Решение от 1 апреля 2025 г. по делу № А56-74338/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-74338/2024
02 апреля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к

обществу с ограниченной ответственностью «Топливно-экологическая компания», обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз»

третьи лица:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга;

Санкт-Петербургское Государственное Казенное Учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»;

Управление      Федеральной    службы     государственной    регистрации,     кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

o признании недействительными Договоров аренды, о применении последствий их недействительности,

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от

24.03.2025,

ус т а н о в и л :

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Топливно- экологическая компания» (далее – ООО «ТЭК»), обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз» (далее – ООО «Алмаз») о признании недействительным Договора аренды, о применении последствий его недействительности.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке,

предусмотренном    статьями   123,    156    Арбитражного   процессуального   кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «ТЭК» был заключен договор аренды от 21.05.2008 №22/ЗК-02450 (далее – Договор №22/ЗК-02450) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 11 (у дома 424) кадастровый номер 78:38:22120:1018, площадью 1319 кв.м (далее - Участок) для использования под размещение павильона-кафе без права возведения  объектов недвижимости сроком действия по 15.04.2011.

Дополнительным с оглашением от 30.04.2013г. Договор аренды земельного участка продлен до 21.04.2018г.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6.1 Договора №22/ЗК-02450, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, Договор №22/ЗК-02450 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

ООО «ТЭК» направило в адрес Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) обращение от 29.08.2023 б/н (вх. Учреждения от 29.08.2023 № 04-15-40990/23-0-0) о заключении нового договора аренды сроком на 5 лет в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2023 №370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По результатам рассмотрения обращения, между Комитетом и ООО «ТЭК» были заключены:

соглашение о расторжении Договора №22/ЗК-02450;

договор от 01.04.2024 №22/ЗК-05101 (далее - Договор №22/ЗК-05101) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022120:1018, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 11 (у дома 424) кадастровый номер 78:38:0022120:1018, площадью 1319 кв.м (далее - Участок) для использования под размещение павильона-кафе без права возведения объектов недвижимости сроком действия с 09.10.2023 по 08.10.2028.

Впоследствии в Едином государственном реестре недвижимости:

02.05.2024 произведена регистрация (№ регистрации 78:38:0022120:1018- 78/011/2024-13) перехода права аренды по Договор №22/ЗК-05101 к ООО «Алмаз».

Обращаясь в арбитражный суд, Комитет указывал на то, что заключенный Договор №22/ЗК-05101 является недействительной сделкой в силу его ничтожности, поскольку противоречит действующему законодательству и нарушает публичные интересы.

Оспаривая заключенный договор, Комитет указывал на то, что при заключении Договора нарушены требования подпункта 6 пункта 21.1 статьи Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №137-ФЗ), которым установлено, что нестационарный торговый объект (далее - НТО) - это торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение, а также на нарушение подпункта 3 и подпункта 5 п. 21.1 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ, ввиду возведения на испрашиваемом Участке объекта капитального строительства (самовольной постройки).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона   №137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 21.1. статьи 3 Федерального закона   №137-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что:

1) заключение нового договора аренды такого земельного участка с данным арендатором без проведения торгов не может осуществляться в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации;

2) цели использования земельного участка по новому договору аренды идентичны целям использования земельного участка по ранее заключенному договору аренды такого участка;

3) земельный участок был предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства, и на нем отсутствуют объекты капитального строительства;

4) на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у него отсутствует задолженность по арендной плате за два и более периода уплаты арендной платы, предусмотренных ранее заключенным договором аренды;

5) на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

6) такой земельный участок испрашивается арендатором не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута;

7) такой земельный участок испрашивается арендатором не для использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Спорный земельный участок был предоставлен заявителю без проведения торгов до 1 марта 2015 года для целей, не связанных со строительством.

В пункте 19 Перечня, предусмотрены следующие виды объектов: нестационарные объекты для оказания услуг общественного питания (сезонные (летние) кафе предприятий общественного питания), бытовых услуг, нестационарные объекты для организации обслуживания зон отдыха населения, в том числе на пляжных территориях в прибрежных защитных полосах водных объектов (теневые навесы, аэрарии, солярии, кабинки для переодевания, душевые кабинки, временные павильоны и киоски, туалеты, питьевые фонтанчики и другое оборудование, в том числе для санитарной очистки территории, пункты проката инвентаря, медицинские пункты первой помощи, площадки или поляны для пикников, танцевальные, спортивные и детские игровые площадки и городки), за исключением расположенных на землях лесного фонда указанных нестационарных объектов.

В соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020г. №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» для вида разрешенного использования земельного участка «для размещения объектов общественного питания» приведено следующее описание: размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (код 4.6).

Согласно пункту 3.5 оспариваемого Договора арендная плата установлена за каждый квартал, тогда как нестационарные объекты, указанные в пункту 19 Перечня имеют понятие сезонности, и аренда за указанные объекты оплачивается исключительно за летний период.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, испрашиваемого заявителем, по описанию является более широким, тогда как в пункте 19 Перечня приводятся конкретные нестационарные объекты, размещение которых возможно без предоставления земельного участка в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представленные в материалы дела документы не позволяют сделать вывод о том, что временный павильон кафе является объектом капитального строительства (самовольной постройкой).

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из инвентарного дела о технических характеристиках объекта с поэтажным планом по состоянию на 18.12.2009г. по адресу: Санкт-Петербург, <...> а, учтено временное нежилое строение, общей площадью 518.9 кв.м. 2009 года постройки.

Актом приемки от 30.04.2009, утвержденным Заместителем главы администрации Курортного района Санкт-Петербурга - председателем районной инженерно-строительной межведомственной комиссии ФИО1, принят и введен в эксплуатацию объект некапитального строительства (временный павильон кафе), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> а с благоустройством прилегающей территории (далее – Акт приемки).

ООО «ТЭК» представило поэтажный план павильона-кафе, подготовленный кадастровым инженером ФИО2 02.12.2024 года, который полностью идентичен плану этажей павильона-кафе от 18.12.2009г., что дает суду основание полагать, что это тот же павильон-кафе, который был введен в эксплуатацию актом приемки от 30.04.2009г.   Также данный факт подтверждается заключением кадастрового инженера.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 №1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга» ГБУ «ГУИОН» наделено полномочиями по осуществлению технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества на территории Санкт-Петербурга. Ведомость инвентаризации земельного участка является технической документацией, подготовленной в соответствии с полномочиями ГБУ «ГУИОН», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 №281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга».

ГБУ «ГУИОН», начиная с момента постройки временного павильона-кафе проводились инвентаризации спорного земельного участка (по 09.10.2023г. включительно), согласно которым на спорном земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.

Таким образом, каких-либо доказательств, свидетельствующих о возведении на спорном земельном участке объекта капитального строительства в материалы дела не представлено.

Кроме того,  доказательства того, что в отношении ответчиков заявлены требования о сносе незаконно возведенного объята капитального строительства не представлны.

 В ходе судебного разбирательства, ООО «Алмаз» заявлялось ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что для  разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела,   принимая во внимание мнение сторон, суд полагает проведение экспертизы нецелесообразным, так как доводы о возведение объекта капитального строительства не нашли своего  документального подтверждения материалы дела.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Этот порядок предполагает обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, рассмотрение такого заявления уполномоченным органом, проверку наличия или отсутствия оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие по заявлению решения, совершение уполномоченным органом указанных в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации  действий.

В силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации  в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В рассматриваемом случае, по результатам рассмотрения заявления ООО «ТЭК» от 29.08.2023 б/н (вх. Учреждения от 29.08.2023 № 04-15-40990/23-0-0) Комитетом были выполнены действия, предусмотренные подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: в адрес заявителя направлен проект договора аренды №22/ЗК-05101, содержащий все существенные условия, а также соглашение о расторжении Договора №22/ЗК-02450.

По смыслу положений статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовка уполномоченным органом и направление в адрес заявителя проекта договора аренды земельного участка является результатом рассмотрения заявления о предоставлении участка в аренду. Такое действие уполномоченного органа является заключительным этапом рассмотрения заявления и означает, что в ходе рассмотрения заявления оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченным органом не установлено. После совершения заявителем действий, предусмотренных пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ, договор аренды считается заключенным.

Как видно из материалов дела, соглашение о расторжении ранее заключенного договора  №22/ЗК-02450 было подписано ООО «ТЭК»  именно в связи с заключением нового договора аренды.

Согласно пункту 3 соглашения о расторжении договора № 22/ЗК-02450 акт приема-передачи земельного участка по данному соглашению не составляется в связи с заключением договора аренды  №22/ЗК-05101.

  Комитет, заявляя о признании заключенного договора №22/ЗК-05101 недействительной сделкой, указывал на действительность (заключенность) соглашения о расторжении договора №22/ЗК-02450, вместе с тем, представленными в материалы дела документами, подтверждается волеизъявление сторон на заключение  соглашений о расторжении договора №22/ЗК-02450 с последующим заключением нового договора аренды, таким образом, следует согласиться с доводом ответчиков о выраженном намерении Комитета на   продолжение арендных отношений в рамках нового договора.  Доказательства нарушения требований   действующим законодательством при заключении догвоора аренды не предоставлено.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заявленного требования,  исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ши л :

в  удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.