Решение от 12 апреля 2019 г. по делу № А64-10531/2018

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«12» апреля 2019 года Дело №А64-10531/2018

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Подольской О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рязановой Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>),к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г.Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании отказа в заключении договора незаконным

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом.

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019 №01-15-01, удостоверение №719 от 18.09.2018.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Тамбов обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов о признании отказа Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в заключении договора аренды земельного участка по ул.Киквидзе, 1Ж от 29.08.2018 №3-51-2516/8 незаконным, обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью 171 кв.м., с кадастровым номером 68:29:0304027:453, расположенный по адресу: <...>, под завершение строительства торгово-офисного здания сроком на три года.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствует об отложении судебного разбирательства для урегулирования спора мирным путем.

Представитель ответчика против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку вопрос об урегулировании спора мирным путем не разрешен.

Суд, совещаясь на месте, определил: в удовлетворении ходатайства отказать.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Из материалов дела следует, что Постановлением администрации города Тамбова от 15.04.2015 №3001 на основании п.1 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.51, 55 Градостроительного кодекса РФ ИП ФИО1 был предоставлен земельный участок, площадью 171 кв.м., с кадастровым номером 68:29:0304027:453 по ул.Киквидзе, 1Ж для строительства торгово-офисного здания.

28.04.2015 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №202 аренды земельного участка в г. Тамбове, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, общей площадью 171 кв.м., из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 68:29:03 04 027:453, находящийся по адресу: по ул.Киквидзе, 1Ж, для строительства торгово-офисного здания (п.1.1 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается сроком на три года с 16.04.2015 по 16.04.2018 (п.2.1 договора).

09.11.2017 Индивидуальному предпринимателю ФИО1 выдано разрешение на строительство №68306000-2431-а-2017 для строительства торгово-офисного здания.

На арендованном земельном участке, с кадастровым номером 68:29:03 04 027:453, находящемся по адресу: по ул.Киквидзе, 1Ж, ИП ФИО1 возведено здание, строительство которого в настоящее время не завершено.

В 2018 ИП ФИО1 обратился в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по ул.Киквидзе, 1Ж на новый срок.

29.08.2018 ИП ФИО1 получен письменный отказ Комитета исх.№3/51/2516/8, со ссылкой на п.21 ст.3 Федерального закона РФ, согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно, для завершения его строительства без проведения торгов. По мнению Комитета, указанный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду после 01.03.2015, объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрирован, законных оснований для заключения договора аренды не имеется.

Однако, ИП ФИО1 считает данный отказ незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям ст.39.16 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. Ни одно из перечисленных оснований, по мнению истца, к нему не применимо. Пункт 21 ст.3 Федерального закона не может быть применим к возникшим правоотношениям, поскольку первое постановление, которым было предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт выбора земельного участка для строительства торгово-офисного здания по заявлению ФИО1, датируется 13.02.2015, то есть до 01.03.2015.

ИП ФИО1 является добросовестным арендатором земельного участка, регулярно и своевременно оплачивал арендную плату, претензии со стороны арендодателя отсутствуют, земельный участок был использован по назначению. Истцом была получена разрешительная документация на строительство объекта, проведены изыскательские работы, построено здание.

Согласно п.4.3.5 договора, по истечении срока действия договора (за исключением случаев, предусмотренных ст.46 ЗК РФ) при надлежащем исполнении предусмотренных договором обязательств, арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю. Какие-либо соглашения по внесению изменений в указанный пункт договора, сторонами не заключены. Право на заключение договора на новый срок является неотъемлемым правом истца.

Согласно Определению Верховного суда РФ от 19.07.2017 №305-ЭС17-7338, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды земельного участка.

Отказ Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в заключении договора аренды земельного участка с ИП ФИО1 на новый срок, явилось основанием для обращения ИП ФИО3 в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение (продление) на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ИП ФИО1 обратился в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с заявлением о заключении договора аренды на новый срок в 2018 году, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, введенные в действие с 01.03.2015.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5), земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона №171-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с 01.03.2015 новой редакцией пункта 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года, в том числе, лицами, имеющими под объектом незавершенного строительства земельный участок, полученный в аренду до 01.03.2015.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Судами установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, принадлежащие ИП ФИО1 Спорные объекты не обладают признаками объекта недвижимости. В материалы дела не представлены доказательства, что возведенный на участке объект обладают признаками недвижимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что основания для предоставления Индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельного участка для строительства торгово-офисного здания без проведения торгов отсутствовали, суд приходит к выводу, что Комитетом правомерно отказано ИП ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 следует отказать в полном объеме.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья О.А. Подольская