Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А31-12786/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-12786/2020
г. Кострома
17 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Смирновой Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1

без участия представителей сторон и третьих лиц

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании недействительным уведомления от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82 по адресу: <...> и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды вышеуказанного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 28.02.2017 № 44:27:040217:82-44/001/2017-2, третьи лица – ООО «Специализированный застройщик «Строй-Актив», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании недействительным уведомления от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82 по адресу: <...> и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды вышеуказанного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 28.02.2017 № 44:27:040217:82-44/001/2017-2.

Стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени проведения судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО «Строй-Актив» (арендатор) заключен договор аренды муниципального земельного участка от 16.02.2017 № 2.0177.2. Согласно договору арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:82 по адресу: <...> для строительства многоквартирного жилого дома. Договор заключен сроком на 2 года 8 месяцев с даты его подписания.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области (запись о регистрации от 28.02.2017 № 44:27:040217:82-44/001/2017-1).

14.09.2017 в ЕГРН внесена регистрационная запись 44:27:040217:82-44/001/2017-4 о государственной регистрации ограничения (обременения) права аренды ООО «Строй-Актив» на спорный земельный участок в виде ипотеки (залоге недвижимости), где в качестве лиц, в чью пользу ограничиваются права, выступают участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с разрешением на строительство от 16.06.2017, выданным администрацией города Костромы, ООО «Строй-Актив» осуществило строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Данный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2019.

13.02.2020 в Управление Росреестра по Костромской области обратилась ФИО6, действующая на основании доверенности от 16.01.2020 № 55-исх-6/20в интересах Управления имущественных и земельных отношений с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, поскольку впервые право собственности за участниками долевого строительства зарегистрировано 20.05.2019 (квартира № 4).

Уведомлением от 19.02.2020 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка в связи с наличием актуальной записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки.

Уведомлением от 01.07.2020 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок по тем же основаниям.

Заявитель, не согласившись с отказом регистрирующего органа, изложенным в уведомлении от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

В рассматриваемом случае заявителем оспаривается уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения действия договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3. Из содержания названного уведомления следует, что основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации послужило то, что право аренды спорного земельного участка обременено правами участников долевого строительства (залог); регистрационная запись об ипотеке земельного участка подлежит погашению только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, что под государственной регистраций прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Из пунктов 1-3 статьи 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регламентировано, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также связанные с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 13 Закона № 214-ФЗ установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В соответствии с частью 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Из приведенных норм следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.

Суд установил, что строительство многоквартирного жилого дома окончено, произведена передача участникам долевого строительства жилых помещений и произведена регистрация права собственности жилых помещений за участниками долевого строительства.

Следовательно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, земельный участок поступил в собственность указанных лиц.

С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещение влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу закона с даты регистрации права собственности на квартиру № 4 в доме № 80 А по улице проспект Текстильщиков города Костромы - 20.05.2019.

Ссылка регистрирующего органа на невозможность регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ подлежит отклонению, поскольку данной нормой установлено основание для погашение регистрационной записи об ипотеке, но не прекращение права залога, сохранение которого зависит от предмета залога, в рассматриваемом случае – права аренды. Факт регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, не препятствует действию правовых норм, регламентирующих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

С учетом изложенного отказ Управления Росреестра по Костромской области от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82 по адресу: <...>, не соответствует действующему законодательству и нарушает права Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина в доход федерального бюджета в рамках настоящего дела взысканию не подлежит ввиду освобождения сторон от ее уплаты согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82, расположенного по адресу: <...>, признать недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82, расположенного по адресу <...>, путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от 28.02.2017 № 44:27:040217:82-44/001/2017-2.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение одного месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Костромской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья Т.Н. Смирнова