Решение от 17 ноября 2019 г. по делу № А40-86400/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-86400/19
18 ноября 2019 г.
г. Москва


97-572

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРЕСТРОЙКА" (ОГРН <***>, ИНН9718050660, 107370 МОСКВА ГОРОД ШОССЕ ОТКРЫТОЕ ДОМ 2КОРПУС 7 ПОМЕЩЕНИЕ 3, ОФИС 2 дата регистрации: 03.03.2017 г.)

к ответчику ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МАГИСТРАЛЬНЫЙ МЕХАНО-СБОРОЧНЫЙ ЗАВОД" (ОГРН1027700169716, ИНН <***>, 123290, МОСКВА ГОРОД, ТУПИК МАГИСТРАЛЬНЫЙ 1-Й, 5 дата регистрации: 29.06.1994 г.)

третье лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОФИС НЕДВИЖИМОСТЬ" (ОГРН1087746688798, ИНН7734585839, 121170, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ КУТУЗОВСКИЙ, ДОМ 36, СТРОЕНИЕ 2, ЭТАЖ 4 ПОМ. I КОМН. 9 дата регистрации: 28.05.2008 г.)

о взыскании 758 800 руб.00 коп. по договору аренды


при участии: от истца – ФИО2 – по дов. № 01/н-02.19Д от 10.06.2019г.,

от ответчика – ФИО3 – по дов. № б/н от 10.06.2019 г.,

от третьего лица – ФИО3 – по дов. № 16/19 от 11.04.2019 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПЕРЕСТРОЙКА" (далее также истец, арендатор) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с АО «ММСЗ» (далее также ответчик, арендодатель) 758 800 руб.00 коп., из которых: 379 400 руб. 00 коп. – обеспечительный платеж; 379 400 руб. 00 коп. – арендная плата за январь 2019 г., ссылаясь на положения ст. ст. 1102, 1109 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества № 259 от 01.07.2018 г., который был расторгнут 31.12.2018 г., и по которому истец перечислил ответчику обеспечительный платеж и арендную плату за январь 2019 г. в общем размере 758 800 руб.00 коп., в то время как истец не имеет никаких нарушений по договору и задолженности перед ответчиком, в связи с чем, указанные денежные средства ответчик должен вернуть.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку договор аренды между сторонами не был расторгнут 31.12.2018 г., о чем свидетельствует отсутствие подписи на соглашении о расторжении со стороны арендодателя. Кроме того, указывает, что письмо от 31.12.2018 г. ответчик не получал и данное обстоятельство также подтверждает истец, указывая на то, что передал данное письмо с приложениями на пост охраны, которые не уполномочены на получение корреспонденции от имени ответчика. Также указывает, что 29.12.2018 г. направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды с 28.02.2019 г., которое истец получил, поскольку письма от 31.12.2018 г. и от 02.02.2019 г. начинаются предложением «Недавно вами инициировано расторжение договора аренды», в связи с чем денежные средства в размере 758 800 руб.00 коп. были зачтены за январь и февраль 2019 г. Указывает, что неиспользование арендуемых помещений, не является основанием для их неоплаты. Также указывает, что ранее истец не обращался к ответчику о наличии недостатков в арендуемых помещениях.

ООО "ПРОФИС НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее также третье лицо, агент) представило отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку договор аренды между сторонами не был расторгнут 31.12.2018 г., о чем свидетельствует отсутствие подписи на соглашении о расторжении со стороны арендодателя. Кроме того, указывает, что письмо от 31.12.2018 г. ответчик не получал и данное обстоятельство также подтверждает истец, указывая на то, что передал данное письмо с приложениями на пост охраны, которые не уполномочены на получение корреспонденции от имени ответчика. Также указывает, что 29.12.2018 г. направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды с 28.02.2019 г., в связи с чем, денежные средства в размере 758 800 руб.00 коп. были зачтены за январь и февраль 2019 г.

Истец представил письменные пояснения по иску с учетом отзывов, в которых поддерживает удовлетворение исковых требований в полном объеме, указывая, что арендуемые помещения и их коммуникации требовали капитального ремонта, не позволяющие их использовать, в связи с чем, было принято решение о досрочном расторжении договора аренды.

Протокольным определением от 30.10.2019 г., суд, рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, отказал истцу в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку суд считает возможным рассмотрение спора по имеющимся в деле доказательствам и для рассмотрения дела не требуются специальные познания экспертов, с учетом предмета и оснований иска. Также суд учитывает, что спорное помещение находится в аренде у иного арендатора с мая 2019г., в связи с чем, суд считает проведение экспертизы невозможным, с учетом спорного периода.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2018 г. между истцом и ответчиком (в лице третьего лица) заключен договор аренды недвижимого имущества № 259 от 01.07.2018 г. (далее – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 650,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

Указанные помещения переданы от ответчика к истцу 01.07.2018 г. по акту приема-передачи недвижимого имущества, в котором указано, что состояние помещений соответствует санитарным и строительным нормам и правилам, пригодным для использования по назначению. Арендатор претензий к состоянию помещений не имеет.

Согласно п. 3.1. договора, срок аренды по договору устанавливается с момента передачи помещений арендатору по акту приема-передачи по 31.05.2019 г. включительно.

Согласно п. 4.3. договора, арендная плата в месяц составляет 379 400 руб. 00 коп.

Согласно п. 4.7. договора, арендатор в течение 2-х рабочих дней после подписания договора обязуется внести на расчетный счет агента, указанный в п. 4.2. договора, денежную сумму в размере 379 400 руб. 00 коп., в качестве обеспечительного платежа в целях обеспечения надлежащего исполнения арендатором принятых им на себя обязательств по настоящему договору.

Факт внесения арендной платы за январь 2019 г. и обеспечительный платеж в общем размере 758 800 руб.00 коп. ответчик не оспаривает.

Согласно п. 6.3. договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендодателя путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, если сооружения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для дальнейшего использования.

Истец подготовил уведомление от 20.12.2018 г. о расторжении договора с 31.12.2018 г., в связи с очередным повышением платежей по аренде с 01.01.2019 г. и в связи с тем, что вопрос с отоплением не решен (давления так и нет), электричество подается с перебоями, а крыша продолжает течь.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ,  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указал на то, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Договором аренды не предусмотрено такого основания для расторжения, как повышение арендных платежей.

В то же время, согласно п. 2.3.9. договора, при обнаружении признаков аварийного состояния инженерных систем, сетей и оборудования в помещениях или местах общего пользования немедленно сообщать об этом арендодателю. После совместного осмотра инженерных систем уполномоченными представителями сторон, которое должно состояться на следующий рабочий день с момента указанного уведомления арендодателя, если иное не будет согласовано сторонами, составляется акт с указанием причин ухудшения состояния и/или выхода из строя инженерных систем. Акт составляется не позднее одного рабочего дня, следующего за датой выявления признаков аварийного состояния инженерных систем комиссией, состоящей не менее чем из трех человек.

Вместе с тем, доказательств того, что арендуемое помещение находится в непригодном состоянии истцом не представлено. Также истцом не представлена предшествующая переписка сторон о данном обстоятельстве, какая-либо фиксация состояния помещения, либо заключение специалиста.

При этом, в акте приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2018 г. указано, что состояние помещений соответствует санитарным и строительным нормам и правилам, пригодным для использования по назначению. Арендатор претензий к состоянию помещений не имеет.

Первое упоминание о данном факте, истцом представлены в письмах о расторжении договора, поскольку данное основание указано в договоре, как возможность истца досрочно расторгнуть договор аренды, при этом дальнейшая процедура подтверждения данного факта истцом не проведена.

С учетом изложенного, у истца отсутствовали основания для расторжения договора аренды.

Согласно п. 3.6. договора, помещения читаются возвращенными арендодателю с момента подписания акта приема-передачи (возврата) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 3.3.- 3.6. договора.

Согласно п. 3.7. договора, освобождение помещений арендатором до окончания срока аренды без подписания в установленном порядке акта приема-передачи (возврата) помещений не является основанием для возврата каких-либо платежей, уплаченных арендатором в соответствии с договором. Во избежание сомнений, фактическое освобождение помещений арендатором до окончания срока аренды не влечет прекращения действия договора, и арендатор обязан исполнять свои обязательства по договору, в том числе по уплате арендной платы, до даты подписания акта приема-передачи (возврата) помещений.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюдена процедура досрочного расторжения договора аренды, указанная в п. 6.3. договора.

В свою очередь, в материалы дела представлено уведомление № 02-02/02-02-01/1718 от 29.12.2018 г., в котором третье лицо (действующее в интересах ответчика) сообщает истцу о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 28.02.2019 г. и просит явиться ля подписания акта возврата арендуемого помещения 28.02.2019 г.

Согласно п. 6.2. договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление не менее, чем за 30 календарных дней до дня расторжения договора. Договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Согласно п. 3.5. договора, в случае уклонения арендатора от возврата помещений и/или подписания акта приема-передачи (возврата) помещений согласно условиям договора арендодатель вправе прекратить доступ арендатора и его посетителей в помещения в соответствии с п. 7.10 договора. В таком случае из обеспечительного платежа может быть удержана арендная плата пропорционально периоду, в течение которого имело место такое уклонение арендатора. В случае неявки уполномоченного лица арендатора для подписания акта приема-передачи (возврата) помещений (или необоснованного отказа арендатора от подписания такого акта) арендодатель вправе подписать акт приема-передачи (возврата) помещений в одностороннем порядке, что приравнивается в данном случае к подписанию акта приема-передачи (возврата) помещений обеими сторонами.

Как указывает ответчик и не оспаривает истец, истец 28.02.2019 г. не явился для подписания акта возврата помещения, в связи с чем, ответчик подготовил акт комиссионного возврата недвижимого имущества от 28.02.2019 г.

Согласно п. 4.8. договора, в случае досрочного расторжения договора, либо окончания срока действия договора агент или арендодатель вправе производить удержания из обеспечительного платежа по любым денежным обязательствам, возникшим из договора.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

С учетом действующего законодательства и условий договора, обеспечительный платеж не может быть оставлен у арендодателя без оснований на то, а должен быть удержан в счет тех или иных возникших обязательств, которые установлены соглашением сторон.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что фактически акт возврата помещений, подтверждающий досрочное расторжение между сторонами договора аренды, подписан 28.02.2019 г., из чего суд делает вывод о том, что неиспользование арендатором арендованного помещения в январе и феврале 2019 г. не исключает обязанности арендатора вносить арендную плату по договору.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ, гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, сопоставив условия договора, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований у истца требовать возврата внесенного арендного платежа за январь 2019 г. и сумму обеспечительного платежа.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 309, 310, 381.1614, 622 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 137,150, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРЕСТРОЙКА" в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова