Решение от 22 мая 2017 г. по делу № А80-95/2017

Арбитражный суд Чукотского автономного округа

улица Ленина, дом 9а, Анадырь, 689000,

www.chukotka.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А80-95/2017
г. Анадырь
22 мая 2017 года
Арбитражный суд Чукотского автономного округа в составе судьи Дерезюк Юлии Владимировны, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мартыненко А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению от 10.03.2017 № 2028

непубличного акционерного общества «Чукотская торговая компания», ОГРН <***>, ИНН <***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в лице Чукотского отдела, ОГРН <***>, ИНН <***>

об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности

в отсутствие явки представителей

у с т а н о в и л:

непубличное акционерное общество «Чукотская торговая компания» (далее – заявитель, АО «ЧТК») обратилось в арбитражный суд с заявлением от 10.03.2017 № 2028 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в лице Чукотского отдела (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения Управления, выраженное в уведомлении от 09.01.2017 № 49/002/011/2016-761 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, а также обязать Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к заявителю на объект недвижимости: кадастровый номер № 87:08:000000:145, общая площадь 45,9 кв.м., адрес: Чукотский автономный округ, <...> «а» (далее – имущество).

Определением от 12.04.2017 заявление общества принято к производству.

В предварительное заседание явка представителей заявителя и Управления не обеспечена. Сторонами представлены в материалы дела дополнительные доказательства. Возражений относительно невозможности рассмотрения дела в свое отсутствие не заявлено. В заседании объявлялся перерыв, после которого, суд перешел к рассмотрению спора по существу в судебном заседании.

В обоснование доводов общество ссылается на то, что устранить причины, указанные в уведомлении Управления о приостановлении государственной регистрации, невозможно по причине прекращения деятельности в качестве юридического лица продавца спорного недвижимого имущества.

Управление полагает, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своих прав. В данном случае необходимо обращаться за установлением права собственности на спорный объект. Кроме того, ответчик полагает, что нет достаточных данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, поскольку в представленных на регистрацию документах наименование объекта различно, а также в договоре отсутствует кадастровый номер земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Объект недвижимости – нежилое здание, площадью 45,9 кв.м, расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, кадастровый номер 87:08:000000:145, поставлен на кадастровый учет 29.06.2012 (далее – спорный объект, объект недвижимости).

Решением суда от 06.08.2010 по делу А80-11/2010 муниципальное предприятие комиссионной торговли «Потребитель» (далее – МПКТ «Потребитель») признано несостоятельным (банкротом). Определением суда от 16.09.2010 по данному делу конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1

Конкурсным управляющим в порядке реализации полномочий объявлены торги в форме аукциона о продаже имущества должника, в том числе здания магазина, площадью 45,9 кв.м. по адресу: Чукотский автономный округ, <...>.

По результатам проведенных торгов с победителем ЗАО «Чукотская торговая компания» (ныне – НАО «Чукотская торговая компания») заключен договор купли-продажи от 21.11.2011, предметом которого явилась продажа и приобретение в собственность общества спорного объекта.

Спорный объект передан по акту приема-передачи 20.12.2011, оплата произведена в полном объеме, что подтверждается условиями договора о зачете задатка, платежным поручением от 12.12.2011 № 248, справкой конкурсного управляющего. Стороны по сделке претензий друг к другу не имели.

Определением от 13.03.2012 по делу А80-11/2010 конкурсное производство в отношении МПКТ «Потребитель» завершено, должник исключен из реестра юридических лиц и прекратил деятельность с 16.04.2012, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись № 2128709005533.

18.11.2016 общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: кадастровый (условный) номер 87:08:000000:145 площадью 45,9 кв. м., расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, <...> с приложением документов, согласно расписке.

Уведомлением от 01.12.2016 Управление приостановило государственную регистрацию по следующим основаниям:

- не представлено заявление и иные документы на государственную регистрацию ранее возникшего права от имени МПКТ «Потребитель» (п.2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

- не представлено заявление и иные документы на государственную регистрацию перехода права от МПКТ «Потребитель» к обществу (п.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

- не представлены учредительные документы (подлинники и копии) МПКТ «Потребитель» (п.4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

- не представлены документы, подтверждающие полномочия ФИО1 действовать от имени МПКТ «Потребитель» (п.4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

- в представленном договоре купли-продажи от 21.11.2011 не указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ);

- в заявлении о государственной регистрации права собственности от 18.11.2016, договоре купли-продажи от 21.11.2011 и сведениях государственного кадастра недвижимости указано различное наименование отчуждаемого объекта недвижимости, что не позволяет определить данные для внесения в ЕГРН (ст. 554 ГК РФ, п.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Уведомлением от 09.01.2017 № 49/002/011/2016-765 Управление отказало обществу в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости по вышеприведенным основаниям, что явилось мотивом обращения в суд.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия решения, действия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения решением, действиями государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушенного права лежит на заявителе.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (подлежит применению, поскольку действовал в период обращения общества с заявлением) (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Статьей 16 Закона № 122- ФЗ установлены требования к составу документов, подлежащих представлению на государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе подтверждающие полномочия сторон по сделке, их правовой статус.

Кроме того, в силу положений статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, действительно обществом не устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, в связи с чем Управление, руководствуясь требованием статьи 27 Закона № 218-ФЗ отказало обществу в государственной регистрации.

Из представленных на регистрацию документов следует, что обществом не выполнены требования к содержанию и составу документов, необходимых для государственной регистрации права.

Вместе с тем, Управлением не принято во внимание, что продажа спорного объекта недвижимости осуществлена в ходе процедуры банкротства МПКТ «Потребитель», с соблюдением требований Закона о банкротстве. Договор купли-продажи подписан уполномоченными представителями сторон. Полномочия ФИО1, действовать от имени продавца имущества, явствуют из судебного акта по делу А80-11/2010. Спорный объект передан по акту приема-передачи, оплачен покупателем.

При таких обстоятельствах, у суда при рассмотрении настоящего дела нет законных оснований признавать недействительной сделку купли-продажи спорного объекта.

В отношении основания для отказа в государственной регистрации по мотиву ненадлежащей идентификации объекта права, суд полагает, что такое основание не может являться самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации.

Так из имеющихся в деле документов следует, что спорный объект поставлен на кадастровый учет в 2012 году. Адрес объекта, его площадь, этажное расположение и назначение, одинаково указанные как в кадастровом паспорте, так и в договоре купли-продажи и акте приема-передачи, свидетельствуют о том, что представленный на государственную регистрацию объект недвижимости является тем самым объектом недвижимости, приобретенным по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах, оснований для отказа в государственной регистрации права собственности по мотиву несоответствия наименования объекта у Управления не имелось.

В оспариваемом отказе Управление также указывает на отсутствие сведений о земельном участке, на котором расположен отчуждаемый объект.

При рассмотрении дела обществом представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 87:08:060003:208, на котором расположен спорный объект, а также выписка из ЕГРН от 11.10.2016 из которой следует, что земельный участок, расположенный по адресу Чукотский автономный округ, <...> находится в собственности общества. С учетом даты внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости, и прекращением деятельности МПКТ «Потребитель», внести соответствующие изменения в договор купли-продажи от 21.11.2011, устранив тем самым препятствия для государственной регистрации права, общество возможности не имело.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, статьей 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 ГК РФ и пункт 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ.

В силу пункта 62 Постановления N 10/22 при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что продавец спорного объекта недвижимости прекратил деятельность в качестве юридического лица с 16.04.2012, следовательно, обращаясь в орган регистрации в 2016 году, общество не имело возможности представить те документы, которые поименованы в уведомлении о приостановлении, а затем и в уведомлении об отказе в государственной регистрации, в отношении продавца объекта, а также устранить причины, связанные с отсутствием в договоре купли-продажи сведений относительно земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Недвижимое имущество приобретено по сделке купли-продажи, которая не признана недействительной, никем не оспорена, доказательств наличия спора о праве в отношении объекта недвижимости в материалах дела не имеется. Иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности Управлением не указано и судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что имеются все основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости к обществу.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об удовлетворении заявленных требований. Поскольку отказ в государственной регистрации хоть формально и вынесен в соответствии с Законом № 218-ФЗ, вместе с тем органом регистрации не учтены конкретные обстоятельства, и такой отказ, безусловно, нарушает права заявителя на государственную регистрацию права по законной и исполненной сделке.

На основании статьи 110 АПК РФ суд определил отнести расходы по государственной пошлине на заявителя, поскольку достаточные для удовлетворения заявленных требований доказательства, а именно документы по земельному участку, на котором расположен объект недвижимости, были представлены заявителем только при рассмотрении настоящего дела в суде.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу от 09.01.2017 № 49/002/011/2016-761.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в десятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности непубличного акционерного общества «Чукотская торговая компания на объект недвижимого имущества – нежилое здание с кадастровым номером 87:08:000000:145, площадью 45,9 кв. м., расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 181, статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.В. Дерезюк