Решение от 29 апреля 2019 г. по делу № А19-509/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-509/2019

29.04.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.04.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29.04.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пугачёва А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловым А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Баяр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664011, <...>)

к Администрации города Иркутска (664025, <...>)

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> строение 19/2, выраженного в письме № 505-70-21816/18 от 27.12.2018 .

при участии:

от заявителя: ФИО1 - представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Баяр» (далее – заявитель, общество, ООО «Баяр») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации города Иркутска (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> строение 19/2, выраженного в письме № 505-70-21816/18 от 27.12.2018.

Представитель заявителя заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика заявленные требования оспорил по существу, дав пояснения в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между администрацией города Иркутска и ООО «Баяр» 01.12.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № 10079, арендатору предоставлено во временное возмездное владение и пользование здание назначение: нежилое, 2-этажный, (подземных этажей 1), общая площадь 227,2 кв.м., инв. № 183, кадастровый номер 38:36:000034:6788, расположенное по адресу: <...>, лит. Б, Б1, БЗ-Б6 (далее - арендуемое помещение, объект). Площадь земельного участка, расположенного подобъектом и необходимого для его использования составляет 2078,52 кв.м. (пункт 1.3 договора аренды). Кадастровый номер земельного участка, расположенного под объектом, который передан в аренду - 38:36:000034:717. В силу пункта 2.1.1 Администрация обязуется передать объект и земельный участок обществу.

В комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска 06.12.2018 поступило заявление ООО «Баяр» о предоставлении преимущественного права на приобретение объекта недвижимости.

Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым из договора исключены положения о том, что объект является выявленным объектом культурного наследия в связи с его исключением из Сводного списка вновь выявленных объектов г. Иркутска, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.

Приказом начальника департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска №955-08-2551/17 от 05.10.2017 объекту был присвоен адрес – <...> строение 19/2.

06.12.2018 Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> строение 19/2.

Письмом от 27.12.2018 № 505-70-21816/18 КУМИ г. Иркутска отказал ООО «Баяр» в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого здания в связи с тем, что на земельном участке (кадастровый номер 38:36:000034:717), на котором расположен объект за предоставлением которого обратился заявитель, находится другое нежилое здание площадью 134 кв.м., находящееся в собственности муниципального образования г. Иркутска. Земельный участок является единым для использования двух зданий. В соответствии частью 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 ФЗ № 178 «О приватизации государственного или муниципального имущества» приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, следовательно приватизация объекта возможна только одновременно с приватизацией земельного участка, а поскольку на нем находится еще один объект недвижимости, принадлежащий муниципальному образованию и обществу не предоставлявшийся, основания для предоставления преимущественного права на приобретение объекта отсутствуют.

Полагая, что отказ администрации г. Иркутска, выраженный в письме №505-70-21816/18 от 27.12.2018 не соответствует требованиям закона, а также нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь, заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемым ненормативным правовым актом, решением своих прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлены условия при которых может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ответчиком не оспаривается факт соответствия заявителя условиям при которых может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации к основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесен, в том числе и договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 - ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Согласно абзаца 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона №178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Таким образом, удовлетворение требования ООО «Баяр» в отношении здания без земельного участка, сформированного с целью использования этого здания, противоречила бы пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 28 Федерального закона № 178 -ФЗ.

Позиция заявителя сводится к тому, что нежилое здание, общей площадью 134 кв.м., находящееся в муниципальной собственности города Иркутска, расположенное на спорном земельном участке не было включено в объекты аренды, имеющееся здание находится в разрушенном состоянии, согласно акту обследования ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» от 26.11.2018 общий износ здания составляет 96%, поэтому основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> строение 19/2, у ответчика отсутствовали.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела, в реестре зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Иркутска на объект – нежилое здание, детско-юношеская школа №1, площадью 134 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000034:6790), расположенное по адресу: <...> строение 19/1.

Факт того, что данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:717, предоставленном заявителю в качестве участка площадью 20783,52 кв.м. (пункт 1.3 договора аренды № 10079 от 01.12.2015), сторонами не оспаривается.

Из представленных доказательств (акта обследований, фотографий, выписки из ЕГРН) следует, что объект - нежилое здание, детско-юношеская школа №1, площадью 134 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000034:6790) расположенный на спорном земельном участке, обладает признаками самостоятельного недвижимого имущества - здания – имеет фундамент, стены, перегородки, оконные проемы, а также имеет самостоятельное назначение – нежилое здание детско-юношеской школы №1.

Вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не представил доказательства полного физического уничтожения здания без возможности его восстановления, прекращения существования здания как объекта права.

Из абзаца 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, вещные права возникают у собственника объекта недвижимости только на ту часть земельного участка, которая функционально необходима для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, а не всего земельного участка.

По убеждению суда отсутствие сформированного под испрашиваемым зданием земельного участка, необходимого для использования здания, само по себе не может служить основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд отмечает, что в данном случае заявитель настаивает именно на предоставлении всего земельного участка, указанного в договоре (площадью 2078,52 кв.м.), за разделением земельного участка, о признании права собственности Администрации на нежилое здание, детско-юношеская школа №1, площадью 134 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000034:6790) отсутствующим в связи с разрушением данного здания заявитель не обращался.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не допускается приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Статьей 35 Кодекса также предусмотрено, что по общему правилу отчуждение здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем собственнику здания, производится вместе с земельным участком.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ в случае, если отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Учитывая, что заявителю изначально передавался весь земельный участок (площадью 2078,52 кв.м.), в т.ч. и под зданием детско-юношеской школы №1, площадью 134 кв.м. (кадастровый номер 38:36:000034:6790), находящимся в муниципальной собственности, действующим законодательством предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и заявитель нас, у ответчика отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования заявителя в предоставлении преимущественного права на приобретение жилого здания, общей площадью 227,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> строение 19/2. Иное противоречило бы положениям Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что отказ в предоставлении ООО «Баяр» преимущественного права на приобретение арендуемого объекта является законным и обоснованным.

Вместе с тем, суд отмечает, что настоящее решение не препятствует заявителю на реализацию преимущественного права выкупа объекта, при условии соблюдения требований законодательства в части условий общих условий предоставления земельных участков.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку в рассматриваемом случае совокупность условий, при наличии которых оспариваемый акт может быть признан недействительным, отсутствует, в удовлетворении заявления следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья А.А. Пугачёв