Решение от 13 апреля 2021 г. по делу № А51-12735/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12735/2020
г. Владивосток
13 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2021 года .

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по общества с ограниченной ответственностью "Жилкапинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Администрация города Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю,

о признании прекращенным договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.09.2020, удостоверение адвоката №25/380;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 25.12.2020 № 28/5-11122, служебное удостоверение №6024, диплом;

от Администрации г. Владивостока – ФИО3 по доверенности от 18.12.2020, служебное удостоверение №6024, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Жилкапинвест" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации города Владивостока, Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании прекращенным договора аренды земельного участка №28-Ю-21758 от 17.06.2016 с 01 октября 2019 года.

Определениями от 28.10.2020, от 09.02.2021 суд привлек в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрацию г.Владивостока, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Росреестра по Приморскому краю.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем суд, руководствуясь ч. 5 ст.156 АПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представитель ответчика и администрации возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

17 июня 2016 года между ООО «Жилкапинвест» и Департаментом земельных и имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка №28-Ю-21758, согласно которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:134 площадью 30755 кв. метров, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 38 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для жилищного строительства; цель предоставления: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, назначение: многоквартирный дом, степень готовности объекта 68 %, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

Согласно п. 3. Договора, срок аренды 3 (три) года с момента подписания договора.

В силу п.5.1 Договор прекращает свое действие по окончании его срока.

17.06.2019 срок действия договора истек, но истец фактически использовал земельный участок до завершения строительства, что не оспаривалось сторонами.

Согласно выписки из ЕГРН от 18.09.2019, многоквартирный жилой дом, построенный в границах арендуемого земельного участка, общей площадью 20477,4 кв.м. поставлен в установленном законом порядке на государственный кадастровый учет 13.09.2019, ему присвоен кадастровый номер 25:28:010041:4684.

Согласно выписки из ЕГРН от 07.10.2019 27.09.2019 зарегистрировано право частной собственности на жилое помещение площадью 41,7 кв.м. квартиру №149 в доме по ул.Ватутина в г.Владивостоке, кадастровый номер 25:28:010041:4833, правообладатель -ФИО4.

21.10.2019 истец обратился с заявлением в Управление муниципальной собственности о возврате спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:134 площадью 30755 кв. метров по акту приема-передачи от 01.10.2019.

На указанную претензию ответчик не отреагировал, акт приема-передачи арендованного истцом земельного участка не подписал.

В связи с уклонением ответчика от возврата арендованного истцом земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

Согласно п. 2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением земельных участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По общему правилу, установленному п.1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).

Согласно п.1.1 договора арендуемый земельный участок предоставлен истцу на основании с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

При этом в п.2 ст.39.6 ЗК РФ не предусмотрено такое основание для заключения нового договора аренды (по истечении срока ранее действовавшего договора), как с арендатором, добросовестно исполнявшим свои обязанности по ранее действовавшему договору аренды.

Более того, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 указанной статьи.

В силу п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 5 ст. 39.6 предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства осуществляется однократно.

Принимая во внимание положения указанных норм, п.п. 1.3, 5.1 договора, суд приходит к выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие по истечении срока своего действия 17.06.2019, учитывая, что у истца нет права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, довод истца о прекращении договора 01.10.2019, подлежит отклонению.

Кроме того, судом принимается во внимание, что в соответствии с п.4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст.16 Вводного закона (Федеральный закон от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из представленных в материалы дела документов, судом установлено, что многоквартирный жилой дом, построенный в границах арендуемого истцом земельного участка поставлен на кадастровый учет 13.09.2019 с присвоением кадастрового номера 25:28:010041:4684.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого ЕГРН судом установлено, что первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 27.09.2019 (дата регистрации права собственности на квартиру 149 с кадастровым номером 25:28:010041:4833).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений возникло право долевой собственности, а также владения и пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации указанного дома, согласно разъяснениям изложенным в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73, соответственно, пользование указанным земельным участком у ответчика прекратилось 27.09.2019.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе заинтересованное лицо.

Между тем, истцом не указано какие права будут восстановлены судом, в случае удовлетворения заявленных требований.

Сам по себе факт принятия УМС решения о взыскании задолженности по оплате арендной платы и пени по договору аренды с Общества не нарушает в данном случае его прав и законных интересов.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что избранный истцом способ судебной защиты не направлен на восстановление каких-либо прав, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ доказательств обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного и поскольку истицей избран ненадлежащий способ судебной защиты, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.