Постановление от 21 апреля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-4573/2025
22 апреля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2026 года


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.,

судей Бугорской Н.А., Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Гочян С.С.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1, на основании выписки из ЕГРЮЛ,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1882/2026) общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.12.2025 по делу № А26-4573/2025, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Автоспецтранс» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» (далее – истец, ООО «Онего-Строй») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Автоспецтранс» (далее – ответчик, ПМУП «Автоспецтранс») об урегулировании разногласий при заключении договора аренды от 23.05.2025 нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (общая площадь 7490,7 кв.м, кадастровый номер 10:01:0200135:169), изложив пункт 4.1 в следующей редакции: «Арендная плата за помещение, указанное в п. 2.1 настоящего договора аренды, составляет 242700 (двести сорок две тысячи семьсот) рублей 00 копеек в месяц».

Ответчик в отзыве на иск заявленные требования не признал, указал, что в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предприятием была произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за нежилое здание (отчет № О/214/05-2015), в связи с чем пункт 4.1 договора просил принять в следующей редакции: «Арендная плата за помещение, указанное в п. 2.1 настоящего договора аренды, составляет 3002272,80 (три миллиона две тысячи двести семьдесят два рубля 80 копеек) в месяц».

Определением суда от 02.09.2025 по ходатайству сторон по делу назначена комиссионная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе индивидуального предпринимателя ФИО2 и эксперта общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость годовой арендной платы за нежилое здание общей площадью 7490,7 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0200135:169, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 13.07.2024?

07.11.2025 общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» представило в суд заключение № 101-17-09/2025, 10.11.2025 индивидуальный предприниматель ФИО2 представил в суд заключение № 12419/25.

Решением от 12.12.2025 урегулированы разногласия, возникшие между ПМУП «Автоспецтранс» и ООО «Онего-Строй» при заключении договора аренды недвижимого имущества от 23.05.2025, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Арендная плата за помещение, указанное в пункте 2.1 настоящего договора аренды, составляет 2179423 руб. 10 коп. в месяц»; с ПМУП «Автоспецтранс» в пользу ООО «Онего-Строй» взыскано 50000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая решение незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное в жалобе ходатайство о назначении дополнительной оценочной экспертизы, проведение которой просил поручить независимому оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО2 с постановкой на его разрешение следующего вопроса:

- Какова рыночная стоимость годовой арендной платы за нежилое здание общей площадью 7490,7 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0200135:169, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 13.07.2024 доходным методом в состоянии и назначении, соответствующем техническому паспорту объекта?

Ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы судом апелляционной инстанции отклонено.

По смыслу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области.

Таким образом, назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Правовых оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, поскольку само по себе несогласие с выводами эксперта не может являться основанием для назначения повторной либо дополнительной экспертизы.

Представитель ответчика не явился, направил отзыв, в котором просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 23.01.2009 по результатам проведенного аукциона между ПМУП «ДЭУ» (арендодатель) и ООО «Онего-Строй» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (общая площадь 7490,7 кв.м, кадастровый номер 10:01:0200135:169) сроком на 15 лет.

ПМУП «Автоспецтранс» в результате произведенной реорганизации является правопреемником ПМУП «ДЭУ», в результате чего 10.10.2019 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды о замене стороны в договоре.

В связи с истечением срока действия договора от 23.01.2009, ООО «Онего-Строй» на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции) обратилось в адрес ПМУП «Автоспецтранс» с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения аукциона.

17.06.2024 ПМУП «Автоспецтранс» направило в адрес истца уведомление от 17.06.2024 № 669/01-13 о прекращении договора аренды 12.07.2024 и намерении проведения по рекомендации Администрации Петрозаводского городского округа аукциона на право заключения договора аренды.

Не согласившись с данным решением, ООО «Онего-Строй» обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском об обязании ПМУП «Автоспецтранс» заключить договор аренды на новый срок без проведения аукциона.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.12.2024 по делу №А26-5960/2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025, иск удовлетворен частично, суд обязал ПМУП «Автоспецтранс» в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения заключить с ООО «Онего-Строй» договор аренды на новый срок без проведения торгов со сроком на 5 лет.

23.05.2025 от ответчика в адрес истца поступил проект договора аренды недвижимого имущества.

30.05.2025 истец в адрес ПМУП «Автоспецтранс» направил договор аренды недвижимого имущества от 23.05.2025, подписанный с протоколом разногласий от 26.05.2025. Разногласия касались исключительно пункта 4.1 относительно размера арендной платы. Кроме того, для проверки достоверности расчета истец запросил у ответчика отчет оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы недвижимого имущества.

04.06.2025 истцом от ПМУП «Автоспецтранс» был получен отказ (отклонение) протокола разногласий и предложение принять первоначальную редакцию договора аренды. При этом, ответчик отказался предоставить отчет оценщика о рыночной стоимости арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Онего-Строй» в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по пункту 4.1 договора аренды недвижимого имущества от 23.05.2025.

Судом первой инстанции иск удовлетворен. Арендная плата за помещение, указанное в п. 2.1 договора аренды, определена, с учетом заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закон о конкуренции при определенных условиях по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества такой договор на новый срок может быть заключен с добросовестным арендатором без проведения торгов. В этом случае размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1).

В связи с возникновением спора по вопросу определения размера арендной платы за пользование объектом, суд по ходатайству сторон определением от 02.09.2025 назначил судебную комиссионную оценочную экспертизу, проведение которой поручил комиссии экспертов в составе индивидуального предпринимателя ФИО2 и эксперта общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость годовой арендной платы за нежилое здание общей площадью 7490,7 кв.м с кадастровым номером 10:01:0200135:169, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 13.07.2024?

07.11.2025 общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» представило в суд заключение эксперта № 101-17-09/2025, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за нежилое здание общей площадью 7490,7 кв. с кадастровым номером 10:01:0200135:169, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 13.07.2024, составляет 21794231 руб. 00 коп.

10.11.2025 индивидуальный предприниматель ФИО2 представил в суд заключение № 12419/25, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за нежилое здание общей площадью 7490,7 кв. с кадастровым номером 10:01:0200135:169, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 13.07.2024, с учетом НДС составляет 18337236 руб. 00 коп.

При этом суд первой инстанции отметил, что единое заключение по результатам комиссионной экспертизы в порядке статьи 84 АПК РФ, а также мотивированных пояснений относительно разногласий по каким-либо вопросам при проведении оценки экспертами суду не представлено. Эксперт ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3 дала пояснения по представленному заключению, в частности, указала на необходимость оценки объекта с учетом наиболее эффективного его использования на момент заключения договора, то есть как производственно-складские помещения. Эксперт ФИО2 для дачи пояснений в судебное заседание не явился, письменных пояснений не представил.

Положения части 2 статьи 84 АПК РФ допускают возможность представления по итогам комиссионной экспертизы при возникновении разногласий отдельных заключений каждым из экспертов, полученный результат подлежит оценке в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчет № О/214/05-202 от 23.05.2025, произведенный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, на применении которого настаивал ответчик, а также представленные по результатам судебной комиссионной экспертизы заключение эксперта ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3 № 101-17-09/25 от 08.10.2025 и заключение эксперта – индивидуального предпринимателя ФИО5 № 12419/25 от 31.10.2025, судом первой инстанции установлено следующее.

Все три эксперта пришли к однозначному выводу о необходимости применения при определении стоимости арендной платы сравнительного подхода, мотивированно указав на невозможность применения в рассматриваемом случае таких методов оценки как доходный и затратный.

Вместе с тем суд первой инстанции правильно отметил, что выводы экспертов ФИО3 и ФИО2, назначенных для производства экспертизы, содержат сопоставимые между собой выводы относительно определения сегмента рынка, к которому принадлежит объект (производственно-складская недвижимость), аналогов объектов недвижимости, наиболее приближенных к местоположению спорного объекта. Тогда как в отчете оценщика ФИО4 в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак «коммерческая недвижимость торгово-офисного назначения» и местоположение объектов-аналогов значительно отличается от местоположения объекта оценки, ценообразующие факторы применены в отношении торговых площадей.

Оценив заключение эксперта ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3 № 101-17-09/25 и заключение эксперта – индивидуального предпринимателя ФИО5 № 12419/25, суд первой инстанции также обоснованно установил сопоставимые между собой выводы относительно определения ценообразующих факторов для производственно-складской деятельности исходя из технических параметров объекта. Однако, при применении корректировок в целях определения стоимости объекта оценки оценщик ИП ФИО2 отказался от применения такой корректировки как доля эксплуатационных расходов, при определении расчета не принято во внимание наличие собственной парковки.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, признав, что заключение эксперта ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3 №101-17-09/25 является наиболее достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость арендной платы за объект. Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, не установлено, доказательств обратного сторонами не представлено.

Довод истца о том, что оценка должна быть произведена с учетом состояния объекта, указанного в техническом паспорте на здание (отсутствие водопровода, канализации, отделки стен, вентиляции и пожарной сигнализации; кровля с повреждениями верхнего слоя (протечки), двери металлические (имеются повреждения), судом первой инстанции отклонен, как противоречащий разъяснениям, изложенным в пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Поскольку на момент истечения срока действия предыдущего договора аренды недвижимого имущества от 23.01.2009 здание находилось в состоянии, зафиксированном сторонами в акте технического осмотра здания от 20.02.2023, эксперты правомерно произвели оценку рыночной стоимости арендной платы за объект с учетом его актуального технического состояния.

Согласно заключению эксперта ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО3 № 101-17-09/2025 рыночная стоимость годовой арендной платы за нежилое здание общей площадью 7490,7 кв. с кадастровым номером 10:01:0200135:169, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 13.07.2024, составляет 21794231 руб. 00 коп., то есть в месяц - 1816185 руб. 92 коп. без НДС и 2179423 руб. 10 коп. с учетом НДС.

Таким образом, приняв во внимание, что договором аренды недвижимого имущества от 23.05.2025 арендная плата установлена с учетом налога на добавленную стоимость, удовлетворяя иск ООО «ОнегоСтрой» об урегулировании разногласий по пункту 4.1 договора аренды недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно изложил указанный пункт в следующей редакции: «Арендная плата за помещение, указанное в пункте 2.1 настоящего договора аренды, составляет 2179423 руб. 10 коп. в месяц».

Суд первой инстанции обоснованно признал проведенную судебную экспертизу надлежащим доказательством по делу и в силу статьи 64 АПК РФ правомерно положил сведения, полученные в ходе ее проведения, в обоснование принятого судебного акта.

Вопреки доводам подателя жалобы, ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы отклонено судом обоснованно. Суд указал, что основанием для назначения повторной экспертизы в силу части 2 статьи 87 АПК РФ является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий. В рассматриваемом случае суд по результатам изучения экспертного заключения с учетом всей совокупности представленных доказательств не установил необходимости проведения повторной экспертизы.

Правомочие суда назначить дополнительную или повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении дела устанавливает доказательства и, принимая решение, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2019 N 67-О).

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости проведения повторной экспертизы.

С учетом фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Из содержания решения усматривается, что суд первой инстанции дал оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в настоящем деле, надлежащим образом исследовал все имеющиеся в материалах дела доказательства, установил обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения спора, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Доводы, указанные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда, а, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.12.2025 по делу № А26-4573/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.


Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Н.С. Полубехина


Судьи


Н.А. Бугорская


К.В. Галенкина