Решение от 14 февраля 2018 г. по делу № А03-15185/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@ arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Барнаул Дело № А03-15185/2017

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Куличковой Л.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, содержащегося в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402; обязании зарегистрировать договор аренды, заключенный с ООО «Киприда» в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора общества с ограниченной ответственностью «Киприда» (656060, <...>).

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2 (удостоверение, доверенность № 03/07 от 10.01.2017),

от заинтересованного лица – ФИО3 (удостоверение, доверенность № Д-0160 от 26.12.2017),

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее по тексту - заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, содержащегося в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402; обязании зарегистрировать договор аренды, заключенный с ООО «Киприда» в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м.

Определением от 30.08.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Киприда» (656060, <...>).

Заявленные требования, мотивированы тем, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственниками иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Указывает, что действующее законодательство не содержит обязанности собственника о постановке на отдельный кадастровый учет переданной в пользование части объекта недвижимости. Считает, что предоставленные им Управлению документы позволяют идентифицировать помещение, передаваемое в аренду, и достаточны для внесения сведений в реестр.

Заинтересованное лицо в отзыве с заявленными требованиями не согласилось, считает оспариваемый отказ законным и обоснованным. Указывает, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, объект договора аренды – нежилое помещение площадью 305,7 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, не поставлено на кадастровый учет. Документы, необходимые для постановки части вышеназванного здания на государственный кадастровый учет, заявителем не представлены. Кроме того указывает, что приложение к договору аренды, представленное заявителем на регистрацию не подписано сторонами.

Более подробно позиция лиц, участвующих в деле, изложена в заявлении, отзыве на заявление.

В судебное заседание третье лицо не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд в порядке, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное заседание в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель заявителя на заявленных требованиях настаивала, представитель заинтересованного лица возражала против заявленных требований.

В судебном заседании 05.02.2018 судом объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 08.02.2018.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Комитет обратился в Управление с целью государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.метра.

17.04.2017 государственная регистрация приостановлена на три месяца, заявителю предложено поставить на кадастровый учет являющееся объектом договора аренды нежилое помещение площадью 305,7 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, а также подписать сторонами сделки приложение к договору аренды.

17.07.2017 Управлением отказано Комитету в государственной регистрации договора аренды в соответствии со ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с неустранением приведенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С 1 января 2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки).

На основании части 5 статьи 72 Закона № 218-ФЗ настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. Настоящий Федеральный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу. На дату подачи заявления в регистрирующий орган (05.04.2017) и дату принятия Управлением решения (17.07.2017) нормы данного нормативного правового акта действовали, в связи с чем суд руководствуется ими при вынесении настоящего решения.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления государственного учета и (или) государственной регистрации. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исследовав обстоятельства настоящего спора и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд установил, что на государственную регистрацию договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, заявителем представлены все предусмотренные законом документы.

При этом суд установил, что весь объект недвижимости, принадлежащий городскому округу – городу Барнаулу Алтайского края на праве собственности, состоит на государственном кадастровом учете (кадастровый номер 22:63:000000:0000:644/165А:++++:++).

В связи с этим суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м.

При этом, отклоняя доводы Управления о необходимости кадастрового учета части здания, суд, основывается на положениях части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ, а также правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016.

Так, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум ВАС также указал, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Объектом договора аренды нежилого помещения (здания) № 26 является нежилое помещение площадью 305, 7 кв.метра, расположенное по адресу: <...> (объект является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2009 №22АБ598878 общей долевой собственностью 24/50 площадью 635, 6 кв.метра, кадастровый номер 22:63:000000:0000:644/165А:++++:++).

В приложении содержится графическое описание той части недвижимого имущества, которая передается по договору аренды, т.е. предмет является согласованным. При передаче помещения арендадатору какой-либо неопределенности в объекте у сторон не было.

Соглашением сторон о перераспределении долей от 14.12.2008, которое зарегистрировано в установленном законом порядке и имеется в материалах регистрационного дела (т.1 л.д.133), определено, что Комитету в соответствии с выпиской из технического паспорта на праве собственности принадлежит 305,7 кв.м, расположенных в подвале (позиции 1-7, 9-17, 19-22), что составляет 24/50 долей.

Кроме того, в материалах дела (т.1 л.д. 82) имеется приложение к договору аренды от 09.12.2013 № 26 в отношении части спорного помещения - подвала, которое подписано арендатором ООО "Киприда".

Комитет не обращался в Управление с заявлением о государственной регистрации прав в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», принятого в период действия Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, действующий Закон о регистрации также не содержит обязанности собственника по постановке на отдельный кадастровый учет переданной в пользование части объекта недвижимости.

Суд считает, что Комитетом предоставлены документы, позволяющие идентифицировать объект, передаваемый по договору аренды, и достаточные для государственной регистрации. 

В связи с указанным, решение об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, содержащееся в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402 является незаконным.

В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно ч.4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, содержащееся в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402 подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине суд относит на заинтересованное лицо согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако с учетом того, что заинтересованное лицо освобождено от ее уплаты, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного с ООО «Киприда», в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м, содержащееся в уведомлении от 17.07.2017 № 22/001/005/2017-8402.

Обязать  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в течение десяти дней по вступлении настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды, заключенного с ООО «Киприда» в отношении части здания, расположенного по адресу: <...>, площадью 305,7 кв.м.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Л.Г.Куличкова