Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А60-66510/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-66510/2020
17 марта 2021 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.А.Страшковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-66510/2020

по исковому заявлению Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Северный профессиональный центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 20.09.2018, паспорт (обеспечил участие в судебном заседании с использованием веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание)

от ответчика: Семеновых С.М., представитель по доверенности №3 от 09.01.2019, паспорт, диплом

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Администрация Нижнетуринского городского округа обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Северный профессиональный центр" об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Определением от 13.01.2021 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание на 16.02.2021.

05.02.2021 ответчиком представлен отзыв, в котором просит суд провести судебное заседание в отсутствие представителя, возражает относительно рассмотрения дела в предварительном судебном заседании.

Определением от 16.02.2021 назначено судебное разбирательство дела на 09 марта 2021 года в 09:30.

Определением от 05.03.2021 судебное разбирательство отложено на 15 марта 2021 года в 12:00.

В судебном заседании 16.03.2021 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву на исковое заявление. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании 16.03.2021 представитель ответчика ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению и оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Представитель истца возразил относительно удовлетворения указанного ходатайства.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения. При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение и проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Также суд отмечает, что при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов цена объекта незавершенного строительства не является существенным обстоятельством, установление которого необходимо при вынесении решения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Нижнетуринского городского округа (далее — Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» (далее — Ответчик, Арендатор), являющимся собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности — 20%, площадь 834,8 кв.м.), с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, расположенного по адресу: <...> (запись государственной регистрации в ЕГРН от 29.06.2017 № 66:17:0000000:3406-66/010/2017-1), в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации» однократно для завершения строительства сроком на 3 (три) года был заключен договор аренды № 8/17 от 24.08.2017г. (далее - Договор) на земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения:

1)с кадастровым номером 66:17:0000000:38, площадью 2200 кв.м., разрешенное использование — проектирование и строительство объекта образования (высшее учебное заведение), категория земель - земли населенных пунктов, адрес: <...>;

2)с кадастровым номером 66:17:0806004:1730, площадью 1561 кв.м., разрешенное использование — проектирование и строительство объекта образования (высшее учебное заведение), категория земель - земли населенных пунктов, адрес: <...>;

3)с кадастровым номером 66:17:0000000:3247, площадью 381 кв.м., разрешенное использование — проектирование и строительство объекта образования (высшее учебное заведение), категория земель - земли населенных пунктов, адрес: <...> (далее — Участки).

Срок аренды Участков установлен с 24.08.2017 по 23.08.2020.

Пунктом 2.2 Договора аренды предусмотрено, что предоставление Арендатору по истечении срока действия Договора Участков в аренду или в собственность за плату без проведения торгов возможно лишь в случае возведения на земельном участке объекта образования и регистрации права собственности на него до истечения срока действия настоящего договора.

06.08.2020 Арендодателем был производен осмотр Участка, в результате чего было установлено, что Участки огорожены единым забором, строительство объекта не завершено, на территории Участков расположен объект незавершенного строительства (фундамент).

10.08.2020 Арендодатель в адрес Ответчика направил уведомление об истечении 23.08.2020 года срока действия договора и необходимости передачи по истечении срока действия Договора (24.08.2020) Участков Арендодателю.

В ответ на уведомление 11.08.2020 исх. № 17 Ответчик сообщил, что не возражает об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Посчитав, что объект, расположенный на земельном участке, является объектом незавершенного строительства и подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрены основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства Ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения Истца с настоящим иском истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу ч. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пу. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - п. 4 данной статьи.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

В п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В силу ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Администрации с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом принято во внимание, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В рамках настоящего дела сторонами, в том числе ответчиком, не заявлено требование об определении начальной продажной стоимости имущества. Встречное исковое заявление об определении начальной продажной стоимости имущества ответчиком не заявлено. Неустановление начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС20-8306 от 29 июня 2020 г.).

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила ст. 239.1 ГК РФ, требования администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства со степенью готовности - 20%, кадастровый номер 66:17:0000000:3406, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает, что у ответчика отсутствуют препятствия для оспаривания начальной продажной стоимости имущества в дальнейшем.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ при заявлении исковых заявлений неимущественного характера, уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 рублей за каждое требование.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» (<***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства, степенью готовности - 20%, кадастровый номер 66:17:0000000:3406, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северный профессиональный центр» (<***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья В.А. Страшкова