Решение от 15 мая 2019 г. по делу № А41-102516/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102516/18
16 мая 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Истра Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.1991, юридический адрес: 143500, Московская область, Истринский район, г. Истра, площадь Революции, д. 4)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Независимая Строительная Компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 14.02.2011, юридический адрес: 107023, <...>, этаж 2 пом III комн 5) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (адрес: 129110, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05 июня 2014 года в размере 2 183 832 руб. 10 коп. основного долга за период с 01 июля 2015 года по 27 сентября 2018 года и 178 926 руб. 35 коп. пеней за период с 06 сентября 2016 года по 29 июня 2017 года; расторжении договора аренды от 05 июня 2014 года земельного участка с кадастровым номером 50:08:010207:134; обязании возвратить земельный участок;

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 представитель по дов. № 468 от 07.03.2019 г. удостоверение № 2/16

от ответчика: ФИО3 представитель по дов. № б/н от 18.10.2018 г. паспорт РФ

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Независимая Строительная Компания" (далее – ООО "НСК", ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с ООО "НСК" задолженность по арендной плате по договору от 05.06.2014 г. аренды земельного участка площадью 7 550 кв.м с кадастровым номером 50:08:010207:134, расположенного: <...> земли населенных пунктов, для строительства автостоянки задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 г. по 27.09.2018 г. в размере 2 183 832 руб. 10 коп., а также пени за период с 06.09.2016 г. по 29.06.2017 г. в размере 178 926 руб. 35 коп.;

- расторгнуть договор от 05.06.2014 г. аренды земельного участка площадью 7 550 кв.м с кадастровым номером 50:08:010207:134, расположенного: <...> земли населенных пунктов, для строительства автостоянки;

- обязать ответчика в срок 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 7 550 кв.м с кадастровым номером 50:08:010207:134, расположенный: <...> земли населенных пунктов, для строительства автостоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору аренды от 05.06.2014 г. аренды земельного участка и являющимся его неотъемлемой частью.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

- взыскать с ООО "НСК" задолженность по арендной плате по договору от 05.06.2014 г. аренды земельного участка площадью 7 550 кв.м с кадастровым номером 50:08:010207:134, расположенного: <...> земли населенных пунктов, для строительства автостоянки задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 г. по 27.09.2018 г. в размере 1 919 506 руб. 60 коп., а также пени за период с 16.03.2016 г. по 29.06.2017 г. в размере 94 143 руб. 94 коп.;

- расторгнуть договор от 05.06.2014 г. аренды земельного участка площадью 7 550 кв.м с кадастровым номером 50:08:010207:134, расположенного: <...> земли населенных пунктов, для строительства автостоянки;

- обязать ответчика в срок 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 7 550 кв.м с кадастровым номером 50:08:010207:134, расположенный: <...> земли населенных пунктов, для строительства автостоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору аренды от 05.06.2014 г. аренды земельного участка и являющимся его неотъемлемой частью.

Уточнение принято судом.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на данную задолженность, а также просит расторгнуть договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора аренды и обязать ответчика вернуть земельный участок.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указывая, что истцом неправомерно применен при расчете размера арендной платы коэффициент Кд 2,5, вместо Кд равного 1,1; так же ответчик указывает на то, что договор аренды был расторгнут по требования истца и прекратил свое действие 24.12.2017 года.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 05 июня 2014 года между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области (далее – арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Независимая Строительная Компания" (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка (далее – договор аренды) по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 550 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0010207:134, категории земель – земли населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору (приложение № 1) и являющимся его неотъемлемой частью, местоположением: <...> для использования в целях: для строительства автостоянки (п. 1.1 договора аренды).

Срок аренды участка установлен на 49 лет с 05.06.2014 г. по 04.06.2063 г. (п. 2.1 договора аренды).

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен Сторонами в приложении № 2 (расчёт арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора аренды).

В соответствии с приложением № 2 к договору аренды размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.3 договора аренды).

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п. 4.4.2 договора аренды) и уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату (п. 4.4.4 договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются со дня государственной регистрации договора (п. 5.2 договора аренды).

Согласно подп. 1 и 3 п. 4.1.5 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае использования земли не в соответствии с его целевым назначением и в случае неуплаты арендной платы более двух раз подряд в сроки, установленные договором, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается впиской из ЕГРН, представленной в материалы дела.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы и не использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, истец направил в адрес ответчика претензию от 02.10.2018 г. № 171 с требованием об оплате суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 г. по 27.09.2018 г. в размере 2 183 832 руб. 10 коп. и пени за период с 16.09.2016 г. по 29.06.2017 г. в размере 178 926 руб. 35 коп. и с предложением приступить к освоению земельного участка, а в случае не исполнения предложил расторгнуть договор аренды земельного участка.

Факт направления претензии от 02.10.2018 г. № 171 подтверждается материалами дела, а именно квитанцией с описью вложения в ценное письмо с отметкой Почты Россия.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на отсутствие уведомления об изменении ставок арендной платы, на неправомерное применение истцом при расчете арендной платы коэффициента Кд – 2,5, поскольку, по мнению ответчика, должен применятся коэффициента Кд – 1,1 в соответствии с пунктом 17 приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", а также что договор аренды земельного участка прекратил сое действие 24.12.2017 г., в связи с чем, начисление с этого момента арендной платы является незаконным.

Из условий договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, либо вступления силу нового земельного законодательства о расчёте арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, Истринского района, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор (п. 3.4 договора аренды), в связи с чем, доводы ответчика на отсутствие уведомления об изменении ставок арендной платы не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к настоящему Закону.

При расчете арендной платы за земельный участок истец применял Кд равный 2,5 и установленный в отношении вида разрешенного использования "Для размещения платной автостоянки и парковки" (пункт 15 приложения к Закону МО от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ).

Доводы ответчика о применении при расчете арендной платы пункта 17 приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", коэффициента Кд - 1,1 являются необоснованными и отклоняется судом, поскольку земельный участок предоставлен для строительства автостоянки, а не для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов.

В данном случае ответчик неверно трактует положения Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Коэффициент Кд равный 1,1 и предусмотренный пунктом 17 приложения применяется не в связи с осуществлением строительства на земельном участке, а только в случае размещения объектов строительной деятельности, в том числе и на период строительства данных объектов.

Доводы ответчика о прекращении договора аренды земельного участка с 24.12.2017 г., поскольку из материалов дела следует, что истец в одностороннем порядке отказался от договора аренды, направив извещение от 05.12.2017 г. № 2422 об отказе от договора аренды на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ, также подлежат отклонению, поскольку спорный договор аренды заключен сроком на 49 лет с 05.06.2014 г. по 04.06.2063 г.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Действующим законодательствам не предусмотрена возможность досрочного прекращение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, в одностороннем внесудебном порядке.

Как следует из материалов дела, доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору ответчиком арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Представленный истцом расчёт арендной платы проверен судом и является правильным.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено и ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы основного долга и пени подлежат удовлетворению.

Также истом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2014 г.

Согласно подп. 1 и 3 п. 4.1.5 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае использования земли не в соответствии с его целевым назначением и в случае неуплаты арендной платы более двух раз подряд в сроки, установленные договором, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из Акта осмотра земельного участка от 19.07.2018 г. следует, что земельный участок площадью 7 550 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0010207:134 не огорожен, земельный участок зарос деревьями, на участке отсутствуют видимые линейно-кабельные сооружения, на земельном участке расположено разрушенное пожаром здание, признаков ведения хозяйственной деятельности не выявлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм Администрацией в адрес ответчика была направлена претензию от 02.10.2018 г. № 171, в которой истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка. Факт направления претензии, как указывалось ранее, подтверждается материалами дела.

В данном случае факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока подтверждается материалами дела.

Досудебный порядок по расторжению договора аренды истцом соблюден, в связи с чем, в указанной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

Истец просит суд обязать ответчика вернуть Администрации городского округа Истра Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:010207:134.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное нарушение ответчиком договорных обязательств, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды и обязания ответчика возвратить земельный участок также подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Независимая Строительная Компания " в пользу Администрации городского округа Истра Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.06.2014 года за период с 1-го квартала 2016 года по 3-ий квартал 2018 года включительно в размере 1 919 506 руб. 60 коп., а также пени по состоянию на 29.06.2017 г. в размере 94 143 руб. 94 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.06.2014 года, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:010207:134.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Независимая Строительная Компания" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи Администрации городского округа Истра Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:010207:134.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Независимая Строительная Компания" в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 39 068 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков