Решение от 25 февраля 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17737/2025
26 февраля 2026 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2026 года.


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску заявлением НП "ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР" (142100, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ПОДОЛЬСК, ПЛ. СОВЕТСКАЯ, Д.3, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: Управление Росреестра по МО

о признании незаконной перепланировки, обязании приведения в первоначальное состояние помещения, внесение сведений в ЕГРН,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

НП "ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР" ( далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 (далее - Предприниматель, ответчик) о

- признании незаконной перепланировку нежилого помещения КН 50:55:0030314:151;

- обязании ответчика привести нежилое помещение КН 50:55:0030314:151 в состояние, существовавшем до перепланировки путем демонтажа металлических дверей в количестве трех штук, установленных в помещении общего пользования КН 50:55:0030314:151 на мансардном этаже и корридор № 66 площадью 48,2 кв.м. в здании адресу: Московская область, г. Подольск, Советская площадь, дом 3, пом. 1;

- обязать не чинить препятствия в пользовании коридором № 66, электро щитово1 (помещение № 68), вторым эвакуационным выходом;

- обязать Управление Росреестра по Московской области внести изменения в сведения ЕГРН о отношении нежилого помещения площадью 270, 1 кв.м. КН 50:55:0030314:151, исключив из его площади коридор, мансардный этаж.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела НП "ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР" является управляющей компанией, созданной для совместного управления и эксплуатацией имущества общего пользования, расположенного в здании по адресу: Московская область, г. Подольск, Советская площадь, д.3.

Предприниматель является собственником нежилого помещения КН 50:55:0030314:151, площадью 279, 1 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно поэтажному плану здания (административное здание), расположенному по адресу Московская область, г. Подольск, Советская площадь дом 3, на мансардном этаже находятся коридор (№ 66), площадью 48,2 кв.м., эл. щитовая, площадью 11,6 кв.м. (№ 69), помещение (№ 67), площадью 4,3 кв.м. помещение (№ 68), площадью 4,2 кв.м., второй эвакуационный выход.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на то, что на мансардном этаже здания (в части здания, занимаемым нежилым помещением, общей площадью 270,1 кв.м., с КН 50:55:0030314:151 под офисное помещение № 41) в коридоре (по плану № 66) на пути эвакуации установлены металлические двери, блокирующие проход по коридору и не имеющие свободно открывающегося запора с двух сторон, которые препятствуют свободному проходу людей ко второму эвакуационному выходу в нарушение требований ст. 89 ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности, п 33, 35, 36 Правил противопожарного режима в РФ (Приложение №1), что создает угрозу жизни и здоровью.

Кроме того, установленные металлические двери, ведущие в указанное нежилое помещение, блокируют проход и доступ к имуществу общего пользования - щитовой, площадью 11,6 кв.м. (№ 69), помещению (№ 68), площадью 4,2 кв.м., в результате чего без имеющихся на то оснований была присвоена часть общего имущества собственников административного здания, что нарушает права и законные интересы иных собственников помещений административного здания.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума N 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума N 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.

В целях определения назначения спорных помещений, определением суда от 11.06.2025 г. по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Установить с выездом на местность относится ли нежилое помещение КН 50:55:0030314:151 к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Подольск, Советская площадь, д. по смыслу ст. 36 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491?

2) Установить имеются ли нарушения градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, допущенные при возведении помещения КН 50:55:0030314:151?

В случае положительного ответа установить угрожают ли выявленные нарушения жизни и здоровью граждан.

3) В случае положительного ответа на вопрос № 2, установить возможность устранимости допущенных при возведения строения нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

Согласно заключению эксперта:

1) Коридор, входящий в состав помещения с КН 50:55:0030314:151 относится общему имуществу собственников помещения по смыслу ст. 36 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

2) Установленная ответчиком перегородка с дверным блоком в помещении №1 (Коридор) ограничивает доступ к помещению №10 (Электрощитовая), и тем самым препятствует обесточиванию системы электроснабжения этажа в экстренных случаях.

Экспертом отмечается, что вышеуказанная перегородка не соответствует пожарным требованиям пунктов 4.2.9. и 4.3.5. СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы и создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Также исследуемое помещение нарушает п. 4.2.22 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы, что также создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

3) По результатам проведенного обследования экспертом установлено, что нарушения, допущенные при возведении ответчиком перегородки с дверным блоком устранимы.

Для устранения нарушений, допущенных при возведении ответчиком перегородки с дверным блоком, необходим демонтаж конструкций перегородки с дверным блоком, возведенных ответчиком в помещении №1(Коридор).

Для устранения нарушения п. 4.2.22 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», необходимо переустановить дверь, ведущую на эвакуационный выход по направлению выхода из здания.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведении комплексной судебной экспертизы. Наличий противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Статьей 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Истцы, заявляя требование о приведении объекта самовольной реконструкции жилого дома в прежнее состояние, в состояние, существовавшее до проведения таких работ, фактически требуют произвести демонтаж (снос) элементов реконструкции.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В связи и изложенным, суд приходит к выводу, что установка ответчиком перегородка с дверным блоком в помещении №1 (Коридор) входящего в состав помещения с КН 50:55:0030314:151 и ограничивающая доступ к помещению №10 (Электрощитовая) является незаконной и подлежащей демонтажу согласно аключению эксперта.

Исковые требования об обязании Управление Росреестра по Московской области внести изменения в сведения ЕГРН о отношении нежилого помещения площадью 270, 1 кв.м. КН 50:55:0030314:151, исключив из его площади коридор, мансардный этаж не подлежат удовлетворению, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, действия, права Управления не оспариваются.

Истец не лишен права обратиться в суд с иском о признании общедолевой собственности собственников помещений в жилом доме на помещения общего пользования пропорционально их долям в отношении спорного имущества.

Исковые требования о нечинении препятствий не подлежат удовлетворению, поскольку согласно заключению эксперта нарушения, допущенные ответчиком при возведении ответчиком перегородки с дверным блоком устранимы в случае демонтажа конструкций перегородки с дверным блоком, возведенных ответчиком в помещении №1(Коридор).

Доказательств того, что после демонтажа конструкций перегородки с дверным блоком, возведенных ответчиком в помещении №1(Коридор) ответчик станет чинить препятствия в пользовании общим имуществом не представлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконной перепланировку нежилого помещения КН 50:55:0030314:151.

Обязать ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) демонтировать перегородку с дверным блоком в коридоре (помещение № 1).

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу НП "ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР" 20 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 187 748 рублей расходов по оплате экспертизы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.


Решение может быть обжаловано.


Судья А.О. Уваров