Решение от 29 апреля 2019 г. по делу № А70-16372/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-16372/2018
г. Тюмень
30 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 23 апреля 2019 года.

  Решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Авдеевой Я.В., рассмотрев единолично в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «ФОРМАТ»

к ООО «ЭТАЛОН – САНТЕХПРОЕКТМОНТАЖ»

о взыскании денежных средств,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Нео-Клиник», ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Болтуновой А.Г.

при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены;

от ответчика: ФИО2 – директор, выписка из ЕГРЮЛ;

от третьих лиц: ООО «Нео-Клиник» - не явились, извещены; ФИО1 – не явились, извещены;

установил:

Предъявлен иск ООО «ФОРМАТ» к ООО «ЭТАЛОН – САНТЕХПРОЕКТМОНТАЖ» о взыскании 416 870 рублей 96 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате и электроэнергии за все время просрочки возврата нежилых помещений по договору аренды №30-05/14-15 от 30.05.2014 в размере 140 054 рубля 26 копеек, сумму договорной неустойки в размере 276 816 рублей 70 копеек.

Исковые требования со ссылками на статьи 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы неисполнением обязательств по договору аренды нежилого нежилых помещений №30-05/14-15 от 30.05.2014.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 14.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Нео-Клиник».

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 28.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

В судебном заседании, начатом 16.04.2019 года, был объявлен перерыв до 23.04.2019 года, после чего слушание дела было продолжено.

В судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились, извещены о месте и времени слушания дела надлежащим образом, что в силу положений ст. 123, 156 АПК РФ позволяет суду рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчика.

В судебном заседании ответчик поддержал заявленные возражения по мотивам представленных в материалы дела отзыва и письменных объяснений, в которых он полагает, что: - истцом неверно указан период пользовании помещением ответчиком, поскольку после окончании срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом до 19.05.2017 года, 19 мая 2017 года ответчик пригласил на осмотр возвращаемого арендованного имущества генерального директора истца ФИО3, которому передал нежилые помещения, ключи от предмета аренды, замечаний после осмотра не было; - причиной прекращения использования помещения являлось и то обстоятельство, что с ноября 2016 года цокольный этаж постоянно был затоплен в связи с неисправностью труб ГВС, данное обстоятельство подтверждается Актом расследования аварийной ситуации первичного осмотра от 04.11.2016., согласно которому именно в помещении, которое являлось предметом договора, произошел разрыв полипропиленового трубопровода системы ГВС, проходящий под потолком нежилого помещения цокольного этажа; - истцом в расчет цены иска включена сумма 5 963,33 рубля, при этом указанная сумма не подтверждена документально, в акте сверки, приложенном к исковому давлению, отсутствует, началом периода расчета задолженности определено 30.06.2016; - истцом не представлено доказательств несения расходов по оплате электроэнергии, согласно п. 5.3-5.4 договора, помимо арендной платы ответчик обязался дополнительно оплачивать истцу коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию, указанные расходы должны были производиться дополнительно, по факту их предоставления, по отдельным счетам в течение 5 дней с момента их выписки истцом, при этом истец ответчику указанные документы не предоставлял, размер платежей в договоре зафиксирован не был, следовательно, ответчик не мог уплачивать укачанные суммы по вине истца, к исковому заявлению доказательства обратного не приложены, как не приложены и документы, подтверждающие несение этих расходов самим истцом; - согласно п. 5.1 и 5.4 договора определение срока исполнения обязательство стороны поставили в зависимость от получения счета на оплату, при этом указанные счета на оплату истец ответчику не направлял, следовательно, определить момент начала течения периода начисления неустойки без указанных доказательств невозможно; - размер неустойки, установленный в п. 7.4 договора, несоразмерен последствиям нарушения обязательства; - истец не являлся собственником имущества со 02 июня 2016 года; - истцом допущено злоупотребление правом, поскольку в нарушение п. 3.1.4 договора истец не сообщил ответчику о смене собственника имущества, продолжал получать денежные средства за периоды, в которых право собственности было передано иному лицу, направлял требования об уплате задолженности, обратился в суд с исковым заявлением, не представив доказательств наличия прав собственника; - в договоре аренды была указана неверная площадь помещений, что не оспаривается истцом, что повлекло возникновение необоснованного обогащения на стороне истца.

От третьих лиц в материалы дела представлены письменные отзывы, в которых ООО «Нео-Клиник», давая пояснения по обстоятельствам дела, поддержку какой либо из позиций сторон не высказало (л.д.151 т.1), ФИО1 в письменном отзыве поддержала требования иска и указала, что задолженность обоснована и подлежит взысканию в пользу истца (л.д.70 т.2).

Исследовав обстоятельства дела, доводы искового заявления, отзывов на него, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что 30.05.2014 между ООО «ФОРМАТ» (арендодатель) и ООО «ЭТАЛОН – САНТЕХПРОЕКТМОНТАЖ»  (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений №30-05/14-15 (далее – Договор л.д.19-24 т.1), во исполнение условий которого арендатору за плату во временное пользование переданы нежилые помещения, находящееся в здании по адресу: 625000 ул. Немцова, дом 4 (далее «Здание») общей площадью, 60 м. кв., (далее «Помещения»), состоящие из нежилых помещений в цокольном этаже здания (п.1.1 Договора).

Срок аренды, согласно пункту 1.2 Договора установлен с 01.07.2014 года по 31 мая 2015 года.

Как определено пунктами 2.1 и 2.2 Договора передача Помещений в аренду осуществляется 01 июля 2014 года, по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние Помещений на момент его предоставления в аренду.

Возврат Помещений Арендодателю производится Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента прекращения (досрочного расторжения) Договора Аренды по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. При этом Помещения не могут быть хуже того состояния, в котором они были переданы в аренду, с учетом произведенных Арендатором неотделимых улучшений и нормального износа.

Факт передачи имущества ответчику подтвержден истцом представлением в материалы дела Акта приема-передачи от 01.07.2014 года (л.д.24 т.1).

Разделом 5 Договора определено, что за арендуемые помещения арендатор уплачивает арендную плату из расчета с 01 июля 2014 года - 300 рублей за 1 кв. метр площади помещения первого этажа в месяц, (НДС не применяется), далее «Арендная плата». Сумма арендной платы помещения первого этажа в месяц составляет -18 000 рублей, (НДС не применяется).

Арендная плата за пользование помещениями вносится арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно на основании счета, выставленного Арендодателем в следующем порядке.

Первый платеж в размере, составляющем 18 000 рублей за первый месяц аренды, вносится в качестве предварительной оплаты не позднее 25 июня 2014 года, учитывая, что к тому моменту Арендодатель предоставит Арендатору надлежащим образом оформленные счета.

Второй платеж в размере, составляющем 18 000 рублей за август месяц, вносится в качестве предварительной оплаты не позднее 25 июля 2014 года, учитывая, что к тому моменту Арендодатель предоставит Арендатору надлежащим образом оформленные счета.

Последующие платежи вносятся в качестве аванса за 5 дней до начала следующего месяца при условии наличия у Арендатора счета на оплату.

Указанная ставка Арендной платы может измениться Арендодателем в одностороннем порядке исключительно в случаях изменения устанавливаемых поставщиками централизованно цен и тарифов на коммунальные услуги (подтвержденных Арендодателем документально), а так же пропорционально индексу потребительских цен, установленному в соответствии с действующим законодательством и публикуемому ежемесячно Госкомстатом РФ. Размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год.

Помимо арендной платы Арендатор обязан дополнительно оплачивать Арендодателю коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию.

Оплата за коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию, производится Арендатором Арендодателю дополнительно, по факту их предоставления, по отдельным счетам в течение 5 (Пяти) дней с момента их выписки Арендодателем. Вместе со счетом на оплату коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию. Арендодатель предоставляет копии документов поставщиков данных услуг (акт выполненных работ и счет-фактуру) подтверждающих их оказание.

Стоимость уборки внутри арендуемого помещения, стоимость услуг связи (включая услуги Интернет, междугородние и международные переговоры) исключается из настоящего Договора и оплачивается Арендатором дополнительно, в размере, предъявленном организациями, оказывающими соответствующие услуги Арендодателю на основании надлежащим образом оформленных договоров.

Датой исполнения обязательств Арендатором по выплате Арендной платы, оплаты за коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию, считается дата зачисления средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя.

Плату за загрязнение окружающей среды и регистрацию у администратора платежей по экологии, Арендатор осуществляет самостоятельно.

Согласно пункту 7.4 Договора в случае невнесения Арендной платы и возмещения расходов на электроэнергию в сроки, установленные настоящим Договором, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку, в размере 1% (Один процент) от суммы невнесенного платежа, за каждый день просрочки.

В соответствии с позицией истца, задолженность ответчика по арендной плате сложилась за период июнь 2016 года - октябрь и составила 140 054 рубля 26 копеек.

Претензией от 30 октября 2017 года истец обращался к ответчику с требованием погасить задолженность (л.д.61-67 т.1).

Поскольку ответчиком оплата за пользование не была произведена, арендодатель обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области.

Договор не был оспорен, не был признан недействительным в установленном законом порядке. Суд считает, что договор по форме и содержанию соответствует  требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Правоотношения, возникшие на основании Договора, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт исполнения истцом своих обязательств по предоставлению имущества в пользование с 01.07.2014 года истец подтверждает актом приема-передачи нежилого помещения.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то обстоятельство, что в пользование ему были переданы помещения меньшей площадью, чем указано в акте приема-передачи, 50 кв.м. вместо 60 кв.м.

Обосновывая факт подписания ответчиком акта приема-передачи к Договору именно в редакции, указывающей на площадь арендуемого помещений 60 кв.м., ответчик пояснял, что арендные отношения с истцом имели длительный характер (с сентября 2012 года) и по предыдущему договору № 31-07/13-14 от 31.07.2013 года (л.д.44 - 47 т.2) им арендовались другие помещение в цокольном этаже другого крыла здания. Несмотря на то, что по спорному Договору ответчик принял в пользование иные нежилые помещения в другом крыле цокольного этажа, на подпись ему арендодателем был представлен договор в редакции, аналогичной предыдущему договору № 31-07/13-14 от 31.07.2013 года, акт приема-передачи также имел отличия только в дате и ссылке на реквизиты договора. Поскольку, согласно пояснениям ответчика, между сторонами сложились доверительные отношения, им был подписан акт без замечаний.

Суд, исследовав содержание актов приема-передачи нежилого помещения, подписанный сторонами к договору № 31-07/13-14 от 31.07.2013 года (л.д.47 т.2) и к спорному Договору (л.д.24 т.1), признает состоятельным указание ответчика на идентичность их содержания, за исключением даты и ссылки на реквизиты договора.

При этом, суд отмечает, что данные акты не содержат каких-либо сведений, индивидуализирующих предмет аренды (номера по экспликации и т.д.). В то же время по договорам, которые истцом заключались с третьим лицом ООО «Нео-Клиник» (л.д.152-167 т.1) такие индивидуализирующие предмет аренды сведения в договорах указаны.

Не оспаривая факт того, что по договору № 31-07/13-14 от 31.07.2013 года ответчику передавалось в аренду помещение в другом крыле цокольного этажа здания, истец настаивает на том, что и по спорному Договору ответчику передавались помещения, площадью 60 кв.м.

В ходе судебных разбирательств, представитель истца пояснил, что такими помещениями являлись помещения № 11, № 13, № 14, № 15, № 18, отраженные на экспликации подвальных помещений (л.д.74 т.2).

Суд отмечает, что при сложении площадей помещений, обозначенных истцом в качестве предмета аренды по спорному Договору, их общая площадь составит 66, 3 кв.м., что тоже не соответствует площади арендуемых помещений, указанной в акте приема передачи от 01.07.2014 года.

Оспаривая факт наличия у арендатора возможности занимать помещения № 11 № 18 и часть помещения № 13 (площадь коридора от стены до решетки помещения № 13 по плану), ответчик ссылается на справку № 15 от 09.04.2019 года, выданную ТСЖ «Рубикон» о том, что доступ к общедомовым помещениям за номерами 12, 16, 17, 19 (теплоузлы) осуществляется через помещения № 11 и 18, а также на свидетельские показания ФИО4

Опрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании 16.04.2019 года ФИО4, пояснил, что является руководителем ООО «МФУ Сервис», которое с 01.02.2016 года на основании договора подряда с ТСЖ «Рубикон» осуществляло техническое обслуживание систем водопроводных, канализационных, отопительных, также осуществляло поверку приборов учета в многоквартирном жилом доме № 4 по улице Немцова в г. Тюмени. Свидетель подтвердил, что помещениями № 11, № 18 и частью помещения № 13 (площадь коридора от стены до решетки помещения № 13 по плану) ответчик возможности пользоваться не имел, поскольку данные помещения представляли собой коридор, по которому осуществлялся единственный доступ к общедомовым теплоузлам.

Истцом данные пояснения свидетеля и сведения, отраженные в справке ТСЖ «Рубикон», не оспорены, доказательств опровергающих их содержание, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд, исходя из установленного факта несоответствия площади передаваемых в аренду помещений, отраженных в акте приема передачи от 01.07.2014 года,  площади помещений, фактически занимаемых ответчиком, в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу о том, что фактически ответчику по Договору по акту приема-передачи 01.07.2014 года были переданы в пользование помещения, общей площадью 50 кв.м.: № 13-22 кв.м. (26,1 кв.м. - 4,1 кв.м. (площадь коридора от стены до решетки помещения № 13 по плану) + № 14-21.6 кв.м.+№ 15-6,4 кв.м.+ 50 кв.м.(л.д.74 т.2).

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделом 5 Договора, ответчик принял на себя обязательство своевременно выплачивать арендную плату, в размерах и сроки, указанные в договоре.

Согласно условиям Договора, установившим размер арендной платы за пользование имуществом с 01 июля 2014 года из расчета 300 рублей за 1 кв. метр площади помещения (50 х 300 = 15000 рублей в месяц), за период пользования имуществом с 01 июля 2014 года по 31 октября 2017 года подлежали внесению арендные платежи на сумму 600 000 рублей 00 копеек (40 месяцев х 15000).

Ответчиком в материалы дела представлен реестр произведенных им оплат за весь период действия Договора и все отраженные в нем платежные поручения. Согласно данным документам оплат с назначением платежа за аренду нежилого помещения ответчиком произведено на сумму 638 131 рубль 13 копеек.

Таким образом, суд на момент вынесения судебного акта полагает подтвержденным факт отсутствия задолженности ответчика перед истцом по арендным платежам.

В отношении предъявленных требований об оплате ответчиком коммунальных платежей, суд исходит из отсутствия в материалах дела документов в подтверждение обоснованности их предъявления к оплате.

В соответствии с положениями пункта 5.4 Договора оплата за коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию, производится Арендатором Арендодателю дополнительно, по факту их предоставления, по отдельным счетам в течение 5 (Пяти) дней с момента их выписки Арендодателем. Вместе со счетом на оплату коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию помещений и электроэнергию. Арендодатель предоставляет копии документов поставщиков данных услуг (акт выполненных работ и счет-фактуру) подтверждающих их оказание.

Между тем, материалы дела не содержат отдельных счетов, выставляемых арендодателем арендатору на оплату коммунальных услуг, равно как и не содержат копий документов поставщиков данных услуг (акты выполненных работ и счета-фактуры), подтверждающих их оказание.

Представленные истцом в материалы дела 07.11.2018 года договор энергоснабжения № 8872 от 22.04.2013 года, акт сверки взаимных расчетов между истцом и АО «ЭК «Восток» за период с 01.01.2018 года по 30.09.2018 года, платежное поручение № 28 от 26.10.2018 года об оплате истцом АО «ЭК «Восток» денежных средств по договору энергоснабжения № 8872 от 22.04.2013 года, по мнению суда, нельзя принять в качестве документов, подтверждающих обоснованность предъявленных ответчику к оплате сумм коммунальных расходов за период с 30.06.2016 года по 31.10.2017 года, поскольку акт сверки и платежное поручение не относятся к спорному периоду, и, кроме того, из представленных документов обоснованность расчета доли расходов, подлежащих отнесению на ответчика, определить не представляется возможным.

В этой связи, суд признает в качестве состоятельных возражения ответчика относительно того, что истцом не представлено доказательств несения расходов по оплате электроэнергии, истец ответчику указанные в Договоре документы  для оплаты не предоставлял, размер платежей в договоре зафиксирован не был, следовательно, ответчик не мог уплачивать укачанные суммы по вине истца, к исковому заявлению доказательства обратного не приложены.

В отсутствие доказательств предъявления ответчику счетов на оплату коммунальных расходов, в отсутствие расчетов истца по предъявляемым к оплате ответчику суммам коммунальных расходов, документов, предъявленных истцу энергоснабжающими организациями для оплаты, алгоритма расчета подлежащей отнесению на ответчика доли расходов, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца об оплате коммунальных расходов.

Также в связи с указанным, суд отмечает, что при исследовании представленного ответчиком в материалы дела платежного поручения № 35 от 10.03.2016 года  на сумму 48 131 рубль 13 копеек с назначением платежа «За аренду нежилого помещения и коммун. услуги за Декабрь-Март 2016г.», в отсутствие возможности определения предъявленных истцом ответчику в указанный в назначении платежа период к оплате суммы коммунальных расходов, при наличии возражений ответчика об обоснованности предъявленных к оплате сумм, суд отнес произведенную данным платежным поручением оплату в счет арендных платежей в полном объеме.

С учетом изложенного, после установления фактической площади переданных в аренду помещений по Договору, исследования документов, подтверждающих произведенные арендатором платежи по Договору за весь период его действия, с учетом условий Договора о стоимости аренды, документов, представленных в обоснование предъявленной ко взысканию задолженности, суд пришел к выводу, что долга у арендатора перед арендодателем за пользование имуществом по Договору в период с июня 2016 года по октябрь 2017 года не имеется.

В отношении доводов ответчика о том, что истцом неверно указан период пользовании помещением ответчиком, поскольку после окончании срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом до 19.05.2017 года, а 19 мая 2017 года ответчик пригласил на осмотр возвращаемого арендованного имущества генерального директора истца ФИО3, которому передал нежилые помещения, ключи от предмета аренды, замечаний после осмотра не было, суд отмечает следующее.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как установлено положениями пункта 2.2 Договора возврат Помещений Арендодателю производится Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента прекращения (досрочного расторжения) Договора Аренды по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. При этом Помещения не могут быть хуже того состояния, в котором они были переданы в аренду, с учетом произведенных Арендатором неотделимых улучшений и нормального износа.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договоров совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку договоры аренды совершен в письменной форме, соглашение о расторжении договора должно быть совершено также в письменной форме.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим положения о договоре аренды (статья 622 ГК РФ), пунктами 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами.

Согласно пояснениям ответчика помещения из аренды по акту приема-передачи не передавались, письменное приглашение арендодателю для такой передачи арендатором не направлялось. С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 2.2 Договора.

При этом ссылки ответчика на обстоятельства передачи ключей от помещений генеральному директору истца ФИО3 документально не подтверждены и оспаривались истцом при рассмотрении дела. Представление ответчиком в качестве доказательства передачи имущества из аренды на наряд-заказ № 1100 от 16.05.2017 года, подтверждающий вызов ответчиком на осмотр общедомового инженерного оборудования в связи с окончанием срока аренды имущества работников ООО «МФУ Сервис», также не может подтвердить факт возвращения имущества из аренды арендодателю.

Таким образом, период пользования имуществом, обозначенный истцом в исковом заявлении, суд полагает подтвержденным материалами дела.

Указания ответчика на то, что причиной прекращения использования помещения являлось и то обстоятельство, что с ноября 2016 года цокольный этаж постоянно был затоплен в связи с неисправностью труб ГВС, данное обстоятельство подтверждается Актом расследования аварийной ситуации первичного осмотра от 04.11.2016., согласно которому именно в помещении, которое являлось предметом договора, произошел разрыв полипропиленового трубопровода системы ГВС, проходящий под потолком нежилого помещения цокольного этажа, по мнению суда, также подлежат отклонению.

В этой связи суд исходит из того, что доказательств направления арендодателю каких-либо претензий в связи с произошедшим затоплением, равно как и документов, свидетельствующих о реализации арендатором предусмотренных ст. 612 ГК РФ прав, материалы дела не содержат.

Ссылки ответчика на то обстоятельство, что истец не являлся собственником имущества со 02 июня 2016 года, что само по себе исключает возможность удовлетворения требований, судом признаются несостоятельными ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

В этой же связи судом отклоняются и указания ответчика на то, что истцом допущено злоупотребление правом, поскольку в нарушение п. 3.1.4 договора истец не сообщил ответчику о смене собственника имущества, продолжал получать денежные средства за периоды, в которых право собственности было передано иному лицу, направлял требования об уплате задолженности, обратился в суд с исковым заявлением, не представив доказательств наличия прав собственника, поскольку согласно указанному выше пункту Постановления собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора. Из указанного следует, что права арендатора, пользующегося имуществом по договору аренды, указанными действиями арендодателя нарушены быть не могут.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 276 816 рублей 70 копеек за просрочку исполнения обязательств за период с 30.06.2016 года по 31.10.2017 года при ставке неустойки 1%.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 7.4 Договора в случае невнесения Арендной платы и возмещения расходов на электроэнергию в сроки, установленные настоящим Договором, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку, в размере 1% (Один процент) от суммы невнесенного платежа, за каждый день просрочки.

Согласно ст. 309, 310  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (пеню).

Суд, проверив расчет истца, с учетом установленного факта внесения ответчиком арендных платежей в большем размере, нежели этого требовалось по условиям Договора, исходя из фактической площади переданных в аренду помещений, не установил наличия периодов просрочки платежей по внесению арендной платы.

Что касается указаний на наличие просрочки платежей по внесению платы за коммунальные услуги, суд, с учетом констатации факта непредставления в материалы дела доказательственного обоснования наличия и размера задолженности, не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за просрочку внесения данных платежей.

Кроме того, в этой связи в качестве состоятельных принимаются доводы ответчика о том, что согласно п. 5.1 и 5.4 договора определение срока исполнения обязательства стороны поставили в зависимость от получения счета на оплату, при этом указанные счета на оплату истец ответчику не направлял, следовательно, определить момент начала течения периода начисления неустойки без указанных доказательств невозможно.

Таким образом, поскольку в материалы дела доказательств обоснованности заявленных исковых требований не представлено, они не подлежат удовлетворению.

При обращении с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области истец уплатил государственную пошлину в надлежащем размере (л.д.8).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по оплате государственной пошлины подлежат на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106,  167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья


Авдеева Я.В.