Решение от 22 ноября 2017 г. по делу № А41-32322/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-32322/17
22 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В. Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «АтлантСитиГрупп» (105094, <...>, пом.vi комн.2, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 25.06.2013)

к ИП ФИО2 (141261, Московская область, <...>, ОГРНИП 315503800014661, ИНН <***>, дата регистрации: 23.11.2015; дата рождения: 22.07.1979; место рождения: г.Пушкино, Московская область)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенными нарушениями условий договора и возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости

по встречному иску

ИП ФИО2 (141261, Московская область, <...>, ОГРНИП 315503800014661, ИНН <***>, дата регистрации: 23.11.2015; дата рождения: 22.07.1979; место рождения: г.Пушкино, Московская область)

к ООО "АтлантСитиГрупп" (105094, <...>, пом.vi комн.2, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 25.06.2013)

о взыскании денежных средств в размере 17 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 576 921,60 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 46 536,49 руб.

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.12.2004),

Комитет лесного хозяйства Московской области (адрес: 143402, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 10.07.2012),

Публичное акционерное общество "Московская объединенная электросетевая компания" (адрес: 115114, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 01.04.2005),

Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (адрес: 191002, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 09.09.2002),

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (адрес: 129090, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 18.05.2009),

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АтлантСитиГрупп» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП ФИО2 со следующими требованиями, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06.05.2016г.,

- взыскать денежные средства в размере 5 500 000 руб.,

- взыскать денежные средства (реальный ущерб) в размере 2 134 134 руб.

До рассмотрения спора по существу ИП ФИО2 заявил встречный иск, в котором просит взыскать с ООО «АтлантСитиГрупп» денежные средства в размере 17 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 576 921,60 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 536,49 руб.

Встречный иск принят судом к производству.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитет лесного хозяйства Московской области, Публичное акционерное общество "Московская объединенная электросетевая компания", Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

06.05.2016г. ИП ФИО2 (Продавец) и ООО «АтлантСитиГрупп» (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: кадастровый номер 50:37:0050101:1, адрес: Московская область, Каширский район, ЗАО «Новоселки», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного жилищного строительства, площадь 60 000 кв.м (далее – спорный земельный участок).

Как следует из п.1.4.договора купли-продажи земельный участок не оснащен и не обременен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, объектами водоснабжения, газовыми сетями, подъездными путями, элементами благоустройтсва.

Ограничений в пользовании земельным участком не имеется (п.1.5), строения и сооружения на земельном участке отсутствуют (п.1.6.).

Цена и порядок оплаты земельного участка урегулированы в разделе 3 договора.

Согласно п.3.1. договора цена земельного участка составляет 46 000 000 руб. В счет основной цены договора в соответствии с Договором о намерениях купли-продажи земельного участка №03-12 от 15.12.2015г., подписанным Сторонами, оплачен задаток в сумме 3 800 000 руб., который является частичной оплатой цены настоящего договора:

- платежное поручение № 613 от 29.12.2015 – 1 000 000 руб.,

- платежное поручение № 1 от 12.01.2016 – 300 000 руб.,

- платежное поручение № 82 от 30.03.2016 – 300 000 руб.,

- платежное поручение № 153 от 25.04.2016 – 100 000 руб.,

- платежное поручение №102 от 05.04.2016 – 200 000 руб.,

- платежное поручение №116 от 08.04.2016 – 100 000 руб.,

- платежное поручение №117 от 08.04.2016 – 100 000 руб.,

- платежное поручение №7 от 19.01.2016 – 200 000 руб.,

- платежное поручение №57 от 26.02.2016 – 500 000 руб.,

- платежное поручение №65 от 04.03.2016 – 500 000 руб.,

- чек-ордер Сбербанка №9038 филиал №1797 операция 11901 от 16.03.2016 в сумме 430 000 руб.,

- наличные денежные средства – 70 000 руб. переданы Латышу Е.В. по расписке.

Как следует из п.3.2 договора, остаток суммы по оплате договора составляет 42 200 000 руб., который оплачивается по графику, но не позднее 25.11.2018г. Обязанность Покупателя считается исполненной после перечисления последней части денежных средств, указанных в графике платежей:

- до 25.05.2016 – 2 200 000 руб.,

- до 25.06.2016 – 1 300 000 руб.,

- до 25.07.2016 – 1 300 000 руб.,

- до 25.08.2016 – 1 400 000 руб.,

- с 1сентября до 25 декабря 2016 – 2 000 000 руб.,

- с 1 января 2017 по 25.12.2018 – по 1 500 000 руб. в месяц,

- до 25.11.2018 – 1 000 000 руб.

Оплата производится путем перечисления остатка стоимости земельного участка на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре.

Стороны договорились, что проценты на сумму оплаты не начисляются и не уплачиваются.

06.05.2016 сторонами пописан Акт приема-передачи земельного участка.

19.05.2016 на основании договора купли-продажи от 06.05.2016 зарегистрировано право собственности ООО «АтлантСитиГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1.

Как указано в исковом заявлении, в ходе разработки документации по планировке территории под комплексную жилую застройку ООО «АтлантСитиГрупп» стало известно, что приобретенный земельный участок частично расположен в охранных зонах ЛЭП напряжением 10 000 вольт, на самом участке также располагаются ЛЭП, имеется наложение границ участка на земли лесного фонда Ступинского лесничества, по направлению длины участка проходят подземные кабельные линии.

Поскольку при заключении договора купли-продажи общество (Покупатель) не было уведомлено об ограничениях использования спорного участка, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, руководствуясь ст.450, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации истец обратился с настоящим иском в суд.

ИП ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что расположение линий ЛЭП на спорном земельном участке не является обременением, между подписанием договора о намерениях и подписанием договора купли-продажи прошло 6 месяцев, в течение которых истец мог осмотреть земельный участок. Также указывает, что обязательства Покупателя по договору купли-продажи земельного участка в части оплаты не выполнены, в связи с чем заявил встречный иск о взыскании задолженности по договору.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Порядок расторжения договора установлен ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ввиду специфики объекта линии воздушной электропередач, требующей установления охранной зоны на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", возможная к использованию площадь земельного участка уменьшается.

Как следует из отзыва ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 расположен в пределах охранной зоны линии электропередачи (ЛЭП) ПС 35 кВ «Кашира-Город» №224 и охранной зоны ЛЭП 35 кВ «Кашира-Город1» с отпайкой на ПС (подстанцию) 110 кВ «Стрелецкая» №572. Земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для комплексного жилищного строительства. В соответствии с Приказом Минэкономразвития №540 от 01.09.2014 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» комплексное жилищное строительство подразумевает: размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. Ввиду изложенного на земельном участке 50:37:0050101:1 в соответствии со ст.8, 9, 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, на части участка, расположенного в пределах охранной зоны, запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 частично расположенный в пределах охранной зоны, имеет установленные ограничения в использовании.

Согласно представленному в материалы дела Акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050101:1 от 27.10.217 в ходе осмотра установлено, что земельный участок имеет наложения на земли лесного фонда Ступинского участкового лесничества, Ступинского сельского участкового лесничества. Стороны путем визуального осмотра установили наличие столба, имеющего надпись 2в-79, сведения о дате установки столба отсутствуют. В ходе осмотра представитель ПАО «Ростелеком» ФИО3 сообщил, что по осматриваемому участку проходит телефонная канализация со смотровыми устройствами. Данное сооружение имеет кадастровый и технический паспорта, свидетельство о государственной регистрации на сооружение. На земельном участке отсутствует строительная техника, участок не имеет ограждения, на земельном участке расположен фундамент размером 52*15 метров и имеет 16 внутренних ячеек. На земельном участке также расположены 4 фундамента размером 14*16 метров, по 4 ячейки каждый. Ширина ленты фундамента 0,5 метров. На одной из ячеек 14*16 метров возведены стены первого этажа из газосиликатного блока. На земельном участке выкопана земля под пятый фундамент размером 14*16 метров.

Поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050101:1 не вынесены в натуру, истцу не были предоставлены сведения о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений не было обозначено (равно как и не было сведений о расположении земельного участка в охранной зоне линии электропередачи), истец как покупатель не мог разумно предвидеть наступление данных последствий.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком суду представлено не было.

Суд полагает, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для осуществления жилищного строительства на все площади участка 60 000 кв.м.

Учитывая изложенное, суд считает подлежащим удовлетворению исковое требование

ООО «АтлантСитиГрупп» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2016г.

Также истец просит взыскать денежные средства в размере 5 500 000 руб. и денежные средства (реальный ущерб) в размере 2 134 134 руб.

Согласно исковому заявлению истец оплатил по договору купли-продажи земельного участка от 06.05.2016г. ответчику денежные средства в размере 5 500 000 руб. В подтверждение данного довода истцом представлены в материалы дела платежные поручения и чеки-ордеры (т.1 л.д. 44-57).

Однако, в графе назначение платежа в представленных платежных документах указано: оплата по договору о намерениях купли-продажи земельного участка 03-12 от 15.12.2015г., оплата за приобретение земельного участка по договору от 30.11.2015,

Поскольку договор от 30.11.2015 и договор №03-12 от 15.12.2015г. в материалы дела не представлен, у суда отсутствует возможность оценить и принять представленные платежные документы в качестве надлежащего доказательства осуществления платежа по договору купли-продажи земельного участка от 06.05.2016г.

Как следует из п.3.1. договора, стороны признали факт оплаты задатка в сумме 3 800 000 руб.

В соответствии со ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку в дело не представлено письменное соглашение о задатке, суд считает сумму в размере 3 800 000 руб., указанную в п.3.1. договора, уплаченной в качестве аванса, и подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца с учетом расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Требование о взыскании денежных средств в размере 1 700 000 руб. (5 500 000 - 3 800 000) не подлежат удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлены доказательства их перечисления истцом ответчику по спорному купли-продажи.

Также истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 134 134 руб., которые являются реальным ущербом. Истец указывает, что с момента регистрации права собственности ООО «АтлантСитиГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 обществу начислен земельный налог за 2016г. в размере 2 134 134 руб.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

В обоснование понесенных убытков истцом представлено требование Межрайонной ИФНС России №18 по Московской области №570 об оплате 2 134 134 руб. земельного налога за 2016г. Вместе с тем, из представленного требования не следует, что налог начислен именно за земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1, а не за какой-либо иной участок.

Поскольку в материалах дела отсутствуют однозначные доказательства несения истцом убытков в размере 2 134 134 руб. по вине ИП Латыша Е.В., суд считает исковое требование о взыскании реального ущерба в размере 2 134 134 руб. не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 401,82 руб.

ИП ФИО2 просит взыскать по встречному иску с ООО «АтлантСитиГрупп» денежные средства в размере 17 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 576 921,60 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 536,49 руб.

Ввиду того, что судом удовлетворен иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2016г., встречное исковое требование о взыскании денежных средств с Покупателя не подлежит удовлетворению.

При принятии к производству встречного искового заявления судом удовлетворено ходатайство о предоставлении отсрочки по оплате госпошлины (т.2 л.д.83).

В соответствии со ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2 000 000 руб. уплачивается госпошлина в размере: 33 000 руб. плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 руб., но не более 200 000 рублей.

Следовательно, размер пошлины по встречному иску на сумму 18 576 921,60 руб. (17 000 000 + 1 576 921,60) составляет 115 884,60 руб.

Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, с ИП Латыша Е.В. в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 115 884,60 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ООО "АтлантСитиГрупп" в части.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06 мая 2016 с кадастровым номером 50:37:0050101:1.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО "АтлантСитиГрупп" денежные средства в размере 3 800 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 401,82 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.


В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 115 884,60 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Л.В. Федулова