Решение от 24 июля 2018 г. по делу № А33-13158/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


24 июля 2018 года


Дело № А33-13158/2017

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 июля 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 24 июля 2018 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Качур Ю.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Альфа-Банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу «Красноярсккрайснабсбыт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Крайснабсбыт» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «КРУСАР» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Торговая сеть «КАРАВАЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «ВОРТЕЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Красноярского края в лице Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 26.02.2018,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 03.07.2017,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,



установил:

с учетом принятых в судебном заседании 19.02.2018 уточнений, акционерное общество «Альфа-Банк» (далее – АО «Альфа-Банк», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу «Красноярсккрайснабсбыт» (далее – АО «Красноярсккрайснабсбыт», ответчик):

1) о взыскании с ответчика суммы основного долга по кредитному соглашению №00YL8L от 08.11.2012 в размере 861 000 руб.;

2) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке №00YL8Z006 от 10.04.2013, в счет погашения задолженности по кредитному соглашению №00YL8L от 08.11.2012, а именно на:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв.м., инв. № 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, <...>, установив начальную продажную стоимость нежилого здания в размере 6 760 000 руб., путем продажи с публичных торгов;

- канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина 169, стр. 11 до КК-15, установив начальную продажную стоимость канализационной сети в размере 74 800 000 руб., путем продажи с публичных торгов;

- право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № 2252 от «25» октября 2005 г. на котором находятся объекты 1-2, запись регистрации № 24-24-01/125/2005-071, земельный участок общей площадью 66 778 кв. м., кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, <...>; установив начальную продажную цену права аренды земельного участка в размере 1 256 000 руб., путем продажи с публичных торгов.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.06.2017 возбуждено производство по делу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Каравай-РС».

Определением от 11.08.2017 принят частичный отказ истца от иска, прекращено производство по делу в части требований о взыскании:

- 10 657 293 руб. 95 коп. просроченных процентов;

- 1 727 967 руб. 30 коп. неустойки за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327 руб. 35 коп. неустойки за несвоевременное погашение основного долга.

Определением от 07.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Крайснабсбыт», общество с ограниченной ответственностью «КРУСАР», общество с ограниченной ответственностью «Торговая сеть «КАРАВАЙ», общество с ограниченной ответственностью «ВОРТЕЛ».

Определением от 26.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Красноярский край в лице Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменные пояснения относительно стоимости объектов заложенного имущества. Указанные пояснения приобщены к материалам дела.

АО «Красноярсккрайснабсбыт» представило отзыв на исковое заявление, в котором с заявлением не согласилось, просило в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик указал, что срок предъявления требований по договору поручительства истек, поскольку действие договора поручительства прекратилось 16.01.2017.

Кроме того, АО «Красноярсккрайснабсбыт» полагает, что действие договора залога права аренды земельного участка прекратилось, поскольку договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252 расторгнут в соответствии с соглашением от 09.10.2015.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между АО «Альфа-Банк» и ООО «Каравай-РС» (далее – заемщик) заключено кредитное соглашение от 08.11.2012 № 00YL8L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях (далее по пункту 1 заявления – кредитное соглашение).

По условиям пункта 1.1 кредитного соглашения кредитор обязуется на условиях, оговоренных в настоящем соглашении, предоставить заемщику денежные средства в российских рублях (далее – кредиты) в форме возобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 250 000 000 руб. (далее – кредитная линия).

Согласно пунктам 2.2, 2.3, 3.1 кредитного соглашения кредиты предоставляются на основании заключаемых между кредитором и заемщиком дополнительных соглашений. Срок погашения кредитов устанавливается соответствующими дополнительными соглашениями. За пользование каждым кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты по ставке, установленной соответствующим дополнительным соглашением.

На основании дополнительного соглашения № 00YL8Т001 от 08.11.2012 к кредитному соглашению заемщику 08.11.2012 предоставлен кредит в размере 60 000 000 руб., что подтверждается мемориальным ордером № 201 от 08.11.2012. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8 % годовых.

В силу дополнительного соглашения № 00YL8Т002 от 16.11.2012 к кредитному соглашению заемщику 16.11.2012 предоставлен кредит в размере 40 500 000 руб., что подтверждается мемориальным ордером № 125 от 16.11.2012. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8 % годовых.

В соответствии с дополнительным соглашением № 00YL8Т003 от 04.12.2012 к кредитному соглашению заемщику 04.12.2012 предоставлен кредит в размере 25 000 000 руб., что подтверждается мемориальным ордером № 123 от 04.12.2012. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8 % годовых.

На основании дополнительного соглашения № 00YL8Т004 от 11.12.2012 к кредитному соглашению заемщику 11.12.2012 предоставлен кредит в размере 24 500 000 руб., что подтверждается мемориальным ордером № 262 от 11.12.2012. Дата погашения 01.08.2019. Процентная ставка 13,8 % годовых.

Согласно дополнительному соглашению № 00YL8Т005 от 25.03.2013 к кредитному соглашению заемщику 25.03.2012 предоставлен кредит в размере 50 000 000 руб., что подтверждается мемориальным ордером № 429 от 27.03.2013. Дата погашения 01.01.2020. Процентная ставка 13,5 % годовых.

Общая сумма, предоставленная банком заемщику во исполнение кредитного соглашения, составляет 200 000 000 руб.

На 25.11.2014 заемщик не исполнил обязательства по погашению процентов по дополнительному соглашению № 00YL8Т001 от 08.11.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т004 от 11.12.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т005 от 25.03.2013.

На 25.12.2014, 26.01.2015 заемщик не исполнил обязательства по погашению процентов по дополнительному соглашению № 00YL8Т001 от 08.11.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т002 от 16.11.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т003 от 04.12.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т004 от 11.12.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т005 от 25.03.2013.

В дату погашения 01.12.2014, 12.01.2015 заемщик не исполнил обязательства по погашению основного долга по дополнительному соглашению № 00YL8Т001 от 08.11.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т002 от 16.11.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т003 от 04.12.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т004 от 11.12.2012, дополнительному соглашению № 00YL8Т005 от 25.03.2013.

Согласно пунктам 6.1, 6.2 кредитного соглашения в случае несвоевременного погашения кредитов, уплаты процентов, в том числе, в соответствии с пунктом 7.4 соглашения, кредитор вправе начислить заемщику неустойку в размере 0,2 % от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки, но не ниже двойной ставки рефинансирования, действующей в день, за который производится начисление неустойки.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 7.2 кредитного соглашения кредитор вправе досрочно взыскать задолженность по кредитам, начисленным процентам, иным платежам, предусмотренные настоящим соглашением в случаях просрочки уплаты начисленных процентов и/или комиссии (полностью или частично), нарушения заемщиком даты (дат) погашения кредитов, в том числе в результате нарушения заемщиком обязанности, предусмотренной пунктом 5.1.1 соглашения.

По состоянию на 02.11.2015 (включительно) сумма задолженности ООО «Каравай-РС» перед АО «Альфа-Банк» по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях составляет 61 648 268 руб. 47 коп., в том числе:

- 46 244 103,87 руб. – задолженность по текущему основному долгу;

- 158 576,00 руб. – задолженность по просроченному основному долгу;

- 10 657 293,95 руб. – задолженность по текущим %;

- 1 727 967,30 руб. – неустойка за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327,35 руб. – неустойка за несвоевременное погашение основного долга.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика (ООО «Каравай-РС») между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (поручитель) заключен договор поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006.

В пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 перечислены условия кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L.

Пунктом 1.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручитель обязуется перед кредитором отвечать солидарно с должником за надлежащее исполнение должником обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже. Указанные в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 обязательства должника, за которые предоставлено поручительство, далее по тексту настоящего договора именуются как «Обеспеченные обязательства».

В пункте 2.3 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 установлено, что поручитель солидарно отвечает перед кредитором за надлежащее исполнение обеспеченных обязательств в пределах суммы, составляющей 861 000,00 (восемьсот шестьдесят одна тысяча) российских рублей, включая выплату неустоек, возмещение убытков, причиненных кредитору неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных обязательств, судебных издержек, связанных с судебной защитой кредитором своих прав.

Пунктом 4.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручительство прекращается через три года с даты погашения кредита, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, либо с прекращением обеспеченных им обязательств.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006.

В пункте 1.1 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 перечислены условия кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L.

Согласно пункту 1.2 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 в обеспечение надлежащего исполнения залогодателем обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже, залогодатель передает в ипотеку залогодержателю имущество, указанное в пункте 1.3 договора о залоге (далее - «предмет ипотеки»).

Пунктом 1.3 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 предусмотрено, что предмет ипотеки составляет следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв. м, инв.№ 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, <...> (далее - «объект 1»). Объект 1 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 1 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от «21» марта 2011 года 24ЕИ 946047. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «08» ноября 2000 года сделана запись регистрации на объект 1 № 24:01.50:61.2000:183. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 1 является приказ директора департамента от 14.07.1999 № 25-арх; распоряжение администрации г. Красноярска от 04.09.2000 № 814-арх; акт приемки законченного строительством объекта от 12.07.1999;

- канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5 кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина, 169, строение 11 до КК-15 (далее - «объект 2»). Объект 2 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 2 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от «23» апреля 2012 года 24ЕК 402748. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «23» апреля 2012 года сделана запись регистрации на объект 2 № 24-24-01/091/2012-472. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 2-является договор купли-продажи от 12.04.2012 № 121;

- права аренды залогодателя (далее - «права аренды») по договору аренды земельного участка № 2252 от «25» октября 2005 г., на котором находятся объекты 1-2, заключенному «25» октября 2005 г. между АО «Красноярсккрайснабсбыт» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам «08» ноября 2005 г. за № 24-24-01/125/2005-071, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «08» ноября 2005 г. сделана запись регистрации № 24-24-01/125/2005-071 (далее - «договор аренды»). Договор аренды предусматривает предоставление на срок по «01» июня 2015 г. в аренду залогодателю, ООО «КРУСАР», ООО «Крайснабсбыт», ООО «Торговая сеть «КАРАВАЙ» земельного участка общей площадью 66 778 кв. м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, <...> (далее - «земельный участок»).

В соответствии с пунктом 1.4 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 согласованная сторонами общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 493 500,00 (четыреста девяносто три тысячи пятьсот) российских рублей и складывается из следующих сумм:

- объект 1 оценивается сторонами в размере 384 900,00 (триста восемьдесят четыре тысячи девятьсот) российских рублей;

- объект 2 оценивается сторонами в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) российских рублей;

- права аренды оценивается сторонами в размере 48 600,00 (сорок восемь тысяч шестьсот) российских рублей.

Пунктом 5.1 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 установлено, что за счет предмета ипотеки, а также иного имущества, на которое распространяется ипотека в соответствии с законом и/или условиями договора о залоге, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченным обязательствам в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения обеспеченных обязательств, а также неустойку и иные платежи, предусмотренные кредитным соглашением. Возмещению подлежат также любые расходы и издержки залогодержателя, связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества, включая расходы, связанные с уплатой вознаграждения организатору торгов, привлечением оценщика для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.05.2016 по делу № А33-16148/2015 ООО «КАРАВАЙ-РС» признано банкротом, в отношении ООО «Каравай-РС» открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2016 по делу № А33-16148-11/2015 требование АО «Альфа-Банк» в размере 369 489 111,27 руб., в том числе: 354 222 591,03 руб. – основного долга, 15 266 520,24 руб. – неустойки, включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «Каравай-РС», включая 61 648 268 руб. 47 коп. по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L, из которых:

- 46 244 103,87 руб. – задолженность по текущему основному долгу;

- 158 576,00 руб. – задолженность по просроченному основному долгу;

- 10 657 293,95 руб. – задолженность по текущим %;

- 1 727 967,30 руб. – неустойка за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327,35 руб. – неустойка за несвоевременное погашение основного долга.

12.04.2017 АО «Альфа-Банк» направило претензии в адрес АО «Красноярсккрайснабсбыт», потребовав исполнить обязательства по договорам (квитанции ФГУП «Почта России», описи вложения в ценные письма от 12.04.2017).

Указанные претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, ссылаясь на невыполнение АО «Красноярсккрайснабсбыт» (поручитель, залогодатель) своих обязательств по договору поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 и договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006, АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога (ипотеки).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации и не вытекает из существа кредитного договора.

Из материалов дела следует, что между АО «Альфа-Банк» и ООО «Каравай-РС» (далее – заемщик) заключено кредитное соглашение от 08.11.2012 № 00YL8L об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях (далее по пункту 1 заявления – кредитное соглашение).

По условиям пункта 1.1 кредитного соглашения кредитор обязуется на условиях, оговоренных в настоящем соглашении, предоставить заемщику денежные средства в российских рублях (далее – кредиты) в форме возобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 250 000 000 руб. (далее – кредитная линия).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.05.2016 по делу № А33-16148/2015 ООО «КАРАВАЙ-РС» признано банкротом, в отношении ООО «Каравай-РС» открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2016 по делу № А33-16148-11/2015 требование АО «Альфа-Банк» в размере 369 489 111,27 руб., в том числе: 354 222 591,03 руб. – основного долга, 15 266 520,24 руб. – неустойки, включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «Каравай-РС», включая 61 648 268 руб. 47 коп. по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L, из которых:

- 46 244 103,87 руб. – задолженность по текущему основному долгу;

- 158 576,00 руб. – задолженность по просроченному основному долгу;

- 10 657 293,95 руб. – задолженность по текущим %;

- 1 727 967,30 руб. – неустойка за несвоевременное погашение процентов;

- 2 860 327,35 руб. – неустойка за несвоевременное погашение основного долга.

Из искового заявления следует, что задолженность заемщиком не погашена.

Доказательства погашения долга в какой-либо части при осуществлении процедуры банкротства в материалы настоящего дела не представлено.

Ответчик указанные обстоятельства не оспорил.

Таким образом, суд полагает факт наличия задолженности доказанным.

В силу положений пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе поручительством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

В силу пункта 1 статьи 399 Гражданского кодекса Российской Федерации до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.

Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.

Из материалов дела следует, что в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (поручитель) заключен договор поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006.

В пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 перечислены условия кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L.

Пунктом 1.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручитель обязуется перед кредитором отвечать солидарно с должником за надлежащее исполнение должником обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже. Указанные в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 обязательства должника, за которые предоставлено поручительство, далее по тексту настоящего договора именуются как «Обеспеченные обязательства».

В пункте 2.3 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 установлено, что поручитель солидарно отвечает перед кредитором за надлежащее исполнение обеспеченных обязательств в пределах суммы, составляющей 861 000,00 (восемьсот шестьдесят одна тысяча) российских рублей, включая выплату неустоек, возмещение убытков, причиненных кредитору неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных обязательств, судебных издержек, связанных с судебной защитой кредитором своих прав.

В связи с неисполнением обязательств по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L АО «Альфа-Банк» 12.04.2017 направило претензию в адрес АО «Красноярсккрайснабсбыт», потребовав исполнить обязательства по договору поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 (квитанция ФГУП «Почта России», опись вложения в ценное письмо от 12.04.2017).

Доказательства исполнения обязанности поручителя в материалы дела не представлены.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L подтвержден материалами дела, размер задолженности доказан, документов, подтверждающих погашения долга в какой-либо части АО «Красноярсккрайснабсбыт» не представлено, суд полагает, что у АО «Альфа-Банк» возникло право требовать погашения долга за счет солидарного поручителя (АО «Красноярсккрайснабсбыт») в пределах ответственности поручителя (861 000 руб.).

При таких обстоятельствах суд полагает требования о взыскании 861 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик указывает на истечение срока действия договора поручительства.

Данный довод является несостоятельным в связи со следующим.

Пунктом 4.2 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, что поручительство прекращается через три года с даты погашения кредита, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, либо с прекращением обеспеченных им обязательств.

Суд, вопреки доводам ответчика, не установил наличие предусмотренных пунктом 4.2 договора от 10.04.2013 № 00YL8Р006 обстоятельств.

Так, из 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 следует, что указанный пункт воспроизводит условия договора кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L.

В пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 предусмотрено, в том числе, что срок действия кредитной линии устанавливается с 08.11.2012 по 01.02.2020 включительно. После истечения срока действия кредитной линии кредиты заемщику не предоставляются.

Кроме того, в пункте 1.1 договора поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006 воспроизведен график возврата выданных кредитов, согласно которому последний платеж по возврату кредитов должен был быть осуществлен 01.08.2019.

На момент рассмотрения дела долг по кредитному соглашению от 10.04.2013 № 00YL8Р006 не погашен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что срок действия поручительства не истек.

АО «Альфа-Банк» также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика между АО «Альфа-Банк» и АО «Красноярсккрайснабсбыт» (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006.

Таким образом, между истцом и ответчиком сложились отношения из договора залога, которые регулируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В пункте 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика. Наличие отчета оценщика препятствует суду самостоятельно определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно пункту 1.2 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 в обеспечение надлежащего исполнения залогодателем обязательств, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 ниже, залогодатель передает в ипотеку залогодержателю имущество, указанное в пункте 1.3 договора о залоге (далее - «предмет ипотеки»).

Пунктом 1.3 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 предусмотрено, что предмет ипотеки составляет следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв. м, инв.№ 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, <...> (далее - «объект 1»). Объект 1 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 1 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от «21» марта 2011 года 24ЕИ 946047. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «08» ноября 2000 года сделана запись регистрации на объект 1 № 24:01.50:61.2000:183. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 1 является приказ директора департамента от 14.07.1999 № 25-арх; распоряжение администрации г. Красноярска от 04.09.2000 № 814-арх; акт приемки законченного строительством объекта от 12.07.1999;

- канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5 кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина, 169, строение 11 до КК-15 (далее - «объект 2»). Объект 2 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на объект 2 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от «23» апреля 2012 года 24ЕК 402748. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «23» апреля 2012 года сделана запись регистрации на объект 2 № 24-24-01/091/2012-472. Основанием для государственной регистрации права собственности залогодателя на объект 2-является договор купли-продажи от 12.04.2012 № 121;

- права аренды залогодателя (далее - «права аренды») по договору аренды земельного участка № 2252 от «25» октября 2005 г., на котором находятся объекты 1-2, заключенному «25» октября 2005 г. между АО «Красноярсккрайснабсбыт» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам «08» ноября 2005 г. за № 24-24-01/125/2005-071, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «08» ноября 2005 г. сделана запись регистрации № 24-24-01/125/2005-071 (далее - «договор аренды»). Договор аренды предусматривает предоставление на срок по «01» июня 2015 г. в аренду залогодателю, ООО «КРУСАР», ООО «Крайснабсбыт», ООО «Торговая сеть «КАРАВАЙ» земельного участка общей площадью 66 778 кв. м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, <...> (далее - «земельный участок»).

Ответчик факт передачи в залог вышеуказанного имущества не оспаривает, вместе с тем отмечает, что договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252 расторгнут. Вместо него заключен новый договор с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 № 1570. Таким образом, заложенное право прекратилось, требования истца в данной части являются необоснованными.

Изучив доводы сторон, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и АО «Красноярсккрайснабсбыт» заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252, кадастровый номер земельного участка 24:50:0100010:35.

В силу пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252 срок аренды участка устанавливается с 02.06.2005 по 01.06.2015.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 установлено обременение в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк».

Основание государственной регистрации обременения в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 - договор об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006; дата государственной регистрации - 16.05.2013; номер государственной регистрации - 24-24-01/109/2013-073; срок, на который установлено обременение - с 16.05.2013 по 01.08.2019.

Согласно сведениям ЕГРН регистрационная запись об обременении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 не погашена.

Зарегистрированное в пользу АО «Альфа-Банк» обременение земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 в судебном порядке не оспорено.

Соглашением от 09.10.2015 № 513 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и АО «Красноярсккрайснабсбыт» расторгнут договор аренды земельного участка от 25.10.2005 № 2252, дата расторжения договора – 02.06.2015.

При этом между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и АО «Красноярсккрайснабсбыт» вновь заключен договор аренды земельного участка от 09.10.2015 № 1570, кадастровый номер земельного участка 24:50:0100010:35, срок аренды земельного участка с 29.10.2015 по 10.09.2064.

Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Следовательно, залог следует за вещью, а арендатор объекта залога - АО «Красноярсккрайснабсбыт» остался прежним и не утратил прав на заложенное право аренды земельного участка.

Кроме того, судом не установлены правовые основания, установленные статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, для прекращения залога, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что АО «Красноярсккрайснабсбыт» не утратило права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100010:35 и истец вправе получить удовлетворение заявленных требований, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 имущество.

Ответчик указывает, что не является единственным арендатором спорного земельного участка (договор от 09.10.2015 № 1570 заключен с несколькими лицами: АО «Красноярсккрайснабсбыт», ООО «Крайснабсбыт» ООО «КРУСАР») и арендует часть земельного участка. Обращение взыскание на спорный участок общей площадью 66 651 кв. м. нарушит права других соарендаторов, и в рассматриваемой ситуации возможно обратить взыскание лишь на долю в праве аренде земельного участка, а не на право аренды земельного участка в целом – 66 651 кв. м.

Суд соглашается с доводом о множественности лиц со стороны арендатора, вместе с тем полагает, что указанное обстоятельство не прекращает залог права аренды и не нарушает прав других соарендаторов.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела (сведения из ЕГРН) следует, что спорный земельный участок сформирован с целью эксплуатации недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 № 1570 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100010:35, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Калинина, 169, стр. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, сооружение 12, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, трансформаторной подстанции №353 и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5 в соответствии с градостроительным регламентом зоны, общей площадью 66 651,00 кв. м.

Таким образом, спорный земельный участок передан в аренду как единый обособленный объект без выделения доли АО «Красноярсккрайснабсбыт» в праве аренды для эксплуатации заданий, сооружений, в том числе, на которые обращается взыскание по настоящему иску.

При таких обстоятельствах к новому собственнику недвижимости, которая находится на спорном земельном участке, перейдут права аренды спорного земельного участка в том же объеме, что существовали у предыдущего собственника АО «Красноярсккрайснабсбыт». Обращение взыскания на право аренды земельного участка, принадлежащее АО «Красноярсккрайснабсбыт», не приведет к нарушению интересов иных собственников (соарендаторов).

Поскольку ООО «Каравай-РС» допущены нарушения условий кредитного соглашения от 08.11.2012 № 00YL8L, право аренды не утрачено, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество (в том числе, на право аренды) подлежат удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В пункте 6 информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Следовательно, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из системного толкования пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка.

В соответствии с пунктом 1.4 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 согласованная сторонами общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 493 500,00 (четыреста девяносто три тысячи пятьсот) российских рублей и складывается из следующих сумм:

- объект 1 оценивается сторонами в размере 384 900,00 (триста восемьдесят четыре тысячи девятьсот) российских рублей;

- объект 2 оценивается сторонами в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) российских рублей;

- права аренды оценивается сторонами в размере 48 600,00 (сорок восемь тысяч шестьсот) российских рублей.

Истец просит установить начальную продажную стоимость строения 6 по ул. Калинина, д. 169, в размере 6 760 000 руб.

При этом ответчик полагает, что начальная продажная стоимость указанного объекта с учетом подпункта 4 пункта 2 статьи 53 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна составлять 80 % от рыночной стоимости, указанной в отчете ИП ФИО4 от 11.09.2017 № 35-Н/2017, а именно, 3 077 735 руб. 20 коп.

В материалы дела истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 048/17, подготовленный ООО «Агентство профессиональной оценки», согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 10 076 400 руб.:

- нежилое здание (объект 1) – 8 413 000 руб.;

- канализационная сеть (объект 2) – 93 500 руб.;

- право аренды – 957 400 руб.;

- оборудование общим количеством 26 единиц – 612 500 руб.

В соответствии с отчетом ИП ФИО4 от 11.09.2017 № 35-Н/2017 рыночная стоимость объектов оценки составляет 4 479 195 руб., в том числе:

- нежилое здание (объект 1) – 3 847 169 руб.;

- право аренды – 632 026 руб.

Как следует из заключения эксперта АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017 (судебная экспертиза проведена в рамках дела № А33-13160/2017):

- рыночная стоимость объекта ипотеки по договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00WR1Z006 - нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:98, адрес объекта: Россия, <...>, составляет 8 450 000 руб.;

- рыночная стоимость заложенных по договору об ипотеке от 10.03.2013 № 00WR1Z006 прав аренды ОАО «Красноярсккрайснабсбыт», по договору аренды земельного участка № 1570, с учетом приложения № 2 к договору аренды земельного участка от 09.10.2015 № 1570, на котором находятся объекты: нежилое здание, назначение: нежилое 1-этажный, общая площадь 641,5 кв. м., инв. № 01:1946:005933, литер В16, В17, В18, В19, В15. Кадастровый (или условный) номер: 24:50:0100010:0035:01:1946:005933, адрес объекта: Россия, <...>; канализационная сеть, назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литера № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина, 169, стр. 11, док КК-15, заключенному между АО «Красноярсккрайснабсбыт» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам от 29.10.2015 за № 24-24/001-24/001/034/2015-680/2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.10.2015 сделана запись регистрации № 24-24/001-24/001/034/2015-680/2, с учетом того, что договор аренды предусматривает предоставление на срок по 10.09.2064 в аренду АО «Красноярсккрайснабсбыт», земельного участка общей площадью 66651+/-91 кв. м., (площадь взята из выписки ЕГРН), кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, находящегося по адресу: Россия, <...>, на текущую дату составляет: 1 570 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость всех объектов оценки составила 10 020 000 руб.

Суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела, вместе с тем сторонами ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы в рамках настоящего дела заявлено не было.

В связи с этим судом определяется начальная продажная стоимость заложенного имущества с учетом сопоставления и анализа всех трех заключений, представленных сторонами в дело.

Оценив экспертное заключение ООО «Агентство профессиональной оценки» № 048/17 и АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017, суд пришел к выводу о его соответствии требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данное заключение содержит полные ответы на все вопросы, поставленные перед экспертом, а выводы, поставленные ответчиком под сомнение, не опровергнуты относимыми и допустимыми доказательствами.

Кроме того, судом учтено, что ответчик на конкретные недостатки иных, представленных в дело заключений не указывает, правом на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы не воспользовался.

При этом заключение ООО «Агентство профессиональной оценки» № 048/17 и АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017 и отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 048/17, подготовленный ООО «Агентство профессиональной оценки», содержат близкие выводы о рыночной стоимости нежилого здания (8 413 000 руб. и 8 450 000 руб.) и права аренды земельного участка (957 400 руб. и 1 570 000 руб.). При этом из заключения, представленного в материалы дела ответчиком следует, что рыночная стоимость спорных объектов ипотеки существенно отличается от той, которая определена в рамках иных заключений, представленных в дело истцом.

Оценив представленный в дело отчет оценщика ИП ФИО4 от 11.09.2017 № 35-Н/2017, арбитражный суд приходит к выводу, что указанное заключение оценщика является недопустимым доказательством, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Как разъяснено в пункте 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, установлено, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

-передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

-условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

-условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

-условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

-вид использования и (или) зонирование;

-местоположение объекта;

-физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

-экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

-наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

-другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета от 11.09.2017 № 35-Н/2017, представленного ответчиком, не следует, какими методами и подходами (затратным, сравнительным или доходным) руководствовался оценщик при определении рыночной стоимости спорных объектов оценки. В случае, если оценщик руководствовался несколькими подходами, то в отчете оценщиком должна быть проведена корректировка данных или правовое обоснование отказа от использования какого-либо из подходов, что соответствует положениям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

При этом выводы, к которым пришел оценщик, не подтверждаются ссылками на стоимость объектов-аналогов или иные источники информации, проанализировав которые оценщик определил рыночную стоимость объектов исследования.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В связи с этим выводы, которые содержатся в отчете от 11.09.2017 № 35-Н/2017, носят не обоснованный характер и не могут быть проверены судом на предмет их достоверности, поэтому не могут быть положены в основу решения.

Кроме того, судом учтено, что рыночная стоимость объектов оценки, установленная оценщиком в отчете от 11.09.2017 № 35-Н/2017, значительно ниже той, что установлена в иных заключениях, в том числе, заключении АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017, которое в рамках дела № А33-13160/2017 (вступившего в законную силу) признано надлежащим доказательством по делу.

Принимая во внимание изложенное, суд признает экспертное заключение АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017 (в отношении нежилого здания и права аренды) и отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 048/17 (в отношении канализационной сети) надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость предметов ипотеки.

Рыночная стоимость предметов ипотеки признается судом равной:

- нежилое здание (объект 1) - 8 450 000 рублей;

- канализационная сеть (объект 2) - 93 500 рублей (согласно отчету, представленному истцом);

- право аренды - 1 570 000 рублей.

Поскольку цена заложенного имущества определяется на основании отчетов оценщиков, при обращении взыскания цена устанавливается равной восьмидесяти процентам от рыночной стоимости такого имущества.

При этом довод ответчика о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определена с учетом всей площади земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, судом отклоняется в связи со следующим.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснил, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункты 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 11, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку реализация недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Как следует из экспертного заключения АНО «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа» от 11.12.2017 № 7-01/10-2017, право аренды земельного участка оценено в том объеме, в котором оно было объектом залога по пункту 1.3 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006.

Пунктом 5.1 договора об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006 установлено, что за счет предмета ипотеки, а также иного имущества, на которое распространяется ипотека в соответствии с законом и/или условиями договора о залоге, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченным обязательствам в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения обеспеченных обязательств, а также неустойку и иные платежи, предусмотренные кредитным соглашением. Возмещению подлежат также любые расходы и издержки залогодержателя, связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества, включая расходы, связанные с уплатой вознаграждения организатору торгов, привлечением оценщика для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Поскольку обязательства должника по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L в общей сумме 61 648 268 руб. 47 коп., установленной определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.04.2016 по делу №А33-16148-11/2015, не исполнены, требование об обращении взыскания на предмет залога в пределах суммы 61 648 268 руб. 47 коп. (с учетом уточнений истца от 14.02.2018) являются обоснованными и подлежат удовлетворению в отношении следующего имущества:

- нежилого здания (объект -1) , назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641, 5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:50:0100010:98, адрес объекта: Россия, <...> (начальная продажная цена нежилого здания в размере 6 760 000 руб.);

- канализационной сети (объект – 2), назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина 169, стр. 11 до КК-15 (начальная продажная цена канализационной сети в размере 74 800 руб.);

- права аренды земельного участка, принадлежащего АО «Красноярсккрайснабсбыт» на основании договора аренды земельного участка №1570 от 09.10.2015, на котором находятся объекты 1-2, земельный участок общей площадью 66651 +/-91 кв.м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, трансформаторной подстанции № 353, находящегося по адресу: Россия, <...> (начальная продажная цена права аренды земельного участка в размере 1 256 000 руб.).

При обращении в арбитражный суд с настоящим иском АО «Альфа-Банк» уплачена государственная пошлина в размере 206 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 22.05.2017 № 28866 на сумму 200 000 руб. и от 22.05.2017 № 29051 на сумму 6 000 руб.

Определением от 11.08.2017 АО «Альфа-Банк» возвращено из федерального бюджета 179 780 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 22.05.2017 № 28866.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 26 220 руб. расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества «Красноярсккрайснабсбыт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Альфа-Банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 861 000 руб. задолженности по договору поручительства от 10.04.2013 № 00YL8Р006, а также 26 220 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от 10.04.2013 № 00YL8Z006, в счет погашения задолженности в размере 61 648 268 руб. 47 коп. по кредитному соглашению от 08.11.2012 № 00YL8L, а именно на:

нежилое здание (объект -1) , назначение: нежилое, 1 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 641, 5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:50:0100010:98, адрес объекта: Россия, <...>, установив начальную продажную цену нежилого здания в размере 6 760 000 руб. путем продажи с публичных торгов;

на канализационную сеть (объект – 2), назначение: нежилое, протяженность 31 м., инв. № 01:3040:011796, литер № 5, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:4409, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, от нежилого здания по адресу: ул. Калинина 169, стр. 11 до КК-15, установив начальную продажную цену канализационной сети в размере 74 800 руб. путем продажи с публичных торгов;

на право аренды земельного участка, принадлежащее акционерному обществу «Красноярсккрайснабсбыт» на основании договора аренды земельного участка №1570 от 09.10.2015, на котором находятся объекты 1-2, земельный участок общей площадью 66651 +/-91 кв.м, кадастровый номер 24:50:0100010:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - подъездных железнодорожных путей № 1, 2, 3, 5, трансформаторной подстанции № 353, находящегося по адресу: Россия, <...> установив начальную продажную цену права аренды земельного участка в размере 1 256 000 руб. путем продажи с публичных торгов.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

Ю.И. Качур