Постановление от 27 апреля 2021 г. по делу № А51-2825/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1582/2021
27 апреля 2021 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.


судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.


при участии:


от ООО «Лев-Информ»: Буркин Д.К., представитель по доверенности от 02.05.2020

от УМС г. Владивостока: Васильева В.А., представитель по доверенности от 25.12.2020

от МКУ «АПМЗН»: представитель не явился


рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока


на решение от 17.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021


по делу № А51-2825/2020 Арбитражного суда Приморского края


по иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»


к Управлению муниципальной собственности города Владивостока


третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»


об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества


Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (ОГРН 1022500639963, ИНН 2506001789, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Семеновская, 5; далее – ООО «Лев-Информ», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 335-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 75,80 кв.м, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а (номер на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер 25:28:020034:1132 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132, общая площадь земельного участка – 3 418,00 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а, вид разрешенного использования – для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома), изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 3 300 000 руб., без учета НДС» (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес: 690106, г. Владивосток, проспект Партизанский, 3; далее – МКУ «АПМЗН»).


Решением суда от 17.11.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 без изменения, требования общества удовлетворены с учетом их уточнения.


В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных обществом требований отказать.


Как полагает заявитель, заключение судебной экспертизы, на основе которого приняты обжалуемые судебные акты, является не достоверным и не допустимым доказательством. Полагает, что представленный Управлением отчет оценщика ООО «Аналитик Центр» – Топчей А.С. от 26.08.2019 № 3879/19, напротив, подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества с учетом положительного заключения от 05.09.2019 № 34/020919/15-03 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков». При такой ситуации у судов не имелось правовых оснований для назначения по настоящему делу судебной экспертизы. Настаивает на том, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченными органами и не может пересматриваться в судебном порядке.


ООО «Лев-Информ» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.


В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель Управления просил удовлетворить поданную жалобу, против чего возражал представитель общества.


МКУ «АПМЗН» извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в суд округа не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не направило, что не препятствует рассмотрению дела.


Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом отзыва на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.


Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Управлением (арендодатель) и ООО «Лев-Информ» (арендатор) был заключен договор от 02.07.2012 № 01-03871-001-НАР-6752-00 аренды нежилого помещения площадью 75,80 кв.м, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, 6а (номер на поэтажном плане 1, этаж цокольный).


ООО «Лев-Информ» направило в адрес Управления заявление от 10.03.2017 о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого помещения, по итогам рассмотрении которого письмом от 24.03.2017 в выкупе данного помещения было отказано.


Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А51-12707/2017 указанный отказ признан незаконным и на Управление возложена обязанность совершить в отношении спорного помещения действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.


После этого ООО «Лев-Информ» получило уведомление от 07.11.2019 № 19/3279 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому были приложены копия Решения Думы города Владивостока от 31.10.2019 № 295 и три проекта договора с различными условиями о порядке оплаты (о единовременной оплате; о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет; о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет).


При этом пунктом 3.1 всех проектов договора предусмотрена одинаковая цена помещения 5 803 333 руб. (без учета НДС), определенная на основании отчета об оценке от 26.08.2019 № 3879/19, подготовленного ООО «Аналитик Центр» по состоянию на 10.03.2017.


Полагая, что величина рыночной стоимости имущества завышена и определена в нарушение Закона № ФЗ-159, ООО «Лев-Информ» направило 20.12.2019 в адрес МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи № 335-ППВ в редакции протокола разногласий, согласно которому цена договора составляет 3 638 000 руб. (без учета НДС) в соответствии отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.12.2019 № 0537/19, выполненным по заказу общества ООО «НЭОС «ГАРАНТЭКСПЕРТ» на дату оценки 10.03.2017.


В ответе от 14.01.2020 № 20/58 на указанное предложение МКУ «АПМЗН» со ссылкой на отсутствие у него полномочий самостоятельно изменять стоимость выкупа выкупаемого помещения отказало обществу в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий от 20.12.2019, указав также на пропуск ООО «Лев-Информ» 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.


Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.


Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).


В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.


Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.


Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).


В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).


Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).



По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.


В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.


Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.


Как установлено арбитражными судами, в том числе при рассмотрении спора по делу № А51-12707/2017, ООО «Лев-Информ» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.


Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.


В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.


В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета от 26.08.2019 № 3879/19 оценщика ООО «Аналитик Центр» (цена составила 5 803 333 руб. без учета НДС) и предложенной обществом в поданном в адрес ответчика заявлении (протокол разногласий от 20.12.2019 к договору купли-продажи № 335-ППВ) в размере 3 638 000 руб. без учета НДС (отчет от 18.12.2019 № 0537/19 оценщика ООО «НЭОС «ГАРАНТЭКСПЕРТ»), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «Краевой центр оценки».


Согласно представленному заключению эксперта от 10.07.2020 № 104 стоимость спорного помещения по состоянию на 10.03.2017 (дата подачи обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества) составила 3 300 000 руб. без учета НДС.


С учетом полученного по результатам судебной экспертизы заключения ООО «Лев-Информ» в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило заявленные требования.


Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы от 10.07.2020 № 104, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.


При этом судами не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами отчеты оценщиков ООО «Аналитик Центр» и ООО «НЭОС «ГАРАНТЭКСПЕРТ». Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительных экспертиз участвующими в деле лицами не заявлялось.


При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно удовлетворили уточненные требования истца, обязав Управление заключить с обществом договор купли-продажи исходя из рыночной стоимости спорного имущества в размере 3 300 000 руб. (без учета НДС).

В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.


Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права.


Позиция Управления о том, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.


Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 по делу № А51-2825/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова