Решение от 1 февраля 2023 г. по делу № А40-79767/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-79767/22-92-599
01 февраля 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 01 февраля 2023 г.


Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н.

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1


Рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ВЫСОТА»

к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1) ООО «ГСК «Лаврский»; 2) ООО «ЕВРОФАРМАКОЛ»; 3) гр. ФИО5

о признании недействительным решения от 10.03.2022 №PVD-0160/2022-2751 о внесении в ЕГРН записи, обязании


при участии:

от заявителя: ФИО2 дов. от 19.10.2022 №5, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 дов. от 17.01.2022 №Д-26/2022, диплом;

от третьего лица: ФИО4 дов. от 02.11.2022 б\н, диплом;



УСТАНОВИЛ:

ООО «ВЫСОТА» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 10.03.2022 г., изложенного в уведомлении № PVD-0160/2022-2751, о внесении в единый государственный реестр недвижимости записи о погашении/прекращении Договора участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой от 09.12.2016 г. № 421/2016, (запись № 77:01:0003044:35-77/011/2017-40 от 09.03.2017 г.), а также договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. (запись № 77:01:0003044:35-77/011/2017-42 от 05.06.2017 г.) в отношении объекта долевого строительства: Помещение (однокомнатные), номер этажа: 4, номер объекта: 421, проектная (планируемая) площадь: 35 кв.м., местоположение: <...>.; обязать Управление Росреестра по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления записи о регистрации договора уступки прав №421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. (№ 77:01:0003044:35-77/011/2017-42 от 05.06.2017 г.) к договору участия в долевом строительстве от 09.12.2016 г. № 421/2016 (запись №77:01:0003044:35-77/011/2017-40 от 09.03.2017 г.).

Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица ООО «ГСК «Лаврский» возражает против удовлетворения заявленных требований, поддержал позицию ответчика.

Третьи лица ООО «ЕВРОФАРМАКОЛ», гр. ФИО5 в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено без их участия в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли, оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Как следует из заявления, между ООО «ГСК «Лаврский» и гражданином РФ ФИО5 09.12.2016 г. был заключен договор № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, внутригородское муниципальное образование Мещанское (Центральный административный округ Москвы), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за № 77:01:0003044:35-77/011/2017-40 от 09.03.2017 г., в рамках которого участник долевого строительства обязался оплатить 3 500 000 рублей, а Застройщик построить и передать в счет указанной оплаты нежилое помещение в здании гостиницы,/ проектный № 421, площадью 35 кв.м.

Согласно договору уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г., зарегистрированного Управлением Росреестра по Москве 05.06.2017 г., запись №77:01:0003044:35-77/011/2017-42, права и обязанности ФИО5 по указанному выше договору №421/2016 участия в долевом строительстве перешли к ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 г. № 1108-ПП застройщик (ООО «ГСК «Лаврский») гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10 был заменен на ООО «ЕвроФармакол», а предельный срок реализации инвестиционного контракта от 23.01.2004 г. № 01-00467 (реестровый № 14-027327-5001-0012-00001-04) продлен до 21.12.2021 г. При этом, в соответствии с дополнительным соглашением № 8 от 05.09.2019 г. права и обязанности по указанному инвестиционному контракту в полном объеме перешли от прежнего застройщика к новому (ООО «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ООО «ГСК «Лаврский» с юридическими и физическими лицами.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.09.2021 г. ООО «ВЫСОТА» (Прежнее наименование ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН) было привлечено к участию по делу №А40-192752/21-94-1311 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Из материалов указанного дела заявителю стало известно следующее.

ООО «ГСК «Лаврский» решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2020 г. по делу № А40-171042/2018 признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

В ходе указанной процедуры конкурсным управляющим ФИО6 было принято решение расторгнуть в одностороннем порядке договор № 421/2016 участия в долевом строительстве в связи с его неоплатой.

20.11.2020 г. ФИО6 направила в адрес ООО «ВЫСОТА» предупреждение о расторжении договора № 421/2016, а 28.01.2021 г. - уведомление об одностороннем отказе от его исполнения (РПО 12705154105087).

Не получив ответа (РПО возвращены в связи с истечением сроков хранения) ФИО6 обратилась в Управление Росреестра по Москве с заявлением MFC-0558/2021-339330 от 01.03.2021 г. об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения спорного договора участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 15.06.2021 г. Росреестр отказал управляющей в государственной регистрации расторжения указанного договора по причине наличия противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащимся в реестре (ООО «ГАК»), и представленным конкурсным управляющим в заявлении (ООО «ВЫСОТА»).

Решением от 24 ноября 2021 г. по делу № А40-192752/21-94-1311 Арбитражный суд г. Москвы в порядке гл. 24 АПК РФ признал незаконным указанный отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 15.06.2021 г. MFC-0558/2021-339330 и обязал управление в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ГСК «Лаврский» в установленном законом порядке. При этом, суд уклонился от исследования законности оснований расторжения договора, сославшись на то, что не это явилось причиной отказа в регистрации и что обстоятельства правомерности одностороннего отказа от договора не входят в предмет доказывания по данному административному спору.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2022 г. указанное выше решение оставлено без изменения.

В рамках указанного дела ООО «ВЫСОТА» представило доказательства полной оплаты по договору № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, в том числе, указанные документы были получены 20.10.2021 г. Управлением Росреестра по Москве, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления № 14103257004906 с описью вложения.

Посчитав, что оснований для расторжения договора № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, не имеется, а отказ ООО «ГСК «Лаврский» от указанного договора, оформленный уведомлением от 28.01.2021 г., является недействительным в силу ничтожности, ООО «ВЫСОТА» обратилось в арбитражный суд с иском о признании данного одностороннего отказа недействительным, а также признании договора № 421/2016 от 09.12.2016 г. действующим.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.12.2021 г. указанное исковое заявление принято к производству по делу № А40-264266/21-61-1937, в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Москве.

В соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ недействительность сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, является обстоятельством препятствующим государственной регистрации.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Управление Росреестра по Москве не имело законных оснований для регистрации прекращения спорного договора.

18.03.2022 г. по почте заявителем было получено уведомление от 10.03.2022 г. № PVD-0160/2022-2751, из которого следует, что Управлением Росреестра по Москве в единый государственный реестр недвижимости внесена запись о погашении/прекращении Договора участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой от 9.12.2016 г. № 421/2016, в отношении объекта долевого строительства: Помещение (однокомнатные), номер этажа: 4, номер объекта: 421, проектная (планируемая) площадь: 35 кв.м., местоположение: <...>, основание: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 ноября 2021 г. по делу № А40-192752/21-94-1311, вступившее в законную силу 24.02.2022 г.

Не согласившись с принятым решением, ООО ВЫСОТА» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

На основании п. п. 1,3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названым Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. п. 4.5 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ »Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - 214-ФЗ) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 4 ст. 9 закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54) в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Согласно ч. 5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Имущество в виде прав требований на объект строительства, в отношении которого по договору уступки у цессионария возникает право требования, не является имуществом, принадлежащим застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Кроме того, совершение действий по регистрации договора уступки прав требований не влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - ФЗ № 214).

В соответствии с п. 1 ст. 1 этого ФЗ № 214 одной из целей его принятия является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 ФЗ № 214).

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 384 ГК РФ).

Уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (квартира), нового обременения в отношении него не возникает.

Данный объект недвижимости не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем, государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 ноября 2021 г. по делу № А40-192752/21-94-1311 не могло явиться достаточным основанием для регистрации прекращения спорной сделки, поскольку односторонний отказ управляющего ООО «ГСК «Лаврский» оспаривается в настоящее время в отдельном процессе, доказательства оплаты ООО «ВЫСОТА» по спорному договору имелись у регистрирующего органа.

В 2015-2016 годах башенные краны Общества с ограниченной ответственностью «ВЫСОТА» (Прежнее наименование - ООО «ГЛАВ АРЕНД АКРАН», сокращенно - ООО «ГАК») использовались при строительстве «гостиницы с подземным гаражом-стоянкой» по адресу: Москва, Олимпийский проспект, владение 10, застройщиком которой являлось ООО «ГСК Лаврский».

Договорные отношения были оформлены с привлеченными застройщиком подрядными организации: ООО «ТСТ» (ИНН <***>), ООО «СтройМонолит» (ИНН <***>).

К концу 2016 года задолженность ООО «ТСТ» за аренду башенных кранов POTAIN МС235В грузоподъемностью 10 тонн на крестовом основании и POTAIN МС85В грузоподъемностью 5 тонн, их управление и обслуживание на строительном объекте: Олимпийский, 10 по договору аренды пшенного крана № АБК-7 от 25.02.2016 г. составила 7 369 060 рублей, а задолженность ООО «СтройМонолит» по договору аренды башенного крана № АБК-156 от 12.03.2015 г. на том же объекте, с учетом пеней и судебных расходов, составила 7 465 880 рублей.

С целью урегулирования указанной задолженности застройщик объекта - ООО «ГСК «Лаврский» предложил купить у ООО «ГАК» права требования к указанным подрядчикам с небольшим дисконтом.

30 декабря 2016 года между ООО «ГАК» (Цедент) и ООО «ГСК «Лаврский» (Цессионарий) были заключены договоры уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ и № 30/12/ГЛС в соответствии с которыми указанные выше права требования на сумму 14.834.940 руб. перешли к ООО «ГСК «Лаврский» с момента подписания данных договоров.

Общая договорная стоимость уступленных прав составила 14 584 941 рубль, которую Цессионарий обязался заплатить Цеденту в течении месяца.

ООО «ГАК» добросовестно и в срок исполнило свои обязательства по договорам: передало генеральному директору ООО «ГСК «Лаврский» ФИО7 по акту оригиналы первичных документов, подтверждающих передаваемые права требования к должникам, уведомило последних о совершенной уступке по почте, а также произвело процессуальную замену взыскателя по арбитражному спору с ООО «СтройМонолит».

Обязательства по оплате уступленных прав ООО «ГСК «Лаврский» в срок не исполнило.

Согласно п. 2.3.1 Договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23 марта 2017 года по договору № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10, внутригородское муниципальное образование Мещанское (Центральный административный округ Москвы) от 09.12.2016 г., ООО «ГАК» (новый дольщик) обязалось перечислить ООО «ГСК «Лаврский» (Застройщику) 3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей в течении 5 (Пяти) календарных дней с момента государственной регистрации данного Договора в качестве оплаты задолженности Цедента перед Застройщиком за нежилое помещение, проектный № 421, площадью 35 кв.м. Указанный договор был согласован ООО «ГСК «Лаврский».

Следует отметить, что п. 2.3.3 спорного договора допускал, что оплата может быть произведена любым, не запрещенным законом, способом.

Соглашением от 05.05.2017 г. ООО «ГАК» и ООО «ГСК «Лаврский» договорились о прекращении зачетом встречных требований, возникших из указанных выше Договора уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ от 30.12.2016 г. и Договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. в части суммы 3 500 000 рублей.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

По смыслу пункта 3 статьи 407 ГК РФ стороны вправе согласовать порядок прекращения их встречных требований, отличный от предусмотренного статьей 410 ГК РФ, например, установив их автоматическое прекращение, не требующее заявления одной из сторон, либо предусмотрев, что обязательства могут быть прекращены при наличии волеизъявления всех сторон договора, то есть по соглашению между ними (статья 411 ГК РФ).

Договор уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 05.06.2017 г. В эту же дату по условиям п.п. 5, 7 Соглашения о зачете встречных требований от 05.05.2017 г. был проведен соответствующий зачет.

Оставшиеся права требования ООО «ГАК» к ООО «ГСК «Лаврский» из договоров уступки прав (требований) № 30/12/ГЛТ и № 30/12/ГЛС в общем размере 11.084.941 рубль были уступлены ФИО5 по договору № 23/03/ГФЛ от 07.06.2017 г. Стоимость уступленных прав по указанному договору в свою очередь была зачтена в счет частичной оплаты долга ООО «ГАК» перед ФИО5 по договору № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г. на основании Соглашения о зачете встречных требований от 08.06.2017 г.

Согласно акту от 06.06.2017 г. об исполнении обязательств перед застройщиком, акту от 09.06.2017 г. об исполнении обязательств по договору № 421/ГАК/ФИЗ, а также справке об отсутствии задолженности от 23.08.2019 г., ООО «ГСК «Лаврский» и ФИО5 неоднократно подтвердили, что ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН» полностью исполнило свои обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения, проектный № 421, площадью 35 кв.м. вытекающие из договора № 421/2016 участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Москва, Олимпийский пр., вл. 10 от 09.12.2016 г.

Таким образом, договор № 421/2016 участия в долевом строительстве (с учетом договора уступки прав № 421/ГАК/ФИЗ от 23.03.2017 г., зарегистрированного Управлением Росреестра о Москве 05.06.2017 г. за № 77:01:0003044:35-77/011/2017-42) полностью оплачен участником долевого строительства ООО «Высота» (Прежнее наименование ООО «ГЛАВАРЕНДАКРАН») и оснований для его расторжения не имеется.

Направляя 28.01.2021 г. уведомление в адрес ООО «ВЫСОТА» о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016, конкурсный управляющий ООО «ГСК «Лаврский» руководствовался процедурой, предусмотренной ст. ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, предоставляющей Застройщику право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае, если участник долевого строительства не внес предусмотренную по нему оплату или внес её с существенным нарушением срока внесения.

То есть, отказаться в одностороннем порядке от исполнения зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве может только Застройщик и только в случае наличия просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем двух месяцев.

В уведомлении от 10.03.2022 г. № PVD-0160/2022-2751, полученным заявителем по почте, также указано, что договор участия в долевом строительстве от 09.12.2016 г. № 421/2016 (запись № 77:01:0003044:35-77/011/2017-40 от 09.03.2017 г.) прекращен. Основание: Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2021 г. по делу № А40-192752/21-94-1311, вступившее в законную силу 24.02.2022 г. на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы № 09АП-89618/2021, 09АП-89619/2021.

Требования заявителя основаны на том, что указанные судебные акты не могли явиться законным основанием для принятия оспариваемого решения о регистрации.

Между тем, Определением № 305-ЭС22-18766 судьи Верховного суда РФ ФИО8 от 07.12.2022 г. кассационная жалоба ООО «ВЫСОТА» на судебные акты по делу № А40-192752/2021 была передана вместе с делом для её рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

По результатам рассмотрения жалобы Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2023 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 декабря 2021 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2022 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2022 г. по делу № А40-192752/2021 отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Таким образом, судебные акты, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения Управления и внесения соответствующих записей в государственный реестр недвижимости о прекращении договора с ООО «ВЫСОТА», отменены.

Материалы регистрационного дела, представленные по запросу суда, свидетельствуют о том, что основанием для оспариваемой государственной регистрации кроме указанных выше судебных актов явились поступившие 01.03.2021 г. в Управление вместе с заявлением №MFC-0558/2021-339330-1: Предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016, направленное конкурсным управляющим ООО «ГСК «Лаврский» в адрес ООО «Высота» по почте 20.11.2020 г. и Уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016, направленное дольщику также по почте 28.01.2021 г.

О том, что указанные Предупреждение и Уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве № 421/2016 не соответствуют закону и не могли явиться основанием для его расторжения подробно указано в заявлении об уточнении требований, а также подтверждается Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2022 г. по делу № А40-30611/2022, в котором была рассмотрена аналогичная ситуация (оценены такие же предупреждение и уведомление конкурсного управляющего ООО «ГСК «Лаврский» в отношении того же объекта долевого участия в строительстве, только в отношении другого дольщика).

Доводы о том, что обязательства ООО «Высота» по оплате договора участия в долевом строительстве здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой от 09.12.2016 г. № 421/2016 прекращены зачетом встречного требования, в связи с чем, его расторжение в одностороннем порядке невозможно, противоречит Закону, подтверждаются Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 г. по делу № А40-171042/18-174-227.

Учитывая изложенное, решение Росреестра по Москве нарушает законные права ООО ВЫСОТА» в экономической деятельности, требования заявителя являются обоснованными и правомерными.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 27, 29, 65, 71, 110, 123, 156, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Проверив на соответствие действующему законодательству Российской Федерации, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 10.03.2022 №PVD-0160/2022-2751 о погашении/прекращении сделки.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО ВЫСОТА» в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения в установленном порядке.

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу ООО ВЫСОТА» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: Уточкин И.Н.