Решение от 28 июля 2025 г. по делу № А78-2373/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-2373/2023
г.Чита
29 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года

Решение изготовлено в полном объёме 29 июля 2025 года


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Я.А. Понуровского

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.И. Кочмарёвой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению потребительского гаражно-строительного кооператива «Автострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к 1. администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> А с кадастровым номером 75:32:030736:0024,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

1. Государственной инспекции Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. общества с ограниченной ответственностью Архитектурно-строительная компания «Новый дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

3. общества с ограниченной ответственностью «Жилищная Управляющая Компания «Антей» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле Прокуратуры Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца (участвует посредством системы веб-конференции) – ФИО1, представителя по доверенности от 01.04.2025;

от ответчика 1 – ФИО2, представителя по доверенности от 03.06.2025;

от ответчика 2 – ФИО3, представителя по доверенности от 29.12.2023;

от третьих лиц 1,2,3 – представители явку не обеспечили, извещены надлежащим образом;

от Прокуратуры Забайкальского края – ФИО4, прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Забайкальского края.


Потребительский гаражно-строительный кооператив «Автострой» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к администрации городского округа «Город Чита» (далее – ответчик 1, Администрация) и Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – ответчик 2, Департамент).

Определением от 14.08.2023 суд привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственную инспекцию Забайкальского края.

Определением от 17.11.2023 суд привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Архитектурно-строительная компания «Новый дом».

Определением от 24.07.2024 суд привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Жилищная Управляющая Компания «Антей».

Определением от 13.11.2024 удовлетворено ходатайство Прокуратуры Забайкальского края о вступлении в дело.

Определением от 07.07.2025 отказано в удовлетворении ходатайства потребительского гаражно-строительного кооператива «Автострой» о привлечении к участию в качестве соответчиков собственников помещений многоквартирных домов расположенных по адресу <...> ФИО5 123, Новобульварная 36.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчиков исковые требования не признали по доводам изложенным в отзывах на исковое заявление, указали, что отсутствие у Администрации и Департамента прав на распоряжение спорным земельным участком.

Прокурор высказал возражения относительно удовлетворения заявленных требований.

Представители третьих лиц явку в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела установил.

На основании распоряжения мэра города Читы от 08.09.2006 № 2171-р предпринимателю ФИО6 по договору № 1619/06 от 08.09.2006 предоставлен в аренду сроком до 31.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 75:32:030736:0024 площадью 3636 кв.м. по адресу: <...> для строительства жилого комплекса (2-я очередь).

К договору аренды № 1619/06 от 08.09.2006 было подписано дополнительное соглашение от 02.04.2010, которым согласован размер арендной платы и срок аренды до 01.03.2013.

В соответствии с соглашением от 01.10.2007 предпринимателем ФИО6 передано ООО ПСК «АртСтрой» выполнение функций заказчика застройщика по строительству объекта: жилой комплекс (2-я очередь) по адресу: <...>

Земельный участок с кадастровым номером 75:32:030736:0024 площадью 3636 кв.м. по адресу: <...> был предоставлен в аренду 08.09.2006 под строительство жилого комплекса (2-я очередь), включая многоквартирный жилой дом по ул. ФИО5, 125 и автостоянку по ул. ФИО5, 123а.

Потребительский гаражно-строительный кооператив «Автострой» зарегистрирован 26.03.2009.

После завершения строительства многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу <...> были введены в эксплуатацию, согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка 75:32:030736:24 являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Апелляционным определением от 16.07.2020 ООО ПСК «АртСтрой» запрещено осуществлять эксплуатацию объекта незавершенного строительства – автостоянки, расположенной по адресу: <...> а, до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

10.02.2025 ООО ПСК «АртСтрой» прекратило деятельность.

Истец, полагая о наличии правовых оснований, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Суд, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка публичной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключения составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, при отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1); земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (ч. 5).

Таким образом, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного жилого дома по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка 75:32:030736:0024 являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Сведений о межевании спорного земельного участка или исключения части площади и передачи в собственность муниципального образования в материалы дела не представлено.

Представители ответчиков в ходе рассмотрения дела поясняли, что у Администрации и Департамента отсутствуют права на распоряжение спорным земельным участком.

Из системного толкования частей 1, 2 статьи 47, части 1 статьи 49, пунктов 4, 5 части 2 статьи 125 АПК РФ следует, что право формулирования материально-правовых требований и определения круга ответчиков принадлежит истцу.

С учетом приведенных обстоятельств, отсутствия у ответчиков прав на распоряжение спорным земельным участком,  суд считает заявленные требования об обязании заключить с истцом договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <...> А с кадастровым номером 75:32:030736:0024 не подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, с учетом  в отказе удовлетворении заявленных требований уплаченная государственная пошлина в размере 6000 руб. относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.


Судья                                                                                               Я.А. Понуровский