Решение от 13 сентября 2018 г. по делу № А75-21182/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-21182/2017
14 сентября 2018 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2018 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Березовского района (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 19.12.1997, место нахождения: 628140, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Березовский район, пгт. Березово, ул. Астраханцева, д. 54) к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 03.04.2013, место нахождения: 628140, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Березовский район, пгт. Березово, ул. Ленина, д. 25) о признании права собственности на незавершенный строительством объект и обращении взыскания,

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономный округ – Югре, «Коммерческий банк развития» (общество с ограниченной ответственностью), Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»,

без участия представителей сторон и третьих лиц,

установил:

Администрация Березовского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» (далее – ответчик) с требованиями о признании права собственности на незавершенный строительством объект и обращении на него взыскания.

Определением суда от 28.12.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономный округ – Югре, «Коммерческий банк развития» (общество с ограниченной ответственностью), Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

Определением от 12.03.2018 суд объединил в одно производство дела № А75-21182/2017 и № А75-21302/2017, с присвоением делу № А75-21182/2017.

Кроме того, в этом же определении от 12.03.2018 суд запрашивал у истца сведения о том, в счет исполнения каких конкретно обязательств и в какой сумме неисполненных обязательств истец просит обратить взыскание на предмет залога.

11.04.2018 истец через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» в уточнениях исковых требований (т. 3 л.д. 87-88) пояснил, что Администрация Березовского района по муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000330-0029787-01 оплатила ответчику 1 164 160 руб. 80 коп. и по муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000331-0029787-02 - 1 975 545 руб. 60 коп.

Определением от 23.04.2018 (резолютивная часть определения объявлена 16.04.2018, в полном объеме определение изготовлено 23.04.2018) суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Таким образом, суд рассматривает следующие требования истца к ответчику:

- признать за обществом с ограниченной ответственностью «Стройсервис - СК» право собственности на незавершенный строительством объект – 2-х квартирный одноэтажный жилой дом проектной площадью 89 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:9, общей площадью 1600 кв.м., со степенью готовности 90%;

- обратить взыскание в пользу Администрации Березовского района путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис - СК»: незавершенный строительством объект - 2-х квартирный одноэтажный жилой дом проектной площадью 89 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:9, общей площадью 1600 кв.м., со степенью готовности 90%;

- определить начальную продажную стоимость заложенного имущества, в размере 3 139 706 руб. 40 коп.

Ранее истец через сервис подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» заявил ходатайства о назначении экспертизы как по делу № А75-21182/2017 (т. 1 л.д. 113-114), так и по делу № А75-21302/2017 (т. 3 л.д. 36-37).

Определением от 23.04.2018 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с подготовкой заключения ФИО2

07.06.2018 в суд поступило экспертное заключение от 01.06.2018 № 225/18.

Определением от 19.06.2018 производство по делу возобновлено.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В рассматриваемом деле правоотношения сторон возникли из двух схожих по своему содержанию муниципальных контрактов от 28.12.2013 № 0187300012413000330-0029787-01 и № 0187300012413000331-0029787-02 (далее - контракты).

Между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключены два муниципальных контракта участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д. 47-65 и т. 2 л.д. 12-29), предметом которых является долевое участие участника долевого строительства в финансировании строительства квартир № 1 и № 2 проектной площадью жилого помещения 33 и 56 кв.м., в жилом доме по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, согласно плана создаваемого объекта строительства в приложении № 1 и перечню квартир, указанного в приложении № 3, а другая сторона - застройщик – принял обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме - участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома и зарегистрировать право собственности на квартиру (пункты 3.1 контрактов).

Согласно пункту 5.2 контрактов стоимость приобретаемой квартиры № 1 составила 1 455 210 руб. 00 коп., квартиры № 2 - 2 469 432 руб. 00 коп., исходя из норматива средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, установленной Приказом Региональной службы по тарифам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 4 квартал 2013 года по муниципальному образованию Березовский район в размере 44 097 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктами 4.1.4 контрактов после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в состоянии, пригодном к эксплуатации и отвечающем санитарным требованиям по акту приема-передачи в течение одного месяца, но не позднее 31.12.2014.

Контракты прошли процедуру государственной регистрации, о чем имеются соответствующие отметки (т. 1 л.д. 65 и т. 2 л.д. 29).

По муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000330-0029787-01 истец оплатил ответчику 1 164 160 руб. 80 коп. по платежными поручениям от 30.12.2013 № 3121 на 436 560 руб. 30 коп., от 22.09.2014 № 1837 на 436 560 руб. 30 коп., от 24.07.2015 на 50 535 руб. 16 коп., от 24.07.2015 № 1598 на 240 505 руб. 04 коп. (т. 1 л.д. 72, 73, 74, 75).

По муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000331-0029787-02 истец оплатил ответчику 1 975 545 руб. 60 коп. по платежными поручениям от 30.12.2013 № 3122 на 740 829 руб. 60 коп., от 22.09.2014 № 1838 на 740 829 руб. 60 коп., от 24.07.2015 на 55 738 руб. 61 коп., от 24.07.2015 № 1604 на 438 147 руб. 79 коп. (т. 2 л.д. 36, 37, 38, 39).

Как следует из подготовленного по состоянию на 01.04.2017 технического плана объекта незавершенного строительства (т. 1 л.д. 76-83) его степень готовности – 90%.

То есть, позднее установленного муниципальными контрактами срока передачи квартир - 31.12.2014, само здание еще не завершено строительством.

Ответчик в письме от 09.01.2018 (т. 1 л.д. 104) признает, что строительство многоквартирного жилого дома не ведется, все работы приостановлены с марта 2017 года.

Претензиями (т. 1 л.д. 84-85, т. 2 л.д. 48-49) истец сославшись на статью 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» потребовал у ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с одновременной регистрацией залога в пользу Администрации Березовского района.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматриваемые контракты является смешанными договорами, правоотношения по которым регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), действовавшим на момент заключения контрактов Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (действовал до 31.12.2013) (далее – Закон № 94-ФЗ), Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), а так же условиями заключенных контрактов.

Пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

В соответствии с частью 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

На основании части 1 статьи 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В рассматриваемом деле имеются все основания для удовлетворения требования истца о признании за ответчиком права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку после установленного контрактами срока передачи квартир (31.12.2014) прошло более шести месяцев и строительные работы на объекте прекращены в марте 2017 года.

Суд удовлетворяет требование о признании права собственности ответчика на незавершенный строительством объект.

Так же истцом заявлено требование об обращении взыскания на незавершенный строительством объект.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Схожая норма содержится в статье 1 Закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу пункта 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Исходя из пункта 2 статьи 1 Закона № 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из подпункта 1 пункта 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом обеспечиваются исполнение закройщиком обязательств в том числе и по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

Как было указано выше, установленные статьей 14 Закона № 214-ФЗ обстоятельства для обращения взыскания на предмет залога имеются.

Пунктом 1 статьи 50 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ определено, что начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При рассмотрении дела по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость незавершенного строительством объекта определена в размере 3 889 585 руб. 00 коп.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; дано квалифицированным специалистом, обладающим необходимыми специальными познаниями; оснований не доверять выводу эксперта у суда не имеется; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая установленные судом обстоятельства неисполнения ответчиком обязательств по муниципальным контрактам требования истца об обращении взыскания на незавершенный строительством объект подлежит удовлетворению.

По правилам пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Схожее правило содержится в пункте 1 статьи 56 Закона № 102-ФЗ.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

При рассмотрении дела истец по платежному поручению от 09.04.2018 № 729 (т. 3 л.д. 90) на депозитный счет суда перечислил 10 000 руб. 00 коп. для оплаты экспертизы.

По определению суда от 19.06.2018 указанная денежная сумма перечислена обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр».

Учитывая удовлетворение исковых требований, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные издержки по оплате экспертизы.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания с ответчика в бюджет государственной пошлины в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис - СК» на незавершенный строительством объект – 2-х квартирный одноэтажный жилой дом проектной площадью 89 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:9, площадь земельного участка 1 600 кв.м., со степенью готовности 90%, площадь застройки 135,0 кв.м.

Обратить взыскание на следующее заложенное имущество незавершенный строительством объект – 2-х квартирный одноэтажный жилой дом проектной площадью 89 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 86:05:0301018:9, площадь земельного участка 1 600 кв.м., со степенью готовности 90%, площадь застройки 135,0 кв.м.

Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3 111 668 руб. 00 коп.

Из стоимости реализованного заложенного имущества удовлетворить требования Администрации Березовского района по муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000330-0029787-01 по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в размере 1 164 160 руб. 80 коп. и по муниципальному контракту от 28.12.2013 № 0187300012413000331-0029787-02 по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства в размере 1 975 545 руб. 60 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» в пользу Администрации Березовского района судебные издержки в размере 10 000 руб. 00 коп. (Десять тысяч рублей 00 копеек).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСЕРВИС-СК» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб. 00 коп. (Двенадцать тысяч рублей 00 копеек).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                       И.С. Неугодников