Решение от 17 октября 2022 г. по делу № А45-10563/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10563/2022
г. Новосибирск
17 октября 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2022 года

в полном объеме решение изготовлено 17 октября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ге О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Искитима Новосибирской области, г. Искитим (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Антей», г. Новосибирск (ИНН <***>)

о взыскании 1 782 488 рублей 63 копеек, расторжении договора, освобождении земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>),

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

ФИО4,

ФИО5,

ФИО6

при участии в судебном заседании представителей

истца (онлайн): ФИО7, доверенность № 01-3-05-11366 от 30.12.2022, паспорт, диплом

ответчика: не явился, уведомлен

третьих лиц: не явились, уведомлены

установил:

администрация города Искитима Новосибирской области (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Антей» (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.12.2012 № 16-12 за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 в размере 909 123 рубля 75 копеек, пени за период с 01.07.2021 по 21.03.2022 в размере 873 364 рубля 88 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2012 № 16-12, заключенного между администрацией и обществом, обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 54:33:050502:12 (примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56) и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в срок 10 дней, с момента вступления решения суда в законную силу, исключении из сведений ЕГРН записи о зарегистрированных правах аренды на земельный участок, с кадастровым номером: 54:33:050502:12, расположенный относительно ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56, дата государственной регистрации 19.10.2017, номер государственной регистрации: 54:33:050502:12-54/008/2017-9, исключении из сведений ЕГРН записи о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях земельного участка, с кадастровым номером: 54:33:050502:12, расположенного относительно ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56, в виде ипотеки в силу закона, дата государственной регистрации 16.02.2016, номер государственной регистрации 54-54/008-54/008/44/2015-53/2.

Определением от 22.04.2022 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Определением от 12.07.2022 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка № 16-12 от 11.12.2012.

Ответчик и третьи лица, надлежащем образом извещенные о времени и месте судебного заседания, отзыв не представили, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

11.12.2012 между администрацией (арендодатель) и ФИО8 на основании протокола № 16-12/2 о результатах открытого аукциона, был заключен договор аренды земельного участка № 16-12 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2676 квадратных метров из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 54:33:050502:12, Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56. Разрешенное строительство: для строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора).

Срок аренды согласно пункту 2.1 договора: с 11.12.2012 по 11.12.2015.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 14.01.2013 номер регистрации 54-54-08/082/2012-367.

30.05.2013 ФИО8 заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Смайл хоум» (далее - ООО «Смайл хоум») соглашение о передачи прав и обязанностей по договору. В соответствии с пунктом 1 указанного соглашения ФИО8 передает, а ООО «Смайл хоум» принимает на себя все права и обязанности по договору аренды от 11.12.2012 года № 16-12.

Соглашение о передачи прав и обязанностей по договору зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 24.06.2013.

11.02.2015 между администрацией и ООО «Смайл хоум» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, которым пункт 4.4.9 договора был изложен в следующей редакции: «4.4.9 в случае не завершения строительства к окончанию срока действия договора аренды земельного участка, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный - срок». Дополнительное соглашение зарегистрировано 10.02.2016 № 54-54/008-54/008/045/2015-8611.

После окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться указанным имуществом, администрация не возражала против этого.

05.06.2017 ООО «Смайл хоум» заключило с обществом соглашение об уступке прав и обязанностей по договору.

Согласно пункту 1 соглашения, новый арендатор - общество, принимает на себя все права и обязанности по заключенному договору. 19.10.2017 данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись 54:33:050502:12-54/008/2017-9).

Согласно договору, размер арендной платы установлен торгами и составляет 1 212 165 рублей в год, арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 30 числа последнего месяца отчетного квартала.

В результате ненадлежащего исполнения условий договора в части оплаты аренды, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 в размере 909 123 рублей 75 копеек.

Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от суммы причитающейся к оплате аренды за каждый календарный день просрочки.

В связи с имеющейся задолженностью, истец начислил ответчику неустойку в сумме 873 364 рублей 88 копеек за период с 01.07.2021 по 21.03.2022.

24.06.2019 истцом проведен визуальный осмотр спорного земельного участка. В результате осмотра установлено, что объект незавершенного строительства не охраняется и не соответствует номам организации строительного производства, имеется свободный доступ не объект.

07.07.2021 истцом проведен повторный осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что объект незавершенного строительства не охраняется, ограждение не соответствует нормам организации строительного производства, не обеспечена эксплуатационная безопасность, имеется свободный доступ на объект.

26.09.2022 администрацией проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что строительные работы не ведутся, участок зарос деревьями и кустарниками, из строительных конструкций имеются в наличии четыре бетонные колонные (свай), строительная площадка огорожена не по всему периметру, отсутствуют ворота, имеется свободный доступ на площадку.

В связи с неоплатой арендных платежей и не завершением строительства многоквартирного дома, истец 31.08.2021 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора № 01-3-19-7110 от 25.08.2021 с приложением в виде соглашения о расторжении договора.

08.02.2022 истцом в адрес ответчика направлено письмо № 01-3-19-838 от 04.02.2022, с требование оплаты образовавшейся за ответчиком задолженности и пени в срок до 01.03.2022.

Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, согласие на расторжение договора не высказал, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 909 123 рублей 75 копеек подлежит удовлетворению.

Истцом предъявлена к взысканию пеня, начисленная ответчику на основании пункта 5.2 договора.

Согласно расчету истца пени за период с 01.07.2021 по 21.03.2022 составляют 873 364 рублей 88 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату и размер пени при просрочке внесения арендных платежей.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, начисление неустойки правомерно.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Пунктом 4.1.2 договора стороны предусмотрели, что договор расторгается в одностороннем порядке при невнесении арендатором арендной платы за 2 квартала.

В соответствии с пунктом 4.4.6 договора арендатор обязан своевременно и в установленном размере вносить арендную плату.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату за период с 01.04.2021 по 31.12.2021, чем допустил существенное нарушение условий договора.

Кроме того, судом установлено, что арендатором обязанность по оплате аренды исполняется ненадлежащим образом с 2016 года (решения Арбитражного суда Новосибирской области по делам № А45-38419/2017, № А45-5673/2019, № А45-5673/2019, А45-19368/2021). Задолженность, взысканная за предыдущие периоды, не погашена ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял ответчику письмо № 01-3-19-838 от 04.02.2022, согласно которому указала на необходимость выполнения обязанности по уплате задолженности с указанием конкретных сроков.

Также истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора № 01-3-19-7110 от 25.08.2021 с приложением в виде соглашения о расторжении договора.

Уведомления были ответчиком без ответа, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

26.09.2022 истцом проведен очередной осмотр спорного земельного участка, составлен акт осмотра, в соответствии с которым, установлено: строительные работы не ведутся, участок зарос деревьями и кустарниками, из строительных конструкций в наличии имеются четыре бетонные колонны (сваи), строительная площадка огорожена не по всему периметру, отсутствуют ворота, в связи с чем, имеется свободный доступ на строительную площадку неограниченного круга лиц, ограждение строительной площадки не соответствует нормам организации строительного производства и не обеспечивает эксплуатационную безопасность, тротуары ограждений, расположенных на участках примыкания строительной площадки к улицам и проездам не оборудованы перилами, устанавливаемыми со стороны движения транспорта, установленные ограждения находится в ненадлежащем техническом состоянии, а именно имеют отклонения от вертикали, на территории строительной площадки проложен канал для трубопроводов сети теплоснабжения, который не имеет перекрытия и завален мусором.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к выводу, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ). Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13, по смыслу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

В этой связи истцом правомерно предъявлены требования к новому арендатору, в том числе, и в части начисленной неустойки и расторжения договора аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Принимая во внимание правомерность требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, требование истца об освобождении земельного участка, являющегося предметом аренды, также подлежат удовлетворению в силу статьи 622 ГК РФ, земельный участок подлежит освобождению и передаче арендодателю.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку договор аренды расторгнут судом, правовые основания для сохранения записи о государственной регистрации данного договор отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 334.1 названного Кодекса залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Пунктом 1 статьи 336 названного Кодекса установлено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон в силу статьи 453 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды па указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключённым для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесённых участником долевого строительства; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьёй 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счёт имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключённого с этим лицом, и направлено па соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесённых участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу закона и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В настоящем случае предметом спорной ипотеки является право аренды общества указанного земельного участка на основании договора, заключенного с администрацией.

В рассматриваемом случае судом установлены основания для расторжения договора и освобождении земельного участка, переданного обществу в аренду по спорному договору.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

При расторжении договора аренды земельного участка на основании решения суда указанный момент объективно не наступит.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Кодекса.

Исходя из приведенной нормы и обстоятельств дела, арбитражный суд пришел к выводу о том, залог права аренды земельного участка в настоящем случае прекращен в силу прямого указания закона.

В связи с изложенным, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права истца (в настоящем случае представителя собственника публичной земли), он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Таким образом, истец, не являющийся в настоящем случае залогодателем или залогодержателем, воспользовался единственно возможным способом восстановления своего права как представителя собственника публичных земель.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антей» (ИНН <***>) в пользу Администрации города Искитима Новосибирской области (ИНН <***>) долг в сумме 909123 рубля 75 копеек, неустойку в сумме 873364 рубля 88 копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.12.2012 № 16-12, заключенный между Администрацией города Искитима Новосибирской области (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Антей» (ИНН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Антей» (ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 54:33:050502:12 (примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56) и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в течение тридцати дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Исключить из ЕГРН запись о зарегистрированных правах аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:33:050502:12, расположенный относительно ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56, дата государственной регистрации 19.10.2017, номер государственной регистрации 54:33:050502:12-54/008/2017-9.

Исключить из ЕГРН записи о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях земельного участка с кадастровым номером 54:33:050502:12, расположенного относительно ориентира: Новосибирская область, г. Искитим, мкр. Индустриальный, д. 56, в виде ипотеки в силу закона, дата государственной регистрации 16.02.2016, номер государственной регистрации 54-54/008-54/008/044/2015-53/2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антей» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42825 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Н.С. Галкина