судом ненормативного правового акта незаконным, действующее законодательство предусматривает необходимость вынесения решения, которым допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя или допущенное препятствие к осуществлению его прав и свобод должны быть устранены в полном объеме.

Поскольку решение администрации, оформленное письмом от 14.03.2016 № 6965.26 признано незаконным вступившим в законную силу судебными актами по делу № А32-18419/2016, суд приходит к выводу, что восстановление прав и законных интересов общества в полном объеме возможно лишь путем определения выкупной цены, существовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе.

Аналогичная правовая позиция изложена постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2017 по делу № А32-17937/2016.

Метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738. При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды (аналогичная правовая позиция высказана по делу № А32-1940/2015, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016).

Порядок определения цены земельных участков в городе Краснодаре установлен постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 226).

В соответствии с пунктом 3.1 постановления № 226 в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом;

в городских и сельских поселениях - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Из части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что для предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из приведенных норм Законом об оценочной деятельности в настоящее время предусмотрено ретроспективное действие установленной судом (или комиссией) кадастровой стоимости земельного участка в случае ее установления в размере рыночной стоимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2016 по делу № А07-27827/2015.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.04.2018 № 23/ИСХ/18-702624 заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано 27.07.2015.

Решением комиссии при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 06.08.2015 № 31/20 кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 203 000,00 рублей, определенная по состоянию на 07.06.2012 в соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежит применению с 01.01.2015.

С учетом того, что заявление общества о выкупе земельного участка подано 25.05.2015, администрация в установленный законом срок не совершила необходимые действия (не подготовила проект договора купли-продажи земельного участка и, соответственно, не направила проект договора для подписания заявителю), при определении выкупной стоимости спорного земельного участка подлежит кадастровая стоимость в размере 2 203 000,00 рублей.

Таким образом, выкупная стоимость земельного участка составляет 387 992,36 рублей (2 203 000,00 рублей х 1,036% (ставка земельного налога) х 17).

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорный пункт 2.1 договора купли – продажи необходимо изложить в редакции истца.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на администрацию района возложена обязанность по возмещению обществу 6 000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.


Руководствуясь статьями 41, 49, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Кватра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, об уточнении исковых требований удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кватра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303030:67 общей площадью 279 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, улица имени Леваневского, 108/5 на условиях протокола разногласий в следующей редакции: п. 2.1 договора изложить: «Стоимость участка определена на дату подачи заявления (25.05.2015) согласно постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и составляет 387 992 (Триста восемьдесят семь тысяч девятьсот девяноста два) рубля 36 копеек».

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кватра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко