Решение от 9 марта 2022 г. по делу № А12-13897/2021

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело № А12-13897/2021

«09» марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2022

Полный текст решения изготовлен 09.03.2022

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бронкс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) незаконными, с участием в деле в качестве заинтересованных лиц - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

в судебном заседании участвуют:

от заявителя – ФИО13 по доверенности от 27.05.2021,

от Управления Росреестра по Волгоградской области – ФИО14 по доверенности № 110 от 08.12.2020,

от третьих лиц:

от ФИО1 –ФИО15 по доверенности от 19.02.2021,

от ФИО2 – ФИО15 по доверенности от 10.02.2021,

от ФИО3, ФИО4, ФИО6 - ФИО15 по доверенностям от 17.02.2021,

от ФИО5 - ФИО15 по доверенности от 11.02.2021,

от ФИО7 - ФИО15 по доверенности от 12.02.2021,

от ФИО8 - ФИО15 по доверенности от 04.03.2021,

ФИО9 лично, паспорт, представитель ФИО15 по доверенности от 26.02.2021,

от ФИО10 - ФИО15 по доверенности от 12.02.2021,

от ФИО11 - ФИО15 по доверенности от 12.03.2021,

от ФИО12 – ФИО15 по доверенности от 12.02.2021,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бронкс» (далее - ООО «Бронкс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление) с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о признании незаконными действий Управления по погашению регистрационной записи об ограничении прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды № 34:07:000000:251-34/113/2020-403 от 29.01.2020.

В порядке восстановления нарушенного права просит обязать Управление устранить нарушения прав и законных интересов общества путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 34:07:000000:251- 34/113/2020-403 от 29.01.2020 о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером: 34:07:000000:251, расположенный по адресу: Волгоградская область Жирновский район, Красноярское городское поселение, Жирновского муниципального района Волгоградской области, возникшей на основании договора аренды с/х назначения, находящегося в общей долевой собственности, от 18.04.2012 года, соглашения о передаче арендатором земельного участка своих право и обязанностей от 01.02.2018 года, соглашения о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей от 01.07.2019 года.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель Управления заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель заинтересованных лиц и ФИО9 просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, арбитражный суд находит основания для удовлетворения заявленных требований в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Как следует из материалов дела, 13.03.2012 на собрании участников долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения кадастровый номер: 34:07:000000:251, расположенный по адресу: Волгоградская область Жирновский район, Красноярское городское поселение, Жирновского муниципального района Волгоградской области (далее - земельный участок), было принято решение заключить договор аренды земельного участка с ООО «СХП «Красный Яр» сроком на 49 лет, что подтверждается протоколом.

18.04.2012 заключен договор аренды с/х назначения, находящегося в общей долевой собственности сроком на 49 лет, зарегистрированный в установленном законе порядке. Договор аренды земельного участка от 18.04.2012 с кадастровым номером 34:07:000000:251 от имени участников долевой собственности заключен ФИО12

01.02.2018 между ООО «СХП «Красный Яр» и ООО «Агрофирма Поволжье» заключено соглашение о передаче арендатором земельного участка своих право и обязанностей, зарегистрированное 09.02.2018 года.

01.07.2019 между ООО «Агрофирма Поволжье» и ООО «Бронкс» заключено соглашение о передаче арендатором земельного участка своих право и обязанностей, зарегистрированное 29.01.2020.

Вышеназванный договор и соглашения к нему в установленном законом порядке недействительными не признаны, из числа доказательств по делу не исключены.

В ЕГРН 29.01.2020 года внесена запись №34:07:000000:251-34/113/2020-403 о наличии на земельном участке обременений в виде аренды в пользу ООО «Бронкс» на 49 лет, начиная с 04.06.2012 года.

Обращаясь в суд, заявитель ссылается на то, что в мае 2021 года ООО «Бронкс» получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок с кадастровым номером: 34:07:000000:251, согласно которой обременения отсутствуют.

Не согласившись с действиями Управления по погашению регистрационной записи об ограничении прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды № 34:07:000000:251-34/113/2020-403 от 29.01.2020, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая против требований заявителя, Управление указывает на то, что 17.04.2020 ФИО9, действующий без доверенности от имени участников долевой собственности, обратился в Управление с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:251 на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 05.02.2021 № 2, а также акта обследования частей земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:251 от 22.11.2020 № 1.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено, что согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 27.11.2020 № 1 создана инициативная группа пайщиков с целью расторжения договора аренды с ООО «Бронкс». Комиссией администрации Красноярского городского поселения Жирновского муниципального района Волгоградской области 22.11.2020 проведено обследование частей земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:251, переданного в аренду, выявлены нарушения, составлен акт обследования от 22.11.2020 № 1.

Согласно пункту 8.1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 18.04.2012, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях использования земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. К делу правоустанавливающих документов приобщена опись вложения и почтовое уведомление о вручении ООО «Бронкс» копии протокола общего собрания от 05.02.2021 № 2, в котором содержится решение о расторжении договора аренды.

В связи с чем, по мнению Управления, поскольку договор аренды от 18.04.2021 предусматривает возможность его расторжения в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в погашении записи об аренде земельного участка, что не лишает права арендатора оспаривать одностороннее расторжение договора аренды в исковом порядке. Пакет документов, поданный на государственную регистрацию погашения записи об аренде, соответствовал требованиям действующего законодательства.

Суд с данными доводами Управления согласиться не может в силу следующего.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Договор аренды от 18.04.2012 заключен на определенный срок, на момент обращения общества с заявлением в суд, срок договора аренды не истек, следовательно, положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы.

На основании пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В рассматриваемом случае Управлением не принят во внимание абзац 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в котором разъяснено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению суда.

В материалы дела не представлены доказательства направления соответствующего заявления арендатора ООО «Бронкс» в регистрирующий орган или наличия решения суда о признании договора аренды прекращенным.

Более того, судом установлено, что между сторонами имеются разногласия по вопросу о расторжении договора аренды, арендатор ООО «Бронкс» согласия на расторжение договора не давал.

Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания в погашении регистрационной записи об аренде спорного земельного участка, поскольку не было представлено соглашение о расторжении договора либо решения суда, а представленная копия протокола общего собрания от 05.02.2021 № 2, в котором содержится решение о расторжении договора аренды, не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде.

Таким образом, суд находит правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Исходя из требований пунктов 3 и 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, суд считает, что соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является обязание Управления восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 34:07:000000:251-34/113/2020-403 от 29.01.2020 о праве аренды на земельный участок.

Указанный способ отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ оплаченная заявителем государственная пошлина подлежит взысканию в его пользу с Управления.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

При подаче рассматриваемого заявления в суд первой инстанции уплачена государственная пошлина в размере 6 000, 00 рублей.

Поскольку при подаче заявления уплачена государственная пошлина в размере, превышающем предусмотренную главой 25.3 НК РФ, сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 3 000, 00 рублей подлежит возврату обществу из доходов федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Бронкс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) по погашению регистрационной записи об ограничении прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды № 34:07:000000:251-34/113/2020-403 от 29.01.2020;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 34:07:000000:251-34/113/2020-403 от 29.01.2020 о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером: 34:07:000000:251, расположенный по адресу: Волгоградская область Жирновский район, Красноярское городское поселение, Жирновского муниципального района Волгоградской области, возникшей на основании договор аренды с/х назначения, находящегося в общей долевой собственности, от 18.04.2012 года, соглашения о передаче арендатором земельного участка своих право и обязанностей от 01.02.2018 года, Соглашения о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей от 01.07.2019 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бронкс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000, 00 рублей.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Бронкс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 3 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



СУДЬЯ Е.С. Пятернина