Решение от 17 марта 2020 г. по делу № А28-17204/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-17204/2019
г. Киров
17 марта 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 10 марта 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 марта 2020 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Агалаковой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Эдельвейс-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, Россия, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610002, Россия, <...>)

о признании незаконными действий по внесению 09.08.2019 в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды земельного участка от 18.01.2010 № /2010-1 и об обязании восстановить запись о договоре аренды № 43-43-09/061/2010-175 от 24.02.2010

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Слободского (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613150, Россия, <...>),

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - ФИО2 по доверенности от 17.01.2020,

Управления - ФИО3 по доверенности от 25.12.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эдельвейс-2» (далее – заявитель, ООО «Эдельвейс-2») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление) по внесению 09.08.2019 в единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о прекращении договора аренды земельного участка от 18.01.2010 № /2010-1. Требование обосновано положениями статей 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), статей 165.1, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылкой на правовую позицию, отраженную в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление №54) и мотивировано нарушением указанными действиями прав заявителя при осуществлении предпринимательской деятельности. Подробно доводы заявителя изложены в заявлении и дополнениях к нему. Представитель заявителя в судебном заседании поддержала уточненные требования в полном объеме.

Управлением представлен мотивированный отзыв на заявление, в котором изложены возражения на требование заявителя со ссылкой на статьи 165.1, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), Управление полагает, что при осуществлении государственной регистрации права прекращения обременения земельного участка договором аренды от 18.01.2010 №2/2010-1 государственным регистратором не допущено нарушений Закона №218-ФЗ, требований иных нормативных документов. Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 56 Постановления №10/22, Управление указывает на использование заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку иски о правах на недвижимое имущество могут быть предъявлены только в порядке искового производства и к надлежащему лицу – правообладателю. Управление указывает на недоказанность заявителем нарушения субъективного права, за защитой произведено обращение в арбитражный суд в нарушение положений статей 4, 197, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Представитель Управления в судебном заседании возразила против удовлетворения требований заявителя, поддержала доводы отзыва.

Администрация города Слободского (далее - Администрация) извещена о времени и месте рассмотрения дела, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, в мотивированном отзыве Администрация поддержала позицию Управления, указала на отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя при осуществлении регистрационных действий.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

ООО «Эдельвейс-2» и Администрацией 18.01.2010 заключен договор №2/2010-1 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:44:320147:51 площадью 603 кв.м. сроком до 18.01.2013 по адресу: <...> для строительства магазина (пункты 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.3, раздел 4 договора). Государственная регистрация обременения земельного участка договором аренды произведена 24.02.2010. Соглашением от 18.12.2015 стороны договора продлили срок его действия до 18.12.2018, соглашение зарегистрировано 25.01.2016.

25.04.2019 Администрация направила ООО «Эдельвейс-2» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 18.01.2010 №2/2010-1, в тексте уведомления указан адрес получателя: <...>. Уведомление отправлено почтовым отправлением 29.04.2019.

30.07.2019 Администрация обратилась с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 43:44:320147:51 правом аренды ООО «Эдельвейс-2» на основании договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1. Согласно описи от 30.07.2019 к заявлению приложены доверенность представителя от 09.01.2019, уведомление о расторжении договора от 25.04.2019, список внутренних почтовых отправлений от 29.04.2019.

09.08.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:44:320147:51 по заявлению Администрации.

29.08.2019 заявитель обратился в Администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство магазина по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 43:44:320147:51.

05.09.2019 Администрация отказала заявителю в продлении срока действия разрешения на строительство здания магазина в связи с отсутствием у ООО «Эдельвейс-2» правоустанавливающего документа на земельный участок.

19.11.2019 заявитель обратился в Управление с целью предоставления сведений о дате прекращения договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1.

Получив извещение Управления от 22.11.2019 №06-8759 и полагая, что действиями Управления по государственной регистрации прекращения действия договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1 нарушены его права и законные интересы, ООО «Эдельвейс-2» 05.12.2019 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Вышеизложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права ответчиком. Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются прерогативой истца. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В пункте 56 Постановления № 10/22 указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

В этом случае предметом спора является формальная оценка правомерности действий регистрирующего органа при осуществлении государственной регистрации, соблюдением им всех предусмотренных законом условий для совершения таких действий.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что отражено в части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Оспаривание действий регистрирующего органа по внесению записи в ЕГРН с последующим исключением этой записи из реестра возможно только в том случае, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Оспариваемые ООО «Эдельвейс-2» действия по погашению в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 43:44: 320147:51 правом аренды на основании договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1 совершены Управлением по итогам рассмотрения заявления Администрации от 30.07.2019 о прекращении записи об обременении в виде аренды. Данные действия оцениваются арбитражным судом на момент их совершения, выяснению подлежат только те обстоятельства, которые имели место на момент совершения таких действий и давали регистрирующему органу основания для их совершения, мог ли в сложившейся ситуации последний прийти к решению о необходимости совершения иных действий.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Законом №218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом №218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом №218-ФЗ порядке.

В силу пункта 8 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 3 Закона №218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом №218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом №218-ФЗ или иными федеральными законами.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество определены утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278 Административным регламентом Росреестра.

Согласно пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, в том числе наличие всех необходимых документов; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона №218-ФЗ) (подпункты 1, 4, 5, 9).

Государственный регистратор прав проверяет действительность иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав, в том числе проверяет их надлежащее оформление (пункт 236 Административного регламента) (пункт 236 Административного регламента).

В силу части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 12 Постановления №54 если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Из представленного в материалы дела текста уведомления Администрации следует, что отказ от договора аренды совершен 25.04.2019, то есть после истечения срока, на который договор аренды был продлен соглашением от 18.12.2015 (дата окончания действия договора по соглашению - 18.12.2018).

В абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» даны следующие разъяснения: если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С заявлением от 30.07.2019 о государственной регистрации прекращения права аренды представлено направленное в адрес арендатора уведомление от 25.04.2019 о расторжении договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1 с приложением списка внутренних почтовых отправлений от 29.04.2019.

При проведении регистрационных действий Управлением установлено, что срок действия договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1 истек 18.12.2018, в уведомлении о расторжении договора от 25.04.2019 Администрацией указано на отказ от продления срока действия договора со ссылкой на положения части 2 статьи 610 и части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомление направлено ООО «Эдельвейс-2» почтовым отправлением 29.04.2019.

С заявлением о прекращении обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 43:44:320147:51 Администрация обратилась в Управление 30.07.2019, то есть по истечении 180 дней с даты направления уведомления от 25.04.2019 арендатору.

При рассмотрении доводов заявителя о том, что уведомление от 25.04.2019 направлено не по юридическому адресу заявителя суд принимает во внимание также сведения Слободского почтамта – филиала АО «Почта России» об обстоятельствах доставки почтовой корреспонденции с РПО 61315033034139 по возражениям об отсутствии улицы Заводской в д. Воробьи Слободского района и попытки вручить почтовое отправление по месту нахождения производственного цеха, принадлежащего заявителю.

Учитывая изложенное, суд находит обоснованным довод Управления о том, что из представленных на государственную регистрацию документов явно прослеживалась воля арендодателя на расторжение договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1, и представленные документы формально подтверждали соблюдение Администрацией установленного частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка одностороннего отказа от исполнения договора, что не позволяло Управлению, исходя из объема предоставленной компетенции, подвергать сомнению данные документы, в том числе направление уведомления от 25.04.2019 по адресу арендатора, указанному в договоре аренды от 18.01.2010 №2/2010-1.

Запись в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 43:44:320147:51 в виде аренды погашена Управлением 09.08.2019.

Из представленных суду при рассмотрении дела доказательств не усматривается предусмотренных частью 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ оснований (исчерпывающий перечень) для приостановления испрашиваемой арендатором государственной регистрации.

Важно отметить, что само по себе исключение записи об аренде не влечет разрешение спора о продолжении или прекращении действия договора аренды при наличии между арендодателем и арендатором гражданско-правовых споров о наличии (отсутствии) права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:44:320147:51: запись в ЕГРН об обременении земельного участка правом аренды влечет последствия только для третьих лиц и не исключает возможности предъявления арендатором иска к арендодателю, однако, представитель Администрации в судебном заседании указал на отказ заявителя от предъявления требований к Администрации о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды от 18.01.2010 №2/2010-1 (дело №А28-14562/2019).

При таких обстоятельствах доводы Управления и Администрации о непредставлении доказательств нарушения прав и законных интересов ООО «Эдельвейс-2» уже на момент обращения в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением применительно к положениям статьи 4, части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также являются обоснованными.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В данном случае регистрирующий орган совершил оспариваемые действия в рамках предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка их совершения при наличии необходимых оснований и в соответствии с теми документами и сведениями, которые у него имелись.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении требований заявителя следует отказать.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Эдельвейс-2» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613151, Россия, <...>) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области по внесению 09.08.2019 в единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды земельного участка №43:44:320147:51 от 18.01.2010 № /2010-1 отказать.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Н.В. Агалакова