Решение от 4 октября 2019 г. по делу № А40-189231/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-189231/19-97-1412
04 октября 2019 г.
г. Москва




Резолютивная часть решения изготовлена 26 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...> дата регистрации: 15.11.1991 г.)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОРТЕКС" (115035 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ 17/4 СТРОЕНИЕ 3 , ОГРН: <***>, дата регистрации: 27.11.2014, ИНН: <***>)

о взыскании денежных средств по договору аренды № М-01-036816 от 27.02.2012 в размере 153 166 руб. 76 коп., из которых: 145 013 руб. 64 коп. – заложенность по арендным платежам (за период с 3 квартала 2017 по 30.09.2018), 8 153 руб. 12 коп. – пени (за период с 2 квартала 2017 по 30.09.2018)

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору аренды № М-01-036816 от 27.02.2012 в размере 153 166 руб. 76 коп., из которых: 145 013 руб. 64 коп. – заложенность по арендным платежам, 8 153 руб. 12 коп. – пени, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды, требования ст. ст. 309-310, 330, 614 ГК РФ.

Стороны извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства на основании главы 29 АПК РФ.

Ответчик представил отзыв на иск, по иску возражал. По существу возражений ответчик ссылается на то, что в августе 2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости № 59-5173, предметом которого являлось отдельно стоящее здание. Расположенное по адресу <...> и земельный участок, расположенный по адресу <...> площадью 106 кв.м. При этом земельный участок площадью 106 кв.м. кадастровый номер 77:01:002018:2579 выделен из земельного участка площадью 109 кв.м. кадастровый номер 77:01:0022018:173 и ответчиком не арендуется. 12.02.2018 в связи с заключением договора купли-продажи использовавшийся ответчиком лицевой счет для оплаты арендных платежей был закрыт.

Суд на основании части 1 статьи 229 АПК РФ 26.09.2019 г. вынес резолютивную часть решения.

От истца поступило заявление об изготовлении мотивированного решения.

Исследовав материалы дела, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.02.2012г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № М-01-036816, предметом которого является земельный участок, площадью 109 кв.м., из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0022018:173, имеющий адресные ориентир: . Москва, ул. Пятницкая, д. 17/4 стр. 3 предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания (п.1.1).

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком до 30.06.2015 года.

В соответствии с п. 3.1. Договора расчетным периодом является квартал.

Исходя из п. 3.2. Договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с п.7.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указывает истец в исковом заявлении, в нарушении условий договора аренды ответчиком была допущена просрочка по внесению платежей по арендной плате за период с за период с 3 квартала 2017 по 30.09.2018, ответчик оплату в размере 145 013 руб. 64 коп. не произвел.

Таким образом, согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2017 по 30.09.2018 составляет 145 013 руб. 64 коп. Кроме того, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей ответчику начислены пени в размере 8 153 руб. 12 коп. за период с 2 квартала 2017 по 30.09.2018.

Истец направил ответчику претензию о погашении имеющейся задолженности. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 12.02.2018 г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-5173, в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать покупателю следующие объекты недвижимости:

-отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0002018:1063, общей площадью 171,4 кв.м.

-земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 106 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0002018:2579, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания по предприятие бытового обслуживания, а Покупатель обязуется принять и оплатить это имущество.

В тоже время, указанный договор заключен, в том числе, и во исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-181003/16.

Согласно сведениям из в картотеки дел размещенным на сайте http://kad.arbitr.ru/, решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2017 по делу № А40-181003/16, оставленным без изменения постановлением Девятого Апелляционного Арбитражного суда от 06.09.2017, суд урегулировал разногласия сторон по цене выкупаемых объектов, возникшие при заключении договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 171,4 кв.м, расположенного на земельном участке общей площадью 106 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002018:2579 по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 17/4, стр. 3, установив спорные условия договора купли-продажи в следующей редакции:

- Пункт 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости (далее - Объекты):

- отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0002018:1063 общей площадью 171,4 кв.м. (подвал, пом. I, комн.1; этаж 1, пом. 1, комн. 1-9; мансарда, пом. I, комн. 1-6; подвал, комн. А; этаж 1, комн. А; мансарда, комн. А (далее - Объект 1).

- земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 106 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0002018:2579, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под предприятие бытового обслуживания - салон красоты (далее - Объект 2), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

- Пункт 3.1. Цена Объектов составляет 26 550 221 (двадцать шесть миллионов пятьсот пятьдесят тысяч двести двадцать один) руб. 00 коп. в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр независимой экспертизы собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Во исполнение решения суда по делу № А40-181003/16, между сторонами 12.02.2018 в отношении указанных объектов недвижимости подписан договор купли-продажи № 59-5173.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, продавец обязан передать покупателю владение объектом недвижимости (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до заключения договора купли-продажи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании ответчика на основании договора аренды, помещение в силу требований пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации считается переданным ему с этого момента.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, являлось достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон. (Верховный Суд Российской Федерации Определение от 21 апреля 2016 г. N 302-ЭС16-4516)

Исполнительные листы на основании судебных актов, в случаях понуждения к заключению договора, судом не выдаются (пункт 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Таким образом, при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11). Следовательно, вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, являлось достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требовало каких-либо дополнительных действий от сторон.

Учитывая изложенное толкование положений Закона, суд приходит к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи находящегося во владении истца объекта аренды, ввиду совпадения кредитора и должника в одном лица прекратилось арендное обязательство сторон настоящего спора.

Учитывая, что в рассматриваемом случае Департамент взыскивает денежные средства в виде арендных платежей и соответствующие пени, начисленные, после вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-211214/14 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, суд приходит к выводу о неверном расчете периода суммы задолженности по арендным платежам и неустойки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что, требования истца о взыскание арендной платы за период с 06.09.2017 и начисленных пени за просрочку платежей в указанный период удовлетворению не подлежат.

В тоже время, учитывая, что ответчиком заявлено о взыскании задолженности зачиная с 3 квартала 2017 г., т.е. с июля 2017 г., суд исходит из того, что из представленного истцом расчета следует, что на начало 3 квартала 2017 у ответчика имелась переплата по арендным платежам в размере 61,42 руб. и недоплата по пени в размере 444,38 руб. При этом, ответчиком внесены следующие платежи за 3 квартал 2017г.: 25.07.2017 в размере 18 000 руб., 28.08.2017 в размере 18 000 руб., 25.09.2017 в размере 17 000 руб. За 4 квартал 2017 ответчиком внесены следующие платежи: 30.10.2017 в размере 19 000 руб., 20.11.2017 в размере 18 000 руб., 27.12.2017 в размере 18 000 руб. За 1 квартал 2018 г. ответчиком внесены следующие платежи: 18.01.2018 в размере 10 000 руб., 13.02.2018 в размере 18 000 руб.

Таким образом, учитывая размер начисленной ответчику арендной платы за 3 квартал 2017 (56 215,01 руб.), принимая во внимание отсутствие оснований для начисления арендной платы с 06.09.2017 и произведенные ответчиком платежи, с 25.07.2017 суд приходит к выводу об отсутствии задолженности на стороне ответчика.

При этом, суд принимает во внимание, что согласно сведениям размещённым на публичной кадастровой карте, в сети Интернет фактическая площадь земельного участка расположенного по адресу <...> с кадастровым номером 77:01:0022018:173 составляет 2,65 кв.м., в то время как уточненная площадь земельного участка расположенного по адресу <...> 3/у 1 с кадастровым номером 77:01:0002018:2579 составляет 106 кв.м. (дата внесения сведений в ЕГРН 21.06.2016.).

Истец каких-либо пояснений или возражений по отзыву ответчика не представил, доводы ответчика документально не опроверг.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы за участок 77:01:0022018:173.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина в федеральный бюджет Российской Федерации взысканию не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.ст. 8, 12, 309-310, 330, 454, 614 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 75, 110, 123, 156, 167-171, 227, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в течение 15-ти дней со дня принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции, а в случае составления мотивированного решения - в течение 15-ти дней со дня принятия решения в полном объеме.


Судья:

А.Г.Китова