Решение от 19 ноября 2018 г. по делу № А40-152281/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

20.11.2018 Дело № А40-152281/18-11-1242

Резолютивная часть решения объявлена 14.11.2018

Полный текст решения изготовлен 20.11.2018

Арбитражный суд в составе: судьи Дружининой В.Г. (единолично)

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СОЮЗКОМПЛЕКТСЕРВИС» (101000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, дата рег. 13.06.2000)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 15.11.1991 г.)

о признании договора аренды недействительным

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности б/н от 07.08.2017 г., паспорт

от ответчика: ФИО2 по доверенности № 33-Д-884/18 от 12.10.2018г., удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СОЮЗКОМПЛЕКТСЕРВИС» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании Договора от 26.07.2005г. № М-04-507650 между ООО «Союзкомплектсервис» и Департаментом городского имущества г.Москвы расторгнутым с 12.12.2007г. и признании начисленных арендных платежей незаконными с 12.12.2017г.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Непосредственно исследовав все представленные по делу доказательства, заслушав представителя сторон, суд пришел к выводу об отклонении заявленных требований исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 26.07.2005г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (ДГИ, Ответчик, Арендодатель) и ООО «Союзкомплектсервис» (Истец, Арендатор) был заключен договор № М-04-507650 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул.Подольская,вл.27, корп1, площадью 23 кв.м, для эксплуатации пристройки входной группы к магазину.

Истец в обоснование исковых требований пояснил суду, что 12.12.2007г. ООО «Союзкомплектсервис» провело сделку по отчуждению нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, известив Ответчика.

Таким образом, считая, что спорный Договор между сторонами прекратил свое действие, Истец полагает, что начисление арендной платы является не законным.

В порядке досудебного урегулирования спора, в адрес Ответчика было направлено письмо от 23.05.2018г. с предложением фиксации прекращения Договора на момент отчуждения нежилого помещения, находящемся на спорном участке земли.

В своем ответе от 20.06.2018г. № ДГИ-100839/18-(0)-1 Ответчик соглашается с тем, что срок Договора истек, но, тем не менее, Договор имеет статус действующего и продолжает начислять арендные платежи.

Считая действия ответчика неправомерными, Истец обратился в суд с настоящим исковым заявление.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

В соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными в законе. Из названной нормы следует, что иные способы защиты прав могут быть установлены только законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 № 15148/08 восстановление нарушенного права может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Таким образом, избрание ненадлежащего способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за 3 месяца (ст.610 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможно лишь при направлении уведомления в адрес одной из сторон договора.

В адрес Департамента уведомление о расторжении договора не поступало.

Таким образом, обществом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Арендатор обратилось в Департамент с предложением фиксации прекращения договора аренды от 26.07.2005 № М-04-507650 на момент отчуждения нежилого помещения, находящемся на спорном участке земли.

Между Департаментом и ООО «СОЮЗКОМПЛЕКТСЕРВИС» заключен договор аренды земельного участка от 26.07.2005 № М-04-507650, расположенного по адресу: <...> вл.27, кор.1, площадью 23 кв.м. (кадастровый номер 77:04:003015:80) сроком на 1 год для эксплуатации пристройки входной группы к магазину.

Государственная регистрация договора аренды проведена в установленном порядке (от 25.08.2005 № 77-77-04/003/2005-487).

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, согласно положению п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса разъяснены и пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которым: согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, Покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Также разъяснение дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу указанных норм, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-СЗ: «при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.».

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды. "

Таким образом, с учетом названных положений ГК и правовой позиции ВАС РФ, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости ООО «СОЮЗКОМПЛЕКТСЕРВИС» выбыл из обязательства по аренде земельного участка, в связи с чем, с названного момента более не является стороной договора и не вправе требовать прекращения данного договора аренды, поскольку данный договор продолжает действовать и регулирует права и обязанности Арендодателя с новым собственником объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 8.1. Договора аренды № от 26.07.2005 № М-04-507650 изменение и/или дополнения к настоящему договору могут быть сделаны Сторонами в письменной форме, если иное не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации либо Договором.

Равным образом в настоящее время все права и обязанности перешли к новому собственнику объектов недвижимости, и никаких правовых оснований к прекращению договора аренды в настоящем случае не усматривается.

При этом для рассмотрения вопроса внесения изменений в договор аренды земельного участка от 26.07.2005 № М-04-507650 в части смены стороны Арендатора по указанному договору аренды собственники зданий (помещений) вправе обратиться в Департамент за предоставлением государственной услуги города Москвы «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в соответствии с порядком, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП.

Кроме того, Истец обратился (письмо б\н от 23.05.2018) в Департамент с предложением фиксации прекращения договора аренды от 26.07.2005 № М-04-507650 на момент отчуждения нежилого помещения, находящемся на спорном участке земли.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, данное письмо носит сугубо информационный характер и не является уведомлением о расторжении договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По совокупности заявленных сторонами доводов и возражений, основываясь на всестороннем изучении представленных в материалы дела доказательств, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат отклонению в полном объеме, так как, Истцом не представлено доказательств соблюдения порядка расторжения спорного Договора.

Госпошлина по делу относится на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 450, 454, 523 ГК РФ, ст. ст. 4, 49, 110, 123, 124, 150, 156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В.Г. Дружинина